去年8月，針對重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理的“三線四檔”政策出臺。按照監(jiān)管要求，到2023年6月底，試點(diǎn)房企“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)；2023年底所有房企實現(xiàn)達(dá)標(biāo)。如今，“三線四檔”政策出臺已經(jīng)一年。在這一年里，房企都做了哪些努力？效果如何？行業(yè)經(jīng)歷了哪些變化？記者對此進(jìn)行了采訪。

“三線四檔”影響深遠(yuǎn)

“行業(yè)發(fā)展的最佳窗口期已經(jīng)過去，房地產(chǎn)公司依賴融資杠桿彎道超車的時代已經(jīng)一去不復(fù)返。”這是接受《中國消費(fèi)者報》記者采訪的一位TOP10房企高管對于房地產(chǎn)行業(yè)新形勢的判斷。之所以這么說，在他看來，完全是由于“三線四檔”政策的出臺給行業(yè)帶來了深刻的影響與變革。

所謂“三線四檔”，是指2020年8月住建部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，12家房企出席會議。會上提出三個監(jiān)管要求，即“三道紅線”：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。根據(jù)“三道紅線”踩線的條數(shù)，監(jiān)管部門將房企分成“紅、橙、黃、綠”四檔管理，每降低一檔，有息負(fù)債規(guī)模增速上限增加5%，即使是處于綠檔位置的房企，有息負(fù)債年增幅也不得超過15%。而“踩線”數(shù)量越多，房地產(chǎn)企業(yè)面臨的降杠桿壓力越大。按照監(jiān)管要求，從今年1月1日起，房企正式進(jìn)入降杠桿測試期。到2023年6月底，12家試點(diǎn)房企的“三道紅線”指標(biāo)必須全部達(dá)標(biāo)，2023年底所有房企實現(xiàn)達(dá)標(biāo)。這一舉措被認(rèn)為是顛覆了房地產(chǎn)行業(yè)過去發(fā)展的底層邏輯，一時間在行業(yè)內(nèi)引發(fā)了極大的震動。

貝殼研究院策略分析師賈莎莎對《中國消費(fèi)者報》記者表示，如按照“三線四檔”有息負(fù)債增長規(guī)模的要求統(tǒng)計，僅TOP60上市房企每年預(yù)計將少增長約9371億元的有息負(fù)債。這將極大有利于房地產(chǎn)行業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營，有效預(yù)防系統(tǒng)性金融風(fēng)險，同時優(yōu)化全社會資源配置。

調(diào)控效果加速顯現(xiàn)

“三線四檔”政策出臺已經(jīng)一年，調(diào)控效果相當(dāng)顯著，不少房企的財務(wù)情況得到改善，不僅控制了總有息負(fù)債規(guī)模的增長，債務(wù)結(jié)構(gòu)也優(yōu)化顯著，還有部分企業(yè)快速下降至黃檔甚至是綠檔。

克而瑞研究中心日前發(fā)布的報告顯示，根據(jù)其監(jiān)測的99家重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)情況來看，現(xiàn)金短債比和凈負(fù)債率兩項指標(biāo)相比2020年上半年均有明顯改善，尤其是凈負(fù)債率的平均值，相比2020年上半年下降了55個百分點(diǎn)。

從不同的顏色檔位來看，處于綠檔的房企明顯擴(kuò)容，與去年年中的13%相比，占比上升了22個百分點(diǎn)，達(dá)到了35%；黃檔房企占比下降，相比去年年中下降了6個百分點(diǎn)，至45%；此外橙檔、紅檔房企占比也有所下降，分別下降至9%、11%。

整體來看，自“三線四檔”政策出臺以來，99家樣本房企中有41家房企成功降檔，其中24家成功回歸綠檔。在降檔的房企中，降一檔的有35家，降兩檔的有5家，有一家房企成功連降三檔，直接從紅檔企業(yè)變?yōu)榫G檔企業(yè)。此外，在2020年踩線的房企中還有部分已提出了降檔時間表，大多規(guī)劃未來3年內(nèi)力爭“三道紅線”的全部達(dá)標(biāo)。

據(jù)央行披露，2021年二季度末，房地產(chǎn)貸款余額50.8萬億元，同比增長9.5%，低于各項貸款增速2.8個百分點(diǎn)，比上年末增速低2.2個百分點(diǎn)。賈莎莎告訴《中國消費(fèi)者報》記者：“一方面，房地產(chǎn)貸款增速在持續(xù)下降；另一方面，工業(yè)中長期貸款增速繼續(xù)提升以及綠色貸款增長速度加快，說明金融資源在社會分工的角色中達(dá)到了更好的均衡，為全社會高質(zhì)量的經(jīng)濟(jì)發(fā)展奠定了堅實的金融基礎(chǔ)。”

倒逼房企專注產(chǎn)品升級

以前，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展主要依靠融資來驅(qū)動投資，對融資依賴度較高。“三線四檔”政策對于長期“高融資、高負(fù)債、高杠桿”發(fā)展的房企來說，無疑是近年來最重磅的政策之一。

北京房協(xié)副秘書長陳志對《中國消費(fèi)者報》記者表示，“三線四檔”是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控由需求端向供應(yīng)端的重要調(diào)整，將成為房地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制中的重要舉措，預(yù)計該項政策在未來的執(zhí)行階段，適用范圍和指標(biāo)維度會“更廣更深”，監(jiān)管執(zhí)行力度會“只嚴(yán)不松”。

進(jìn)入2021年，房地產(chǎn)調(diào)控政策更加精準(zhǔn)、高頻，政策之間相互補(bǔ)充、相互影響，形成合力，短期內(nèi)房企壓力倍增，但從長期看，則會加快房企的轉(zhuǎn)型升級，努力尋找合適的定位與發(fā)展的契機(jī)。

克而瑞研究中心分析師房玲對《中國消費(fèi)者報》記者表示，對房企而言，發(fā)展規(guī)模以及所在的梯隊會相對固定，留給企業(yè)在傳統(tǒng)賽道上彎道超車的機(jī)會越來越小，房企拿地失誤的容錯率會越來越低，絕大多數(shù)房企會選擇聚焦主業(yè)。尤其是在銷售方面，盡快回款顯得更加重要，這將倒逼房企對項目運(yùn)營管理更為標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化，對項目品質(zhì)的關(guān)注將提高，升級迭代產(chǎn)品成為關(guān)鍵。

房玲認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)正在發(fā)生深度重構(gòu)，結(jié)合我國“十四五規(guī)劃”的戰(zhàn)略方向，房企可以在租賃市場、物管服務(wù)、社區(qū)養(yǎng)老、城市更新、數(shù)字經(jīng)濟(jì)等更細(xì)分的領(lǐng)域中尋求更大的發(fā)展機(jī)遇，布局企業(yè)新的增長曲線。