不出意外，北京租賃市場將迎來一場由內(nèi)而外的新變革。
8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例(征求意見稿)》(以下簡稱“征求意見稿”)，面向社會公開征求意見，這成為全國首部地方性的租賃管理條例。
此次“征求意見稿”共81條，內(nèi)容非常細化，涉及長租公寓監(jiān)管、群租房、押金收取、合同網(wǎng)簽、租金貸、網(wǎng)絡(luò)房源發(fā)布等方面，可謂集中“放大招”。而其中最具震撼意義的是：當市場房租上漲過快，必要時可實行租金指導(dǎo)價。
政府管控將直接從房屋租金價格切入，對此，蘭德咨詢總裁宋延慶向中新經(jīng)緯客戶端表示：“‘房住不炒’基調(diào)不動搖的前提下，當前調(diào)控政策頻次越來越高，手段越來越多，顯現(xiàn)出政策調(diào)控的‘顆粒度’正變得更為精細化；隨著市場周期性反饋，政府的政策水平也在不斷提升。此外，法規(guī)涵蓋了租賃市場的方方方面，‘嚴管’思路已成行業(yè)主旋律。法規(guī)的出臺將對北京租賃市場的主要參與者產(chǎn)生較大影響，尤其是租賃經(jīng)紀公司和長租公寓企業(yè)，一場行業(yè)地震在所難免。”
“租金指導(dǎo)價”或成穩(wěn)市場“定海神針”
本次“征求意見稿”的第六十條提出，北京將建立租金監(jiān)測和發(fā)布機制。當住房租金快速上漲時，住建委等主管部門可以采取限制租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場，必要時可以實行傭金或租金指導(dǎo)價。
“征求意見稿”敲定了政府可以直接從租金價格進行市場管控，業(yè)內(nèi)人士普遍認為，這一條政策充分體現(xiàn)北京調(diào)控租賃市場、穩(wěn)定租金水平的決心，有利于保證租賃住房市場平穩(wěn)有序發(fā)展。同時，這將對一些有資本撐腰的大型租賃企業(yè)在市場中競價收房起到針對性的管制。
從全國范圍看，針對租賃市場，鮮有城市提出“租金指導(dǎo)價”政策。7月份，深圳曾在《深圳經(jīng)濟特區(qū)社會建設(shè)條例(草案征求意見稿)》中提出，建立房屋租賃參考價格制度，引導(dǎo)房屋租賃當事人合理定價，對租金水平進行合理調(diào)控。
此前，深圳、成都、西安等地陸續(xù)提出并執(zhí)行的是“二手房指導(dǎo)價”政策，直接對二手房交易價格進行管控，由此改變了市場預(yù)期，促進過熱的二手房市場逐漸降溫。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，深圳和北京對租金提出指導(dǎo)價、參考價后，未來該制度或?qū)⒅饾u推廣，成為租賃市場穩(wěn)租金的一個重要配套政策。
北京大學(xué)法學(xué)院房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波則表示，“租金指導(dǎo)價”措施一方面可以防止部分租賃企業(yè)在資本助推下放大市場波動，另一方面通過實行傭金或租金指導(dǎo)價，將有助于減輕承租人的實際負擔(dān)，即由政府分區(qū)域規(guī)定租金的上限或漲幅，確保租金保持在市場合理范圍。
北京租賃市場進入“強監(jiān)管時代”
不得不提一句的是，“征求意見稿”出臺的大背景。過去幾年，在資本、科技雙重加持下，諸多跨界公司打破二手房市場的“發(fā)展護城河”，各類長租公寓、租金貸、短租房等“租賃+互聯(lián)網(wǎng)+金融”新業(yè)態(tài)、新模式不斷涌進，促進行業(yè)生態(tài)驟變的同時，又帶來諸多不確定性因素與監(jiān)管空白。
北京市住建委相關(guān)負責(zé)人直指此次法規(guī)出臺的必要性：行業(yè)內(nèi)現(xiàn)有法律文件層級、內(nèi)容，與現(xiàn)實需要的不匹配問題日益突出，亟需通過地方性立法加強住房租賃的頂層設(shè)計。
北京此次“征求意見稿”，針對租賃市場的疑難雜癥和頑疾重疾，進行了“對癥下藥”。不僅“嚴管”思路貫穿始終，且更注重民生性，比如要求建立租賃合同網(wǎng)簽系統(tǒng)、嚴管群租房，規(guī)定企業(yè)向租房者單次收取租金不得超過3個月租金總和，押金不超過1個月租金等條款，均在保護租房者權(quán)益，減輕其承租負擔(dān)。
可以想象，隨著此次強調(diào)規(guī)范化、標準化監(jiān)管的“征求意見稿”在后期逐步落地執(zhí)行，北京租賃行業(yè)面貌將被重塑。居者權(quán)益被充分保障的同時，場內(nèi)的“各大玩家”也將在新規(guī)則下走向更為精細化的運營管理模式，最終各主體戮力共促行業(yè)形成穩(wěn)定、可持續(xù)的良性發(fā)展通路。
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