各地如何解決城市“夾心層”的住房難題？
21世紀經(jīng)濟研究院研究員 李莎 實習(xí)研究員 王語嫣
8月17日，中央財經(jīng)委員會第十次會議召開，提出要在高質(zhì)量發(fā)展中促進共同富裕。完善收入分配結(jié)構(gòu)和實現(xiàn)公共服務(wù)均等化是實現(xiàn)共同富裕的題中之義，實現(xiàn)全體人民住有所居正是二者的關(guān)鍵性交叉點之一。
住房問題關(guān)系民生福祉，保障性租賃住房作為三大住房保障體系主體之一，民生屬性顯著。發(fā)展保障性租賃住房，對于緩解住房租賃市場結(jié)構(gòu)性供應(yīng)不足，解決新市民、青年人等群體住房困難問題，促進共同富裕具有重要意義。
發(fā)展保障性租賃住房制度的重點在人口凈流入的大城市，而人口流動情況與GDP高度相關(guān)。因此，21世紀經(jīng)濟研究院以2021年上半年GDP前十城市，即上海、北京、深圳、廣州、重慶、蘇州、成都、杭州、武漢和南京為樣本，考察重點城市保障性租賃住房發(fā)展情況。
破解大城市住房難題
央行發(fā)布的《2019年中國城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)負債情況調(diào)查》顯示，城鎮(zhèn)居民家庭資產(chǎn)以實物資產(chǎn)為主，其中住房占比近七成；城鎮(zhèn)家庭負債參與率56.5%，其中房貸占家庭總負債的75.9%。一定程度上，在影響居民收入分配的各項因素中，住房支出占比最大。
2016年中央經(jīng)濟工作會議確定“房住不炒”的行業(yè)基調(diào)以來，房地產(chǎn)的民生屬性愈發(fā)顯著，完善住房供應(yīng)和保障體系，實現(xiàn)全體人民住有所居，成為促進基本公共服務(wù)均等化以及共同富裕的重要內(nèi)涵。
七普數(shù)據(jù)顯示，2020年全國人戶分離人口近4.93億人，其中流動人口近3.76億人，十年增長近70%，成為城市新市民和青年人的重要組成部分。相較而言，大城市住房問題突出，如何解決大城市新市民和青年人的住房困難問題，促進人城產(chǎn)融合發(fā)展，是現(xiàn)階段完善住房供應(yīng)和保障體系的關(guān)鍵性議題之一。發(fā)展保障性租賃住房，為之提供了新的破局思路。
去年年底中央經(jīng)濟工作會議明確要解決好大城市住房突出問題，高度重視保障性租賃住房建設(shè)；今年兩會明確提出要切實增加保障性租賃住房供給，盡最大努力幫助新市民、青年人等緩解住房困難。其后在“十四五”規(guī)劃綱要、中央政治局會議、住建部座談會、國常會等文件和會議中，均涉及保障性租賃住房相關(guān)內(nèi)容。
6月24日，國務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，提出加快完善以公租房、保障性租賃住房和共有產(chǎn)權(quán)房為主體的住房保障體系，首次明確國家層面住房保障體系的頂層設(shè)計。
保障性租賃住房主要解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，以建筑面積不超過70平方米的小戶型為主，租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金。在建設(shè)和運營方面，政府提供政策支持，引導(dǎo)多主體投資、多渠道供給，主要利用集體經(jīng)營性建設(shè)用地、企事業(yè)單位自有閑置土地、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配套用地和存量閑置房屋建設(shè)，適當(dāng)利用新供應(yīng)國有建設(shè)用地建設(shè)，并合理配套商業(yè)服務(wù)設(shè)施。
在一定程度上，保障性租賃住房解決的是城市“夾心層”的住房問題，這類人員既不符合中低收入家庭標(biāo)準(zhǔn)，不符合公租房申請要求；又不具備高收入條件，不能通過購買共有產(chǎn)權(quán)房或商品房解決住房問題。
上述文件對于發(fā)展保障性租賃住房具有統(tǒng)領(lǐng)和指導(dǎo)作用，但具體落實還要看地方。在發(fā)展保障性租賃住房過程中，城市人民政府負有主體責(zé)任，需要做好保障性租賃住房的組織實施工作。
10城聚焦安居問題
保障性租賃住房屬于政策性住房，在國辦發(fā)文之前，部分城市保障性租賃住房概念雖不成熟，但已有政策性住房相關(guān)安排。21世紀經(jīng)濟研究院梳理10城“十四五”規(guī)劃綱要和2021年政府工作報告發(fā)現(xiàn)，各地均明確提出要解決好住房突出問題，優(yōu)化和完善住房保障體系。
廣州、重慶、成都、杭州、武漢、南京等城市明確提出要推進保障性租賃住房建設(shè)。如廣州在“十四五”規(guī)劃綱要中提出要加大保障性租賃住房供給，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和國企、高校、科研機構(gòu)等企事業(yè)單位自有閑置土地等建設(shè)租賃住房，支持將非住宅房屋改建為保障性租賃住房。南京在2021年政府工作報告中明確提出，要健全租購并舉的住房體系，完善以保障性租賃住房為主的住房保障體系，新開工保障房650萬平方米、竣工260萬平方米，籌集保障性租賃住房4萬套。
另外，杭州在“十四五”規(guī)劃綱要中將住房保障工程作為7大“共同富裕促進工程”之一，表明解決安居問題在促進共同富裕中扮演重要角色。杭州“十四五”規(guī)劃提出加大保障性住房建設(shè)和供應(yīng)力度，繼續(xù)開展中央財政支持住房租賃培育試點，規(guī)范發(fā)展住房租賃市場。
部分城市雖然沒有明確指向保障性租賃住房建設(shè)，但文件中涉及相關(guān)內(nèi)容。如北京在“十四五”規(guī)劃綱要中提出，鼓勵存量低效商辦項目改造，深入推進集體土地租賃住房試點，持續(xù)規(guī)范和發(fā)展住房租賃市場。上海在“十四五”規(guī)劃綱要中要求，多主體多渠道增加租賃住房供應(yīng)，發(fā)揮各類市場主體作用，加大對城市運行基礎(chǔ)服務(wù)人員宿舍型租賃住房的供應(yīng)力度，到2025年形成租賃住房供應(yīng)40萬套（包括間、宿舍床位）以上。
截至目前，上海、廣州先后發(fā)布城市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃，成都出臺加快發(fā)展保障性租賃住房的實施意見，對保障性租賃住房建設(shè)作進一步規(guī)定。
上海在住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃中，將租賃住房列為重點任務(wù)中的首項工作，提出加快促進租賃住房有效供應(yīng)，加大保障性租賃住房推進力度，發(fā)揮保障性租賃住房服務(wù)安居的作用。“十四五”時期，上海計劃形成供應(yīng)租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應(yīng)總套數(shù)的40%。其中，租賃房22萬套（間），宿舍床位20萬張。
廣州住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃中，與保障性租賃住房建設(shè)相關(guān)內(nèi)容更細致，在國辦保障性租賃住房意見基礎(chǔ)上，對籌建數(shù)量、籌建渠道、申請對象、房源規(guī)定等內(nèi)容進行延伸，如“十四五”期間籌建保障性租賃住房（含人才公寓）60萬套，有效解決環(huán)衛(wèi)、公交等公共服務(wù)行業(yè)人員、重點發(fā)展產(chǎn)業(yè)從業(yè)青年和外來務(wù)工人員住房問題等。
10城之中，成都率先推出加快發(fā)展保障性租賃住房實施意見，對發(fā)展保障性租賃住房的工作目標(biāo)、申請對象、租金標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、土地和財政等支持政策、保障實施等內(nèi)容進行明確。在租金方面，成都保障性租賃住房租金接受政府指導(dǎo)，年漲幅不超5%，又依據(jù)承租人的人才、住房和工作單位等不同對租金優(yōu)惠情況進行細分。
其他城市的保障性租賃住房相關(guān)政策仍在制定中，但部分城市在建設(shè)計劃、推進落地等方面已有進展。如北京正在研究保障性租賃住房的準(zhǔn)入辦法，但已明確不對申請家庭的收入和資產(chǎn)情況進行審核；上海提高無房租賃人員公積金月提取限額，并明確保障性租賃住房“應(yīng)提盡提”；蘇州鼓勵房企將開發(fā)建設(shè)的長租公寓用于保障性租賃住房，并成功促成一批項目落地等。
由于國辦保障性租賃住房文件發(fā)布至今僅2個月，絕大部分城市保障性租賃住房整體發(fā)展計劃和落地執(zhí)行工作仍處于考察和籌備階段，對于如何界定“符合條件的新市民和青年人”，如何確定“租金低于同地段同品質(zhì)市場租賃住房租金”的具體標(biāo)準(zhǔn)，是否有居住年限要求，各項政策支持的力度和具體方案等內(nèi)容，都還有待細化。
21世紀經(jīng)濟研究院認為，發(fā)展保障性租賃住房是幫助以新市民、青年人為代表的流動人口實現(xiàn)城市穩(wěn)定居住的關(guān)鍵制度之一。這一方面有利于促進全體人民住有所居，實現(xiàn)“房住不炒”目標(biāo)；另一方面保障性租賃住房相對較低的租金水平也有利于調(diào)整收入結(jié)構(gòu)，緩解房價上漲壓力，擴大中等收入群體比重，對實現(xiàn)共同富裕起到雙重促進作用。
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