樓市調(diào)控的難度不斷考驗(yàn)著地方政府的拿捏水平。

近日，繼岳陽(yáng)明確設(shè)定新盤降價(jià)不能超過(guò)備案價(jià)的15%后，市場(chǎng)消息顯示，沈陽(yáng)、昆明等二線大城市，亦開(kāi)始為局部房?jī)r(jià)下跌“打預(yù)防針”，即當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門約談部分開(kāi)發(fā)生，對(duì)包括虛假?gòu)V告宣傳、大幅降價(jià)銷售等在內(nèi)的行為進(jìn)行一定約束。

有房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，“對(duì)各級(jí)政府來(lái)說(shuō)，最重要的還是穩(wěn)住局面，對(duì)地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控的主要出發(fā)點(diǎn)是防止風(fēng)險(xiǎn)，包括上漲風(fēng)險(xiǎn)以及下跌風(fēng)險(xiǎn)。”

城市分化正在加劇

近期有市場(chǎng)消息稱，遼寧省沈陽(yáng)市沈北新區(qū)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)（萬(wàn)達(dá)盛京ONE）推出了部分特價(jià)房源，原均價(jià)11000元/平方米的住宅項(xiàng)目，特價(jià)房源降至8000元/平方米。有沈陽(yáng)當(dāng)?shù)刂薪橄虻谝回?cái)經(jīng)證實(shí)了這一降價(jià)消息，但“要買的、該交錢的已經(jīng)交完了”。

與此同步傳出的，還有一份涉及沈陽(yáng)市50個(gè)在售項(xiàng)目的降價(jià)情況統(tǒng)計(jì)表，降價(jià)幅度從500元/平方米至5000元/平方米不等，其中降幅在2000元/平方米以上的約20個(gè)項(xiàng)目。

在該清單上的某華南房企內(nèi)部人士向第一財(cái)經(jīng)表示，銷售過(guò)程中會(huì)有特殊房源或特價(jià)房，抑或購(gòu)房者滿足某些條件的情況下給出些折扣，但價(jià)格降幅不會(huì)這么大，“這么大的促銷幅度報(bào)上去，也批不下來(lái)”。

不過(guò)，另一沈陽(yáng)當(dāng)?shù)刂薪楸硎荆_實(shí)有清單上的項(xiàng)目降價(jià)幅度較大，但力度沒(méi)有達(dá)到5000元這么大。

據(jù)透露，沈陽(yáng)皇姑區(qū)某樓盤，新房原價(jià)13000元/平方米，降價(jià)逾3000元，均價(jià)僅在萬(wàn)元左右。“整個(gè)項(xiàng)目10余棟樓，開(kāi)發(fā)商拿出兩棟來(lái)促銷，”該中介向記者介紹，促銷房源也已經(jīng)售罄，“但賣不賣還不確定，因?yàn)閮r(jià)格審批不通過(guò)”。

無(wú)獨(dú)有偶，西南省會(huì)城市昆明也同樣出現(xiàn)了個(gè)別樓盤大幅降價(jià)的情況。原本均價(jià)在16000元/平方米的陽(yáng)光城•滇池半山項(xiàng)目，有部分房源降價(jià)至10000元/平方米左右。“降價(jià)是之前某個(gè)周末做活動(dòng)，”昆明當(dāng)?shù)啬硨?duì)該項(xiàng)目較為熟悉的中介表示，“當(dāng)時(shí)周五晚上放出價(jià)格，每平米一萬(wàn)元。很快就有很多業(yè)主去維權(quán)了。有的人周四剛按原價(jià)交了四五十萬(wàn)的首付，周五降價(jià)消息一出，直接損失50萬(wàn)。”

這種打折促銷行為的背后，一定程度上是當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)下行的態(tài)勢(shì)，房子本身不好賣。

在某華南房企營(yíng)銷線人員看來(lái)，從更廣的范圍來(lái)看，熱點(diǎn)城市目前不太可能出現(xiàn)這種情況，“房?jī)r(jià)目前趨于平穩(wěn)，不會(huì)猛漲，也不會(huì)下跌”。

億翰智庫(kù)研究總監(jiān)與小雨也認(rèn)為，這樣的降價(jià)行為更多地應(yīng)歸因于部分城市市場(chǎng)不夠好。

沈陽(yáng)中原研究部數(shù)據(jù)顯示，7月份，沈陽(yáng)的新建商品房成交同比降14%，環(huán)比降24%；成交均價(jià)為12391元/平方米，同比上漲2%，環(huán)比則下降2%。上述沈陽(yáng)中介也表示，近期沈陽(yáng)新房市場(chǎng)有所降溫，整體降價(jià)幅度在每平方米500元-1000元左右。

昆明也是同樣的情況。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，6月，昆明新建商品住宅價(jià)格環(huán)比下跌0.8%；7月，環(huán)比降幅收窄至0.5%，僅次于湖南岳陽(yáng)的0.7%、貴州遵義的0.5%。

據(jù)中介介紹，新房市場(chǎng)價(jià)格總體下降了一點(diǎn)，部分地區(qū)降價(jià)幅度在800元-1500元左右，部分項(xiàng)目的上客量也因其他樓盤降價(jià)而受波及，以略微調(diào)整的方式來(lái)吸引客戶。“不過(guò)地段好的樓盤還在繼續(xù)上漲。”

禁止“骨折”降價(jià)

在市場(chǎng)不好的城市，部分房企采取降價(jià)促銷，主要原因還是為了促進(jìn)資金回籠。

某TOP10房企高管分析，“三道紅線”以來(lái)，有的企業(yè)資金壓力比較大，現(xiàn)金流緊張，就需要更多的資金回流；而從當(dāng)前調(diào)控政策來(lái)看，從銀行獲取進(jìn)一步貸款、融資的難度越來(lái)越大。“從去年‘三道紅線；之后，大部分房企的現(xiàn)金流來(lái)源最大的組成部分就是房屋銷售回款。”

華西證券研報(bào)顯示，今年1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比上升23.5%，其中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款增速分別為-2.4%、11.9%、49.7%、23.9%。

進(jìn)入7月份，銷售降速就對(duì)房企到位資金造成了更明顯影響。開(kāi)源證券研報(bào)數(shù)據(jù)顯示，7月單月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金同比增速為-7%，其中，國(guó)內(nèi)貸款、自籌資金、定金及預(yù)收款、個(gè)人按揭貸款單月增速分別為-17.2%、5.5%、-9.2%、-13.4%。

當(dāng)前，各大熱點(diǎn)城市還在相繼出臺(tái)限購(gòu)、限售等冷卻市場(chǎng)的調(diào)控措施。調(diào)控力度不斷加大的情況下，熱點(diǎn)城市也不好賣了，原本就不熱的城市，開(kāi)始感受到去化的巨大壓力。

“市場(chǎng)預(yù)期也發(fā)生變化，”上述房企高管分析，“如何才能獲取更大的銷售額？打折肯定是最快見(jiàn)效的方式”。

不過(guò)，截至目前，全國(guó)范圍內(nèi)的大城市中，仍未出現(xiàn)大幅度降價(jià)的情況，比如近期出面為房?jī)r(jià)“兜底”的昆明和沈陽(yáng)，一口氣降價(jià)四五千的項(xiàng)目也并不多見(jiàn)。上述昆明中介稱，“這次主要是開(kāi)發(fā)商為了回籠資金而進(jìn)行的，同家開(kāi)發(fā)商的另外兩個(gè)項(xiàng)目也拿出部分房源促銷，降價(jià)幅度也不低。”

“據(jù)我了解，企業(yè)為了活下去，通過(guò)降價(jià)等方式加速回款是可以的，但打亂市場(chǎng)和行業(yè)規(guī)則大幅度降價(jià)銷售就不行。”前述房企高管表示。

據(jù)認(rèn)證為中共沈陽(yáng)市沈北新區(qū)區(qū)委宣傳部的微信公眾號(hào)披露，8月6日，當(dāng)?shù)胤慨a(chǎn)局牽頭，聯(lián)合多部門，對(duì)萬(wàn)達(dá)、萬(wàn)科、匯置、富力、雅居樂(lè)、榮盛、中海、遠(yuǎn)洋八家房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行約談。除虛假?gòu)V告等問(wèn)題外，針對(duì)降價(jià)銷售行為，沈陽(yáng)此次約談要求企業(yè)在考慮自身利益的同時(shí)也要遵循房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展規(guī)律，盡量避免價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引購(gòu)房者，達(dá)到銷售目的。

也有市場(chǎng)消息稱，近日昆明有關(guān)部門也組織了部分房企及大型經(jīng)紀(jì)公司召開(kāi)座談會(huì)，將加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管及監(jiān)督，對(duì)惡意降價(jià)行為進(jìn)行管理。8月初時(shí)，湖南岳陽(yáng)也針對(duì)當(dāng)?shù)夭糠珠_(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)促銷的行為下發(fā)通知，要求新盤降價(jià)幅度不得低于備案價(jià)的15%。

同策研究院資深分析師肖云祥分析認(rèn)為，相關(guān)政府的“限降令”主要還是基于“三穩(wěn)”政策的要求，需要穩(wěn)住市場(chǎng)預(yù)期，避免出現(xiàn)市場(chǎng)大起大落的情況。