恰值銷售淡季，樓市調(diào)控仍此起彼伏。歷經(jīng)一輪瘋狂上漲的國(guó)內(nèi)樓市，成交量已普遍回落。作為樓市“風(fēng)向標(biāo)”的深圳，在數(shù)月前已經(jīng)進(jìn)入了新的階段。

深圳市住建局于2021年2月8日在國(guó)內(nèi)率先提出了“二手住宅成交價(jià)格參考機(jī)制”（下稱“2·8新政”），實(shí)際影響超出了市場(chǎng)預(yù)期。深圳二手住宅成交均價(jià)一改以往上漲態(tài)勢(shì)，轉(zhuǎn)而出現(xiàn)下跌。

8月截止16日，深圳共計(jì)成交二手住宅1032套。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)深圳8月二手住宅成交量將跌破2000套。對(duì)比深圳7月份二手住宅成交2557套，成交量或?qū)⑺倪B跌，并創(chuàng)近17個(gè)月新低，僅好于2020年2月的1667套。

未來(lái)一段時(shí)間，開發(fā)商、購(gòu)房者等多方力量將持續(xù)博弈。但是，可以預(yù)料的是，“2·8新政”這種精細(xì)化調(diào)控工具的祭出，外加地產(chǎn)金融監(jiān)管的持續(xù)收緊等，勢(shì)必將令本輪樓市盤整期更久。

拐點(diǎn)時(shí)刻早現(xiàn)

“2·8”新政是在二手房網(wǎng)簽價(jià)格的基礎(chǔ)上，結(jié)合周邊新房?jī)r(jià)格，對(duì)深圳3595個(gè)小區(qū)編制“成交參考價(jià)”。它被認(rèn)為是深圳樓市此輪進(jìn)入拐點(diǎn)的關(guān)鍵因素，深圳樓市隨即告別了持續(xù)高熱的狀態(tài)。

8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2021年7月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況。其中，深圳二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)環(huán)、同比繼續(xù)回落。

數(shù)據(jù)顯示，7月份深圳二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比指數(shù)為99.6，相當(dāng)于下跌0.4%。這已是深圳二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比連續(xù)3個(gè)月下跌，且較此前5月、6月-0.1%、-0.3%的跌幅進(jìn)一步擴(kuò)大。

同比方面，二手住宅銷售價(jià)格指數(shù)漲幅亦明顯回落，從今年2月的同比上漲16%，歷經(jīng)連續(xù)5個(gè)月回落至7月份的上漲7%。

今年上半年，深圳二手住宅僅過戶2.8萬(wàn)套，環(huán)比下降45%，同比下降35%，過戶量為近三年來(lái)新低。樂有家等多個(gè)研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)稱，“調(diào)控效果十分明顯”、“深圳28指導(dǎo)價(jià)新政等政策的疊加，成功冰凍了成交量，成交價(jià)格也應(yīng)聲下滑”。

業(yè)主的心態(tài)也跟隨行情有所變化。據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)顯示，“2·8”新政出臺(tái)后，業(yè)主3月份還處于觀望期，預(yù)期依然較高。但從4月份開始，市場(chǎng)上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報(bào)價(jià)，下調(diào)報(bào)價(jià)房源占比從41%上漲至64%。回到年初，這個(gè)占比還不到20%。

目前，買賣雙方業(yè)主在動(dòng)態(tài)博弈中，心態(tài)也趨于穩(wěn)定。截止8月1日，深圳二手住宅掛牌價(jià)環(huán)比繼續(xù)保持穩(wěn)定，部分片區(qū)二手住宅掛牌價(jià)呈現(xiàn)上浮趨勢(shì)，但基本處于合理的漲跌幅度。其中兩月內(nèi)掛牌價(jià)有變動(dòng)的房源中，超過62%的房源為下調(diào)報(bào)價(jià)，其中降價(jià)總額在幅度10萬(wàn)和20萬(wàn)的占比最高，為11%，其次是5萬(wàn)，占比為6%。

具體到區(qū)域來(lái)看，深圳樓市這輪上漲中大受關(guān)注的深圳西部區(qū)域福田、寶安、光明等成為下調(diào)房源較為集中的區(qū)域，東部地區(qū)的龍崗、羅湖及鹽田下調(diào)房源占比變化不大。整體來(lái)看，市場(chǎng)正在回歸理性。

何去何從？

回看深圳樓市近二十年歷程，歷經(jīng)數(shù)個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)刻。

2002年到2005年，深圳樓價(jià)基本處于微增長(zhǎng)狀態(tài)。彼時(shí)，深圳房?jī)r(jià)年增幅僅個(gè)位數(shù)，被譽(yù)為樓市的“避風(fēng)港”。好景不長(zhǎng)，這一切在2005年戛然而止。

2005年至2007年，深圳房?jī)r(jià)開始三連跳，并于2007年迎來(lái)了首個(gè)樓市成交高峰期，每平米單價(jià)逼近兩萬(wàn)元。此后，深圳與全國(guó)其他城市一樣，進(jìn)入2007-2009年這輪調(diào)整期。

歷經(jīng)首輪樓市調(diào)整，投資需求驅(qū)動(dòng)強(qiáng)勁的深圳樓市，一年擠壓掉了近五成的房?jī)r(jià)泡沫。

作為全國(guó)少數(shù)完成一輪調(diào)整周期的城市，深圳的房?jī)r(jià)卻并未掉頭直下。等待深圳樓市的是報(bào)復(fù)性上漲。深圳房?jī)r(jià)于2009年站上2萬(wàn)元 /㎡。

這種令外界出乎意料的結(jié)果，在此后的數(shù)輪樓市調(diào)整中變得不再新奇。從某種程度上來(lái)說，一輪樓市調(diào)整結(jié)束，盤整兩年左右，結(jié)果房?jī)r(jià)比調(diào)整前有過之而無(wú)不及，幾乎是深圳也是全國(guó)不少城市樓市調(diào)整的慣象。

再以2014-2016年這輪樓市調(diào)整為例，深圳房?jī)r(jià)自2014年10月起開啟新一輪上漲周期，二手房連漲17個(gè)月。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，截至2016年2月，深圳新建商品住宅的價(jià)格指數(shù)連續(xù)15個(gè)月領(lǐng)漲全國(guó)。

這一輪樓市上漲在2016年迎來(lái)調(diào)整。伴隨深圳樓市2016年“3·25”新政及4月二手房評(píng)估價(jià)上調(diào)使政策面趨緊，市場(chǎng)觀望情緒濃厚。樓市的第二輪上漲周期也迎來(lái)了新的節(jié)點(diǎn)。深圳新房2017年連跌12個(gè)月回到一年前，二手住宅較為穩(wěn)定，未有大漲大跌之勢(shì)。

值得一提的是，與第一輪樓市調(diào)整不同，2014-2016年這輪樓市調(diào)整主要受到寬松的銀行信貸推動(dòng)。

央行數(shù)據(jù)顯示，2015年底全國(guó)個(gè)人住房貸款余額錄得14.18萬(wàn)億元，而深圳在2015年的住房貸款突破6000億元，位居全國(guó)前列。2015年深圳市全年新增房地產(chǎn)貸款，占新增各項(xiàng)貸款的一半以上，總規(guī)模超過2200億元，刷新歷史紀(jì)錄。這也促使深圳2014-2016年這一輪樓市的調(diào)控精準(zhǔn)發(fā)力在銀行信貸端。

面對(duì)2014-2016年這輪樓市調(diào)控，深圳2018年上半年銀根基本處于收緊狀態(tài)，銀行放款速度緩慢，2018年7月，深圳首套房貸利率提升至基準(zhǔn)利率上浮15%，在持續(xù)緊張多個(gè)月后，深圳多家銀行終于在12月將首套房貸利率從基準(zhǔn)利率上浮 15%下調(diào)至上浮10%，放款速度也逐漸恢復(fù)正常。疊加2019年，在堅(jiān)持“房住不炒”大方向不變的前提下，政府給樓市送上了多份大禮：“雙十一”豪宅稅新政、商務(wù)公寓取消“只租不售”、房貸利率LPR基點(diǎn)下調(diào)等，深圳樓市2019年告別了前兩年的平淡。2019年12月，深圳二手住宅成交量更是接近10000套，是近3年來(lái)最高成交值，讓不少地產(chǎn)人振奮不已。

業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，深圳樓市近二十年來(lái)整體呈上漲之勢(shì)，除了與寬松銀行信貸環(huán)境、新政刺激有直接關(guān)系，還與深圳土地供應(yīng)稀缺、商品房供求失衡、人口結(jié)構(gòu)年輕、新興產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好等密切相關(guān)。

此次再迎樓市盤整，也引發(fā)更多市場(chǎng)人士關(guān)注后市走向。有受訪者擔(dān)憂猛政過后，樓市短暫盤整，再現(xiàn)上行之勢(shì)。

不過，諸多市場(chǎng)人士認(rèn)為深圳此輪樓市調(diào)控與此前不同。

深圳一位房企人士回憶到，2014-2016年這輪樓市上漲核心動(dòng)力是寬松銀行信貸，時(shí)下涉房信貸政策儼然層層收緊。“無(wú)論是對(duì)房企的‘三道紅線’，還是銀行房貸規(guī)模‘兩條紅線’，疊加ABS等各類涉房融資渠道的收緊，地產(chǎn)金融監(jiān)管中短期內(nèi)放松的可能性微乎其微。”

精準(zhǔn)鎖定金融端口相當(dāng)于把控住了樓市的七寸。“2·8”新政的祭出，也部分打消了市場(chǎng)人士的短期看漲預(yù)期。

美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹等多位人士都有表達(dá)類似觀點(diǎn)。“2·8”新政在降低了二手住宅交易量的同時(shí)，無(wú)形中也縮窄了新房和二手房之間的價(jià)差，并且市場(chǎng)觀望氣氛很明顯地從二手房傳遞到一手房的態(tài)勢(shì)；同時(shí)，由于新房供應(yīng)量大幅增加的預(yù)期明確，購(gòu)房者的心態(tài)變得更平和，購(gòu)房周期也變得更長(zhǎng)。“我預(yù)計(jì)市場(chǎng)會(huì)逐漸回暖，但進(jìn)程是緩慢的，價(jià)格方面也一樣。”何倩茹如是說。