王麗新
8月20日凌晨，恒大集團(tuán)官微發(fā)文：8月19日接受了人民銀行、銀保監(jiān)會(huì)的約談。總結(jié)恒大表態(tài)的兩條要點(diǎn)，一是保質(zhì)保量完成樓盤交付；二是全力化解債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。
巧合的是，一年前的8月20日，人民銀行、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部在北京召開了一場重點(diǎn)房企座談會(huì)。主題是，進(jìn)一步落實(shí)房地產(chǎn)長效機(jī)制，實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度。據(jù)稱，恒大正是出席這次座談會(huì)的房企之一。座談會(huì)開完后，形成了重點(diǎn)房企資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則，圈內(nèi)稱為“三道紅線”，在機(jī)構(gòu)眼中則是金融排雷。
時(shí)至昨日，“三道紅線”排雷剛好滿周年。哪三道紅線？剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、凈負(fù)債率不得大于100%、現(xiàn)金短債比不得小于1倍。決定的是什么？新增有息負(fù)債規(guī)模。踩三條線手持紅碼，不得增加；踩一條為黃碼，增速5%；零踩線是綠碼，增速不超15%。
量化資產(chǎn)負(fù)債表上的這三項(xiàng)指標(biāo)，5%的間隔性遞進(jìn)，看似平靜無波，卻恰如其分地卡住了房企過往規(guī)模冒進(jìn)的喉嚨。某證券機(jī)構(gòu)的一份數(shù)據(jù)顯示，從2011年到2020年，以53家上市企業(yè)為樣本，“紅碼”公司負(fù)債規(guī)模復(fù)合增速最高達(dá)28%。
縱向?qū)Ρ葋砜矗?013年至2018年，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速為25.3%，這是大中型房企奮斗的黃金時(shí)代；而2019年至2020年降至5.5%，不乏扎緊“錢袋子”的威力。有券商分析師預(yù)估，2020年以來，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模年增速上限約為7.3%，或降至5.7%。給“借債”套上緊箍咒，重新分配金融資源、淘汰落后企業(yè)，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，這是“三道紅線”的真正威力。
在筆者看來，“三道紅線”確如驚雷，炸醒的是身患“三高”的房企，警示的是仍想依賴“高融資、高負(fù)債、高杠桿”來上規(guī)模的野心家。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2020年100家上市房企降檔率達(dá)40%，綠碼房企已升至29家。
如人飲水，冷暖自知。這一年，有的房企掌舵人忙著賣項(xiàng)目、分拆物業(yè)上市，減緩流動(dòng)性危機(jī)；有的忙著跟金融機(jī)構(gòu)談判，爭取債務(wù)展期；有的拿地又退地，時(shí)不常的叫財(cái)務(wù)人員來核算指標(biāo)；有的干脆全面收縮投資，3000億元規(guī)模TOP10成員半年新進(jìn)貨不足160億元……如此景象，過去皆不得見。
周年已滿，“三道紅線”給房企惡劣商業(yè)模式的演進(jìn)畫下休止符，讓供給側(cè)出現(xiàn)一個(gè)淘汰產(chǎn)能過程。虧損、債務(wù)危機(jī)、利潤率低，會(huì)導(dǎo)致新進(jìn)資本變少，但這是行業(yè)出清標(biāo)志。畢竟，行業(yè)低增速前行，不意味著所有房企低增長。
盤點(diǎn)百強(qiáng)房企近一年表現(xiàn)，多年自律的綠檔房企享受好孩子紅利，加快非住宅業(yè)務(wù)能力圈建設(shè)，助力城市換新顏；一度高歌猛進(jìn)者或被淘汰，或于陣痛中重生，于創(chuàng)新的細(xì)分市場尋得一席之地。有進(jìn)者進(jìn)，有退者退，倒逼企業(yè)自律健康穩(wěn)健，亦是構(gòu)建行業(yè)良性生態(tài)的路徑之一。
短期看，地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模大、利潤薄。未來幾年，地產(chǎn)商要堅(jiān)持走創(chuàng)新研發(fā)之路。規(guī)?；蛟S會(huì)變小，但利潤恢復(fù)到正常水平線，分拆成物業(yè)管理、舊改與城市更新、商業(yè)運(yùn)營、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等更多細(xì)分領(lǐng)域，共同形成新生態(tài)來承接開發(fā)巨鯨的經(jīng)濟(jì)體量和作用！
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