目前，尚有部分城市未公布第二批次集中供地細(xì)則，但中指研究院分析表示，限制溢價(jià)率、加強(qiáng)購地資金審查、競(jìng)品質(zhì)方案、禁“馬甲”等將成為土拍重要調(diào)整方向，各地二批次土拍預(yù)計(jì)將遵循不提高房企實(shí)際拿地成本的原則，控制溢價(jià)水平并針對(duì)住房品質(zhì)提出具體要求，保障房企一定的利潤(rùn)空間。

政策收緊或加劇市場(chǎng)調(diào)整

多位受訪房企投資人士表示，部分第一批次競(jìng)得地塊收益情況不理想、40%的投銷比限制等接連降低開發(fā)商的拿地?zé)崆?，這或成為近期土地流拍和多城市第二批次集中供地規(guī)則調(diào)整背后的深層原因。

克而瑞地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，第一批次集中供地時(shí)，22城中絕大部分城市均采取“限地價(jià) 競(jìng)配建（自持）”方式出讓，且僅北京、合肥和廣州三城設(shè)置競(jìng)配建明確上限。以第一批次熱點(diǎn)城市杭州為例，成交的56宗地塊中41宗明確設(shè)置自持要求，如拱墅祥符單元宅地、臨安城東濱湖新區(qū)單元地塊的自持比例都超過30%以上。

對(duì)比22城第一批次集中供地的名義地價(jià)和折算配建后的實(shí)際可售地價(jià)，克爾瑞地產(chǎn)研究中心發(fā)現(xiàn)，深圳、成都、合肥、北京、杭州、無錫和廈門等7個(gè)城市實(shí)際可售地價(jià)較名義地價(jià)高10%以上，其中深圳以39%的差距位居首位。

大部分城市第一批次地塊成交名義地價(jià)已高于2020年平均成交地價(jià)，實(shí)際地價(jià)更高，與“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的政策初衷不符，也進(jìn)一步壓縮了房企的項(xiàng)目利潤(rùn)。

“南京去年條件不太好的地塊還不會(huì)搖號(hào)，今年第一批次集中供地時(shí)，很多自身?xiàng)l件一般的地塊也要搖號(hào)。”南京某品牌房企高級(jí)投資經(jīng)理譚豐告訴21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者。譚豐表示，就其了解到的情況而言，南京很多地塊僅1%-2%的利潤(rùn)空間，“地價(jià)觸頂?shù)牡貕K大家基本不掙錢”，部分項(xiàng)目還存在去化風(fēng)險(xiǎn)。盡管如此，南京市場(chǎng)仍競(jìng)爭(zhēng)激烈，51宗地塊中36宗因地價(jià)觸頂進(jìn)入搖號(hào)環(huán)節(jié)。

以往房企積極在熱點(diǎn)一二線城市拿地，除了項(xiàng)目利潤(rùn)，還有保持城市市場(chǎng)規(guī)模、增加貨值提升銷售業(yè)績(jī)、維持團(tuán)隊(duì)正常運(yùn)轉(zhuǎn)等的考慮。“去年可以把這些低利潤(rùn)甚至沒利潤(rùn)的地塊當(dāng)作跑規(guī)模的金融產(chǎn)品，但今年很多房企現(xiàn)金流受限，這種流量項(xiàng)目就變成了雞肋。”譚豐感嘆。

“相當(dāng)一部分房企前融和開發(fā)貸都被限制，再加上很多城市房貸額度緊張，項(xiàng)目銷售回款周期較長(zhǎng)，很多房企資金緊張，拿地很謹(jǐn)慎。”譚豐表示。其預(yù)測(cè)，在這樣的背景下，第二批次集中供地的市場(chǎng)熱度很可能下降。

就目前而言，在融資端，去年“三道紅線”政策出臺(tái)后，今年初央行和銀保監(jiān)會(huì)發(fā)文分檔管理銀行房地產(chǎn)貸款集中度，設(shè)置“兩道紅線”，即房地產(chǎn)貸款占比上限為40%，個(gè)人住房貸款占比上限為32.5%。

李宇嘉表示，目前資金流向房地產(chǎn)的規(guī)模和比例限制較多，大的銀行房地產(chǎn)貸款集中度已經(jīng)接近或超過最高限，中小銀行也在接近最高限。房企面臨融資壓力，拿地動(dòng)力被進(jìn)一步削弱。

在李宇嘉看來，雖然近期央行提出穩(wěn)定信貸投放，但多針對(duì)小微企業(yè)，嚴(yán)格限制資金流向房地產(chǎn)的基調(diào)并未改變，疊加前述銀行房貸集中度要求，后續(xù)房地產(chǎn)融資或?qū)⒈３志o張趨勢(shì)，“我覺得開發(fā)商還要過一段苦日子”。

在投資端，市場(chǎng)消息稱被納入“三道紅線”試點(diǎn)的幾十家房企已被監(jiān)管部門要求購地金額不得超過年度銷售額的40%，包括公開市場(chǎng)拿地和收并購等獲地方式。多個(gè)城市第二批次集中供地規(guī)則調(diào)整，規(guī)范和限制投資資金來源，或?qū)⑦M(jìn)一步降低開發(fā)商拿地意愿。

在銷售端，6月房企沖量保業(yè)績(jī)完成之后，7、8月房地產(chǎn)銷售逐漸轉(zhuǎn)淡，再加上部分銀行房貸審批周期拉長(zhǎng)，房貸收緊情況顯著，房企回款速度放緩，回款周期變長(zhǎng)。

“從7、8月到年底，銷售市場(chǎng)都將保持相對(duì)低位運(yùn)行。”李宇嘉預(yù)測(cè)。他指出，到第四季度信貸政策可能會(huì)略微寬松，以發(fā)揮逆周期調(diào)節(jié)和動(dòng)態(tài)調(diào)整作用，這也將為按揭貸款投放和開發(fā)商回款提供支撐。

“現(xiàn)在就是要倒逼開發(fā)商更多利用銷售回款融資，而不是對(duì)外融資提高杠桿，這是一個(gè)既定的旋律。”李宇嘉說。

結(jié)合整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)看，郭毅認(rèn)為，后續(xù)全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化或更加明顯。一線城市消費(fèi)更強(qiáng)勁，調(diào)控也更嚴(yán)格，市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定；強(qiáng)二線城市經(jīng)濟(jì)較為活躍的同時(shí)也面臨調(diào)控制約，因而房地產(chǎn)交易可能會(huì)出現(xiàn)量升價(jià)穩(wěn)的狀態(tài)；三四五線城市缺乏產(chǎn)業(yè)支撐，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，市場(chǎng)可能會(huì)處于長(zhǎng)期低迷狀態(tài)。