針對(duì)住房租賃市場(chǎng)存在的疑難雜癥和頑疾重疾，征求意見稿創(chuàng)新舉措、對(duì)癥下藥，也充分體現(xiàn)了“嚴(yán)管”的思路。

8月24日，由北京市住建委起草的《北京市住房租賃條例（征求意見稿）》（簡(jiǎn)稱“征求意見稿”），面向社會(huì)公開征求意見。征求意見稿共6章，共計(jì)81條，對(duì)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管、租金貸等熱點(diǎn)問題予以規(guī)范。這是繼住建部公開住房租賃條例后，首部公開的地方版住房租賃條例。

業(yè)內(nèi)人士稱，北京此次公布的征求意見稿，充分體現(xiàn)了“嚴(yán)管”的思路，在立法規(guī)范方面為落實(shí)解決大城市租賃住房突出問題提供了參考范本。與此同時(shí)，征求意見稿對(duì)北京租賃市場(chǎng)的參與者影響很大，尤其是對(duì)租賃經(jīng)紀(jì)公司和長(zhǎng)租公寓，將會(huì)起到很大的約束和監(jiān)管作用。

而對(duì)于征求意見稿的規(guī)定，自如、冠寓等租賃企業(yè)表示將堅(jiān)定支持、積極響應(yīng)。

北京此次公布的“征求意見稿”，對(duì)長(zhǎng)租公寓監(jiān)管、租金貸等熱點(diǎn)問題予以規(guī)范。

鐵腕整治住房租賃亂象，又為行業(yè)發(fā)展給予支持

“2021年是‘十四五’規(guī)劃開局之年，北京公開征求住房租賃條例意見，很及時(shí)，很必要。”北京房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)秘書長(zhǎng)趙慶祥告訴新京報(bào)記者，征求意見稿政治站位高，錨定住房租賃立法目標(biāo)，聚焦市場(chǎng)秩序亂象，將堅(jiān)持房住不炒定位、建立健全租購并舉住房制度、實(shí)招調(diào)控住房租賃市場(chǎng)、鐵腕整治住房租賃亂象等內(nèi)容寫入條例，做到了目標(biāo)導(dǎo)向和問題導(dǎo)向有機(jī)結(jié)合。

趙慶祥表示，征求意見稿將成熟的做法和成功的經(jīng)驗(yàn)上升為法規(guī)，將分散于相關(guān)法律法規(guī)的住房租賃規(guī)定進(jìn)行歸并，將互聯(lián)網(wǎng)等科技手段引入租賃管理和服務(wù)，做到了守正和創(chuàng)新高度統(tǒng)一，“期待盡快審議通過，盡快發(fā)揮應(yīng)有的積極作用。”

房東東公寓學(xué)院全靂指出，圍繞今年大力發(fā)展保障性租賃住房的精神，征求意見稿全面貫徹對(duì)精神的領(lǐng)會(huì)和執(zhí)行。2018年，住建部發(fā)布《住房租賃征求意見稿》，此次北京的征求意見稿，更優(yōu)化了住建部的內(nèi)容和細(xì)則，增強(qiáng)了落地性。

58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波表示，該條例中有關(guān)租賃的內(nèi)容十分翔實(shí)，在落實(shí)中央要求加大對(duì)新市民居住保障的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步從法規(guī)意義上對(duì)租賃進(jìn)行了規(guī)范和保障，有序引導(dǎo)租賃行業(yè)健康發(fā)展，更好保護(hù)承租人相關(guān)權(quán)益。

就征求意見稿具體內(nèi)容來看，新京報(bào)記者注意到，針對(duì)住房租賃市場(chǎng)存在的疑難雜癥和頑疾重疾，征求意見稿創(chuàng)新舉措、對(duì)癥下藥。比如，針對(duì)群租房標(biāo)準(zhǔn)問題，明確規(guī)定住宅的起居室、廚房、衛(wèi)生間、陽臺(tái)、儲(chǔ)藏室等不得單獨(dú)出租用于居??；針對(duì)租賃經(jīng)紀(jì)和經(jīng)營(yíng)行業(yè)魚龍混雜問題，明確規(guī)定住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)符合相應(yīng)條件，并經(jīng)所在區(qū)住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案。而針對(duì)傭金收費(fèi)混亂的問題，征求意見稿提出，規(guī)定房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供居間、代理服務(wù)收取的傭金一般不超過一個(gè)月租金；住房租賃合同期滿，出租人和承租人續(xù)訂或重新簽訂住房租賃合同的，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)不得再次收取傭金。

“住房租賃市場(chǎng)在快速發(fā)展變化中，因此，征求意見稿對(duì)方向性、趨勢(shì)性、創(chuàng)新性的模式和做法也都給予了空間。”趙慶祥分析稱，比如，突出了租賃管理和服務(wù)并重，依托住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，利用科技手段提供合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗(yàn)、登記備案等服務(wù)，與公安、教育、人力社保、住房公積金、金融等主管部門建立信息互通共享機(jī)制，實(shí)現(xiàn)了住房租賃管理服務(wù)的“數(shù)據(jù)多跑路，群眾少跑腿”思路。

新派公寓創(chuàng)始人及CEO王戈宏表示，征集意見稿中提出，鼓勵(lì)利用存量非居住土地按規(guī)定建設(shè)租賃住房，這是真正盤活城市存量資產(chǎn)，解決職住平衡的重要舉措。王戈宏告訴新京報(bào)記者，很多好地段的存量，過去由于土地性質(zhì)、規(guī)劃、建筑、消防、產(chǎn)權(quán)等各種原因無法改成租賃住房，新政策有利于改善及豐富租賃住房的未來供應(yīng)。期待相關(guān)配套政策盡快推出，比如資產(chǎn)屬地的工商注冊(cè)、民水民電的落實(shí)、結(jié)構(gòu)改造的規(guī)劃特批等。

樂乎公寓集團(tuán)創(chuàng)始人CEO羅意則表示，政策對(duì)租賃行業(yè)的培育和發(fā)展給予了足夠的支持和空間，鼓勵(lì)包括村集體等多種單位主體進(jìn)入保障性租賃住房領(lǐng)域，租賃運(yùn)營(yíng)企業(yè)的發(fā)展在政府的監(jiān)督下，會(huì)快速且規(guī)范地發(fā)展，“多樣主體進(jìn)入租賃市場(chǎng)后，如何清晰劃分各類企業(yè)屬性、如何制定行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)將會(huì)被不斷論證。”

規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化行業(yè)監(jiān)管，倒逼企業(yè)精細(xì)化運(yùn)營(yíng)

值得關(guān)注的是，征求意見稿對(duì)租賃企業(yè)而言，究竟將帶來哪些影響？對(duì)此，全國(guó)政協(xié)委員、房天下董事長(zhǎng)莫天全告訴新京報(bào)記者，征求意見稿對(duì)北京租賃市場(chǎng)的參與者影響很大，尤其是對(duì)租賃經(jīng)紀(jì)公司和長(zhǎng)租公寓，將會(huì)起到很大的約束和監(jiān)管作用。

具體而言，征求意見稿指出，北京市將通過建立全市統(tǒng)一的住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)合同網(wǎng)簽、信息查詢、信息核驗(yàn)、登記備案等功能。住房租賃企業(yè)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)需要在該平臺(tái)網(wǎng)簽住房租賃合同和經(jīng)紀(jì)服務(wù)合同，并留存合同及相關(guān)資料不少于5年。“這對(duì)企業(yè)來說，必定是要求網(wǎng)簽、合同內(nèi)容等各方面按照規(guī)定辦理，落實(shí)使用從業(yè)人員信息卡、實(shí)名從業(yè)等要求。”莫天全稱。

“本次租賃條件也將通過價(jià)格杠桿等方式，控制資本對(duì)租賃市場(chǎng)及房源等的控制，間接防止市場(chǎng)壟斷情況的產(chǎn)生。”莫天全表示。

針對(duì)租金上漲問題，征求意見稿指出，北京市將建立租金監(jiān)測(cè)和發(fā)布機(jī)制。當(dāng)住房租金快速上漲時(shí)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)等主管部門可以采取限制住房租賃企業(yè)經(jīng)營(yíng)房源的租金漲幅、查處哄抬租金行為等措施，調(diào)控住房租賃市場(chǎng)，必要時(shí)可以實(shí)行傭金或租金指導(dǎo)價(jià)。對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，這一條政策充分體現(xiàn)了北京市調(diào)控租賃市場(chǎng)、穩(wěn)定租金水平的決心，同時(shí)也對(duì)大租賃企業(yè)競(jìng)價(jià)收房，以及資本助推市場(chǎng)波動(dòng)形成了一定約束，有利于保持租賃住房市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。

基于此，莫天全指出，住房租賃市場(chǎng)是民生市場(chǎng)，對(duì)于企業(yè)而言，需要盡快適應(yīng)新的要求，調(diào)整相關(guān)業(yè)務(wù)。

“征求意見稿再次強(qiáng)調(diào)了規(guī)范化、標(biāo)準(zhǔn)化的行業(yè)監(jiān)管，迫使租賃住房企業(yè)進(jìn)行精細(xì)化運(yùn)營(yíng)管理。”ICCRA住房租賃產(chǎn)業(yè)研究院院長(zhǎng)趙然分析稱，在信用體系下，租賃住房企業(yè)將被嚴(yán)格約束，倒逼下形成精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，也將從根本上提高行業(yè)、企業(yè)運(yùn)營(yíng)效率，最終促使行業(yè)形成穩(wěn)定、可持續(xù)的收益率。

而在全靂看來，對(duì)良性長(zhǎng)租企業(yè)而言反而是好事，“現(xiàn)在真正進(jìn)入良幣驅(qū)除劣幣的時(shí)候，該爆雷的企業(yè)也爆得差不多了，剩下那些不規(guī)范的經(jīng)營(yíng)企業(yè)，要好好掂量下，政府部門是下定了決心治理好租賃市場(chǎng)。”

自如等企業(yè)稱堅(jiān)定支持、積極響應(yīng)

新京報(bào)記者了解到，對(duì)于該征求意見稿，租賃企業(yè)紛紛表示支持，隨著政策后續(xù)落地，北京住房租賃市場(chǎng)將進(jìn)入更全面、更穩(wěn)定的高質(zhì)量發(fā)展期。

北京自如相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，征求意見稿有利于指導(dǎo)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)定發(fā)展、維護(hù)清朗的市場(chǎng)環(huán)境，進(jìn)一步保障業(yè)主和租客的正當(dāng)利益，也有利于企業(yè)自身穩(wěn)健運(yùn)營(yíng)，“自如將積極響應(yīng)政策號(hào)召，在合規(guī)經(jīng)營(yíng)、信用建設(shè)、運(yùn)營(yíng)管理等方面與有關(guān)部門對(duì)接，維護(hù)行業(yè)健康發(fā)展。”

對(duì)于征求意見稿中的相應(yīng)要求，北京自如方面介紹稱，自如租金貸占比一直遠(yuǎn)低于政府部門要求的30%，今年3月，自如通過北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)建立專用托管賬戶，成為北京市首批納入押金監(jiān)管的企業(yè)之一。此外，在室內(nèi)空氣質(zhì)量要求上，2018年起，自如聯(lián)合多家專業(yè)科研機(jī)構(gòu)研發(fā)制定“深呼吸2.0”標(biāo)準(zhǔn)，從原材料、施工工藝、空氣凈化設(shè)備應(yīng)用等多維度保障居住產(chǎn)品品質(zhì)。

在談及征求意見稿對(duì)企業(yè)的影響時(shí)，王戈宏指出，新派公寓對(duì)條例中提及的租金貸使用上一直十分謹(jǐn)慎，除了初期面對(duì)信用合規(guī)租戶少量嘗試，后期基本停止；同時(shí)，對(duì)押金的收取從當(dāng)初兩個(gè)月統(tǒng)一調(diào)整為現(xiàn)在的一個(gè)月；另外，新派公寓每一個(gè)項(xiàng)目的裝修從選材的源頭把關(guān)，實(shí)現(xiàn)了開業(yè)即達(dá)標(biāo)，雖然前期投資大了些，但保障了租戶的健康，提高了居住體驗(yàn)。

“可以預(yù)見的是，規(guī)范化、規(guī)模化發(fā)展將會(huì)是租賃市場(chǎng)的長(zhǎng)期定調(diào)。”羅意表示，“透明交易是樂乎公寓一貫堅(jiān)持的，相信接下來也會(huì)逐步成為整個(gè)市場(chǎng)和業(yè)內(nèi)企業(yè)的統(tǒng)一認(rèn)知。”

龍湖冠寓方面表示，堅(jiān)決響應(yīng)相關(guān)政策要求，按照意見的規(guī)定，一如既往地履行租賃企業(yè)主體責(zé)任，維護(hù)租戶的合法權(quán)益，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，為租戶帶來更好的租住體驗(yàn)，“住房租賃市場(chǎng)監(jiān)管與支持政策并舉，冠寓將主動(dòng)踐行相應(yīng)政策和規(guī)定，助力行業(yè)健康發(fā)展。”

新京報(bào)記者 張曉蘭