2021年8月18日，全國首單公共租賃住房類REITs產(chǎn)品——“國開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”（下稱專項(xiàng)計(jì)劃）成功發(fā)行，開啟了公租房REITs的新篇章。

“國開-北京保障房中心公租房資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃”由國家開發(fā)銀行和北京金控集團(tuán)擔(dān)任專項(xiàng)計(jì)劃統(tǒng)一協(xié)調(diào)人，國開證券為專項(xiàng)計(jì)劃管理人和主承銷機(jī)構(gòu)，北京保障房中心為專項(xiàng)計(jì)劃資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)，首都建設(shè)投資引導(dǎo)基金擔(dān)任基金管理人，底層資產(chǎn)為北京保障房中心持有的公共租賃住房。本次專項(xiàng)計(jì)劃優(yōu)先級(jí)證券評(píng)級(jí)為AAA，期限18年，發(fā)行規(guī)模4億元。

作為全國首單公租房類REITs產(chǎn)品，本次專項(xiàng)計(jì)劃得到了證監(jiān)會(huì)、上交所等主管部門的悉心指導(dǎo)，以及北京市政府和各級(jí)單位的高度重視與大力支持，為公租房資產(chǎn)開展類REITs融資所涉及的各個(gè)環(huán)節(jié)，包括資產(chǎn)估值、資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、稅務(wù)處理等探明了道路，為公租房資產(chǎn)合法合規(guī)開展類REITs融資進(jìn)行了有益探索，為公租房公募REITs的推出起到了重要的引導(dǎo)作用。

公租房是指由國家提供政策支持、限定建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)和租金水平，面向符合規(guī)定條件的城鎮(zhèn)中等偏下收入住房困難家庭、新進(jìn)就業(yè)無房職工和在城鎮(zhèn)穩(wěn)定就業(yè)的外來務(wù)工人員出租的保障性住房。公租房租金水平一般低于周邊其他類型租賃住房租金水平。

本次專項(xiàng)計(jì)劃具有諸多創(chuàng)新特色：通過市場(chǎng)化方式創(chuàng)新使用類REITs作為融資工具，有效盤活了存量公租房資產(chǎn)，提升了公租房依靠自身現(xiàn)金流融資的能力；由資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值決定公租房的融資規(guī)模，提升了公租房資產(chǎn)依靠自身價(jià)值融資的空間；存續(xù)期只付息不還本的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，降低了公租房企業(yè)的負(fù)債償還壓力；類REITs融資提升了公租房企業(yè)的融資能力，加大了對(duì)中低收入家庭住房的支持力度，對(duì)拓展保障性安居工程融資渠道、促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)健康可持續(xù)發(fā)展、建立“多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購并舉”的住房制度具有重要引導(dǎo)與示范意義。

本專項(xiàng)計(jì)劃的資產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)——北京保障房中心作為北京市進(jìn)一步深化住房制度改革，探索創(chuàng)新市場(chǎng)化、專業(yè)化保障性住房供應(yīng)和管理機(jī)制的住房保障政策實(shí)施平臺(tái)和落地平臺(tái)，主要承擔(dān)市級(jí)保障性住房投融資、建設(shè)收購和運(yùn)營管理三大職能。北京保障房中心成立之初即確立了“政府支持、市場(chǎng)化運(yùn)作、可持續(xù)發(fā)展”的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略目標(biāo)，緊緊抓住保障和改善民生這個(gè)根本，從無到有、從有到強(qiáng)，在高標(biāo)準(zhǔn)完成市委市政府賦予職能使命的同時(shí)，創(chuàng)造了卓越的社會(huì)效益，樹立了良好的企業(yè)形象。經(jīng)過十年的發(fā)展，北京保障房中心已成長為首都重點(diǎn)骨干企業(yè)，在破解特大型城市住房保障問題、促進(jìn)北京加快建設(shè)國際一流的和諧宜居之都等方面發(fā)揮了積極作用。作為北京最重要的公租房持有主體，目前北京保障房中心資產(chǎn)總額超1200億元，所有者權(quán)益超520億元，持有公租房項(xiàng)目120余個(gè)，房源13萬余套，投入運(yùn)營項(xiàng)目百余個(gè)，代持共有產(chǎn)權(quán)住房政府產(chǎn)權(quán)份額近5萬套，累計(jì)幫助20多萬居民改善了居住生活條件。

本次專項(xiàng)項(xiàng)目協(xié)調(diào)人為國家開發(fā)銀行和北京金控集團(tuán)。國家開發(fā)銀行為我國中長期投融資領(lǐng)域的主力銀行，以“增強(qiáng)國力、改善民生”為使命，緊緊圍繞國家經(jīng)濟(jì)重大發(fā)展戰(zhàn)略，發(fā)揮中長期投融資和綜合金融服務(wù)優(yōu)勢(shì)。保障性住房建設(shè)是重大民生工程，開發(fā)銀行大力支持保障性住房建設(shè)。截至2020年末，累計(jì)發(fā)放保障性住房貸款4.98萬億元，切實(shí)發(fā)揮保障性住房融資主渠道作用，近年來，開發(fā)銀行落實(shí)國家租購并舉戰(zhàn)略部署，加大力度推進(jìn)租賃住房建設(shè)，因地制宜設(shè)計(jì)融資模式和金融產(chǎn)品，積極推動(dòng)住房租賃融資模式創(chuàng)新。

北京金控集團(tuán)于2018年10月19日注冊(cè)成立，為北京市管金融企業(yè)，被人民銀行定為全國5家金控公司模擬監(jiān)管試點(diǎn)機(jī)構(gòu)之一。成立以來，堅(jiān)持“服務(wù)百姓生活、服務(wù)首都發(fā)展、服務(wù)國家戰(zhàn)略”的金融價(jià)值觀，致力于建設(shè)國內(nèi)領(lǐng)先、國際一流的金融投資控股平臺(tái)，著力打造科技驅(qū)動(dòng)、面向未來的智慧金融綜合服務(wù)體系。集團(tuán)按照“持牌金融機(jī)構(gòu)為‘骨架’、投融資業(yè)務(wù)為‘肌肉’、金融科技板塊為‘大腦’”的戰(zhàn)略布局，以金融科技為核心發(fā)展動(dòng)力，爭(zhēng)取在普惠金融和科技金融領(lǐng)域?qū)崿F(xiàn)全國創(chuàng)新引領(lǐng)，服務(wù)首都“四個(gè)中心”和“兩區(qū)”建設(shè)。

專項(xiàng)計(jì)劃管理人國開證券為國家開發(fā)銀行控股的證券公司，是開發(fā)銀行“投貸債租證”綜合金融服務(wù)中重要的一環(huán)。依托開發(fā)銀行在中國債券市場(chǎng)的“旗艦”地位與綜合經(jīng)營優(yōu)勢(shì)，國開證券充分發(fā)揮客戶、銷售渠道、人力資源等多方面協(xié)同效應(yīng)，有效凝結(jié)各類優(yōu)勢(shì)業(yè)務(wù)資源，為客戶提供覆蓋資本市場(chǎng)的豐富金融服務(wù)。截至目前，國開證券已發(fā)行資產(chǎn)證券化產(chǎn)品超過3000億，產(chǎn)品涵蓋鐵路專項(xiàng)、保障房專項(xiàng)、扶貧專項(xiàng)、綠色專項(xiàng)等國家重點(diǎn)支持行業(yè)和領(lǐng)域。其中公租房資產(chǎn)證券化產(chǎn)品發(fā)行單數(shù)市場(chǎng)占比70%，發(fā)行規(guī)模市場(chǎng)占比超過80%。

基金管理人首建投基金秉承“匯聚資本能量、創(chuàng)新金融機(jī)制、服務(wù)國家戰(zhàn)略”的使命，以國家重大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)為著力點(diǎn)，引導(dǎo)社會(huì)資金參與市政重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目投資，通過專業(yè)化基金運(yùn)作管理，推動(dòng)國家基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，釋放市場(chǎng)需求，激發(fā)市場(chǎng)活力，助力經(jīng)濟(jì)發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)增強(qiáng)城市綜合能力，提高人民生活水平的長遠(yuǎn)目標(biāo)。