面對“拿地貴”，許多開發(fā)商忍不住了。
“上半年首輪集中供地，熱點城市呈現非理性的狀態(tài)，房地產市場的銷售情況超出預期，房企補倉意愿非常強烈，土拍表現十分內卷。”在近期舉行的中期業(yè)績會上，世茂股份(600823,股吧)管理層表示。
時代中國管理層更是直接喊話，除了房價穩(wěn)定，也希望地價穩(wěn)定！
截至目前，公開發(fā)聲的不止這兩家。因拿地難、拿地貴、不賺錢，房企一改曾經的淡定面孔，在業(yè)績會上“大吐苦水”。上半年，有人如履薄冰、謹慎出手，有人干脆避開了集中供地的城市，下沉到三四線尋找生存機會。
回望五個月前，土拍市場迎來巨變，22個城市土地集中供應，意在降低市場熱度、增加信息透明度。中信證券(600030,股吧)在研報中稱，土地市場改革，可以說是行業(yè)供給側改革的最后一塊拼圖。
當時，房企雖有些手忙腳亂，但總體上也是支持調控的。融創(chuàng)中國董事局主席孫宏斌還曾表示，不調控的話，這個行業(yè)沒辦法干，房價和地價都要上天了。
不過，經過首輪檢驗，開發(fā)商可謂難掩疲憊，唯有幾家穩(wěn)健的國企央企還能談笑風生。
土拍難度不斷提升
三道紅線、信貸收緊、集中土拍、商票監(jiān)管……2021年，在重重調控下，房企經歷了兵荒馬亂的半年。“集中供地”讓房企經歷了“過山車”般的心境。
年初，自然資源部相關負責人表示，今年22個重點城市要對住宅用地集中公告、集中供應，堅決貫徹“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預期”的決策部署。
政策一出，房企忐忑不安又不乏期待。當時，某TOP5房企人士告訴記者，集中出讓單次宅地供應量加大，對房企資金要求比較高，整體可降低房企爭搶熱度。在新政執(zhí)行初期，能抑制土地熱度，降低溢價率。
然而，首輪土拍真正打響后，多方博弈升級，事態(tài)發(fā)展越來越超出企業(yè)預期。
首先是地價攀升。廣發(fā)證券(000776,股吧)研報顯示，根據各地規(guī)資局數據，“兩集中”首批供地942宗，成交889宗，對應出讓金1.07萬億元，成交建面1.12億平方米，名義樓面價9532元/平方米，較2020年增長34.2%。
“第一批集中供地，土地放量雖然比較大，但各個城市仍然在土地價格端有所提高。一是起拍價提高，二是價外配建或競自持，直接或間接提高土地價格。”正榮集團管理層在業(yè)績會上表示。
“集中供地是為了把地價限下來，但從第一次供地的情況來看，效果不好。”三盛控股管理同樣表示。
地價抬升的直接影響就是，房企利潤空間被壓縮。“上年集中供地的城市，其實我們公司一塊也沒拿。”寶龍地產稱，如果土地太貴、房價控制、監(jiān)管趨嚴，這個生意是不可行的。
據悉，首輪土拍后，有家開發(fā)商做了北京首輪供地的完整復盤，在和很多房企對接了成本數據后，結論是幾乎所有地塊的利潤率都是負的，少的負一兩個點，最多的昌平兩塊地：負十二三個點。在融資趨緊、利潤受限等多種壓力下，“觀望”成為不少房企的選擇。
以世茂股份為例，該公司上半年僅在杭州、長沙、寧波斬獲3幅商辦綜合用地，總價為45.7億元，總計容建筑面積約46萬平方米，而其去年共斬獲11宗地塊，計容面積277萬平方米。“公司土儲相對充裕，因此嚴守投資底線。”
奧園管理層也稱，上半年，集團新增項目不多，可售貨值約178億元，權益地價42億元，樓面地價6161元/平方米。“現階段的主要工作，是加緊布局三道紅線的問題，因此在投資方面，更關注現有舊改項目轉化。”
在此之下，渴望地價漲幅能稍微放緩，已是多數房企的心聲。
“之前的限制主要體現在房價，地價基本上沒有限制。就算有限制，也是將成本轉移到代建和其他方面。”時代中國方面稱，還是希望在地價方面有所約束，有利于整個房地產行業(yè)和政策的長遠穩(wěn)定。奧園方面表示，上半年的土拍，雖然成交面積較往年有所下降，但土地單方造價明顯提高。后續(xù)第二輪集中供地，希望對地價有相應的緩沖辦法。
二輪供地有望“打補丁”
土地市場持續(xù)火熱，顯然與“三穩(wěn)”初衷不符。有消息稱，8月中旬，監(jiān)管層召開了閉門會議，對部分集中供地試點城市的供地部門作出新部署。
在地價方面，會議要求“單宗地溢價率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價格調整溢價率”；在達到地價或溢價率上限的時候，不得以競配建等方式增加實際地價，可通過一次性合理報價、搖號等方式確定競得人。
緊隨著這一消息的傳出，多地延期了第二批土地的出讓。
8月6日，深圳發(fā)布公告稱，中止已經掛牌了的22宗地塊的出讓，已繳納的保證金原路退回；10日，天津先是將61宗地塊出讓延期，此后將地塊最高限價下調，最高溢價率調降至15%，并表示將以搖號的方式確定地塊競得人。
8月13日，原本應披露第二批地塊信息的上海，掛出“將于9月集中出讓公告”的信息。同日，福州宣布土拍延期至9月8日的同時，也將地塊的最高溢價率設置為不得超過15%。
18日，已經發(fā)了第二批集中供地新規(guī)的杭州，暫停了31宗地塊的集中掛牌。與此同時，包括長沙、青島、濟南、蘇州、沈陽等在內的十余個城市已經發(fā)布公告，延期或調整第二輪集中供地計劃。
各城市紛紛調整供地節(jié)奏，第二批集中供地“打補丁”的新規(guī)，能否使土地熱度得到控制，成為業(yè)內共同的期待。多家房企判斷，第二、第三次集中供地，規(guī)則應該會有所改變，市場走向有望趨于平穩(wěn)。
三盛控股管理層稱，第一批拿地的整體毛利率，都不會非常好，所以二次供地調整了招拍掛模式，包括搖號、競配建競品質等，開發(fā)商的參與度會更高。“如果一個行業(yè)將沒有品質的產品提供給客戶，是不應該的。”
正榮方面表示，第二批集中供地提出溢價率漲幅限制，不能超過15%，不能通過其他形式直接推高土地價格。第二批地出來后，預計會有一個合理的利潤空間留給企業(yè)，對房地產的健康穩(wěn)定發(fā)展會更有好處。
值得注意的是，雖然土拍規(guī)則有望打補丁，但在融資趨緊、“拿地銷售比”等重重限制下，房企已不能重復無限制舉債、擴張的老路。不管龍頭還是中小房企，均需轉變發(fā)展心態(tài)、對行業(yè)規(guī)模增速有個重新認識。
“整個行業(yè)的增長速度，肯定是要適當調整一下的。”寶龍方面表示，集團的內部邏輯就是守住“三道紅線”。在各種限制情況下，能做到多好，就盡力做到多好，不會勉強為了增長而增長。
榮盛發(fā)展(002146,股吧)直接表示已放棄規(guī)模增長。“我們要放棄規(guī)模，審慎投資，做好長期思想準備。”管理層稱，如今的市場情況跟以往不一樣，之前遇到情況可能來個刺激，這次要做好長期思想準備，切實管理好流動性。
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