房地產(chǎn)調(diào)控所采取的進(jìn)一步密集調(diào)控措施之后，7月份全國(guó)房?jī)r(jià)漲幅連續(xù)第二個(gè)月放緩。新房和二手房市場(chǎng)都是如此。
8月16日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)顯示，7月份70個(gè)大中城市新建商品住宅均價(jià)環(huán)比上漲0.3%、同比上漲4.1%，分別較上月降低0.1個(gè)和0.2個(gè)百分點(diǎn)。0.3%的漲幅創(chuàng)下6個(gè)月以來(lái)的最低值。干預(yù)較少的二手住宅市場(chǎng)價(jià)格7月上漲0.11％，創(chuàng)下去年10月以來(lái)最低增速。
這些態(tài)勢(shì)與國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)在新階段發(fā)展發(fā)出了明確信號(hào)有關(guān)。7月24日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正主持召開房地產(chǎn)工作座談會(huì)時(shí)表示，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，堅(jiān)持穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。
以上海為例，7月份提高了首套和二套房貸款利率，有些城市更早在5月份就暫停發(fā)放住房消費(fèi)新貸款。同樣在國(guó)家提出通過降低地價(jià)來(lái)穩(wěn)定房?jī)r(jià)的要求后，22個(gè)土地招拍掛“兩集中”試點(diǎn)的城市也在修訂土地出讓規(guī)定。
值得注意的是，在供給側(cè)房企融資收緊與需求側(cè)房貸收緊雙雙發(fā)力之下，被止住的不只是房?jī)r(jià)，還有市場(chǎng)銷售端。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局稱，7月份，全國(guó)商品房銷售面積和銷售額同比分別下降8.5%和7.1%，這是年內(nèi)首次出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人付凌暉對(duì)此表示，今年以來(lái)，隨著經(jīng)濟(jì)恢復(fù)特別是融資條件改善，部分地區(qū)房?jī)r(jià)上漲比較明顯。對(duì)此相關(guān)部門加強(qiáng)了市場(chǎng)調(diào)節(jié)，落實(shí)城市主體責(zé)任，抑制不合理需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)總體趨穩(wěn)。
“下階段，各地區(qū)各部門堅(jiān)持房住不炒，持續(xù)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，繼續(xù)完善‘多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉’的住房制度，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望保持平穩(wěn)發(fā)展。”付凌暉說。
政策信號(hào)已經(jīng)清晰：房?jī)r(jià)大漲的時(shí)代已落幕，全面炒房的時(shí)代也成為歷史。
房?jī)r(jià)端銷售端融資端全線下滑
在各線城市中，一線城市房?jī)r(jià)增速的回落幅度最為明顯。
7月份，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京、上海和廣州的新房?jī)r(jià)格環(huán)比分別上漲0.8%、0.4%和0.2%，漲幅比上月分別回落0.1、0.1和0.8個(gè)百分點(diǎn)；深圳上漲0.5%，漲幅與上月相同。
二手房方面，7月四個(gè)一線城市二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲0.4%，漲幅比上月回落0.3個(gè)百分點(diǎn)。其中，北京和上海環(huán)比均上漲0.7%，漲幅比上月分別回落0.6和0.3個(gè)百分點(diǎn)；廣州上漲0.6%，漲幅與上月相同；深圳則下降0.4%。
二線城市房?jī)r(jià)變動(dòng)相對(duì)平緩，各項(xiàng)房?jī)r(jià)增速回落幅度在0.2個(gè)百分點(diǎn)以內(nèi)；三線城市二手房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.1%，為今年首次負(fù)增長(zhǎng)。
對(duì)于房?jī)r(jià)漲幅全面放緩，交通銀行金融研究中心首席研究員唐建偉認(rèn)為：一方面，房地產(chǎn)金融監(jiān)管持續(xù)從嚴(yán)，個(gè)人按揭出現(xiàn)停貸、緩貸的現(xiàn)象；另一方面，多地樓市調(diào)控繼續(xù)加碼，如上海強(qiáng)化了限購(gòu)和房?jī)r(jià)核驗(yàn)，西安、無(wú)錫、紹興形成二手住房參考價(jià)格機(jī)制，北京、太原、溫州則針對(duì)學(xué)區(qū)房炒作強(qiáng)化管理。
從數(shù)量上看，70個(gè)大中城市中，7月份新建商品住宅價(jià)格上漲城市有51個(gè)，相比6月數(shù)量減少了4個(gè)；二手住宅價(jià)格上漲城市有41個(gè)，減少了7個(gè)。
新房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅最大的城市分別是岳陽(yáng)（-0.7%）、遵義（-0.6%）、大理（-0.5%）、昆明（-0.5%）。二手房?jī)r(jià)格環(huán)比跌幅最大的城市分別是南充（-0.7%）、牡丹江（-0.6%）、岳陽(yáng)（-0.6%）。
受持續(xù)趨嚴(yán)的樓市調(diào)控政策影響，購(gòu)房與推盤意愿雙雙降低。7月份，全國(guó)商品房銷售面積、銷售額同比分別下降8.5%和7.1%，年內(nèi)單月同比首次為負(fù)，市場(chǎng)有所降溫。
供應(yīng)端，受重點(diǎn)城市供地“兩集中”政策影響，1-7月全國(guó)土地市場(chǎng)成交量明顯下降，1-7月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積8764萬(wàn)平方米，同比下降9.3%；土地成交價(jià)款5121億元，下降4.8%。
這在一定程度上拖累了全國(guó)房屋新開工速度。1-7月全國(guó)房屋新開工面積累計(jì)同比年內(nèi)首次轉(zhuǎn)負(fù)，單月新開工面積同比連續(xù)4個(gè)月下降，其中7月房屋新開工同比下降21.5%。
投資端，1-7月份，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增長(zhǎng)12.7%，仍保持兩位數(shù)增長(zhǎng)，但這一增速已經(jīng)連續(xù)5個(gè)月收窄。
“應(yīng)該關(guān)注是否會(huì)過快下滑的風(fēng)險(xiǎn)。由于購(gòu)房政策和購(gòu)地政策有各類約束，且房企也面臨一些債務(wù)問題，要防范房企投資意愿減弱，進(jìn)而影響下半年開發(fā)投資的風(fēng)險(xiǎn)。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)稱。
目前從房企的資金端來(lái)看，定金及預(yù)收款依然是主要來(lái)源，而國(guó)內(nèi)貸款同比降幅持續(xù)擴(kuò)大，信貸收緊對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的影響越來(lái)越明顯。
具體的數(shù)據(jù)是：1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金約11.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)18.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款約1.54萬(wàn)億元，同比下降4.5%；利用外資44億元，同比下降44.4%；自籌資金約3.55萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)10.9%；定金及預(yù)收款4.54萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)38.3%；個(gè)人按揭貸款約1.9萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)17%。
房?jī)r(jià)上漲空間幾被封住
值得注意的是，從嚴(yán)調(diào)控大勢(shì)之下也有部分城市房?jī)r(jià)偏熱。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局表示，7月份新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅排名前十的城市分別是：青島、?？凇y川、無(wú)錫、北京、長(zhǎng)沙、濟(jì)南、重慶、西安、西寧，以二線城市為主。其中排名前三的青島、?？?、銀川環(huán)比漲幅均為1%。
二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅排名前十城市依次為：?？?、長(zhǎng)沙、北京、上海、廣州、西安、煙臺(tái)、杭州、無(wú)錫、太原。其中?？?、長(zhǎng)沙7月房?jī)r(jià)分別環(huán)比上漲1.3%、1.2%；北京和上海的二手住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.7%，并列第三。
與此同時(shí)，樓市調(diào)控持續(xù)加碼。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，今年1-7月房地產(chǎn)調(diào)控頻次已經(jīng)高達(dá)352次，平均每月超過50次房地產(chǎn)調(diào)控。
就在這輪房?jī)r(jià)降溫之前，有18個(gè)城市因房?jī)r(jià)上漲過快而被住建部約談。7月29日，住建部約談了銀川、徐州、金華、泉州、惠州5城，并指出這5城今年上半年新建商品住宅銷售價(jià)格和住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)過快，市場(chǎng)預(yù)期不穩(wěn)。
從被約談城市來(lái)看，國(guó)家在原來(lái)一二線城市調(diào)控的基礎(chǔ)上，開始逐步防范三四線城市炒作的風(fēng)險(xiǎn)。
“約談”起到了作用。7月份，惠州二手房房?jī)r(jià)環(huán)比下跌0.2%，新房?jī)r(jià)格與6月份持平；深圳二手房?jī)r(jià)格則已連續(xù)跌了幾個(gè)月。而深圳素來(lái)是全國(guó)樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳調(diào)控的效果如何，直接決定全國(guó)其他城市的調(diào)控效果。
事實(shí)上，前述樓市過熱的城市，幾乎都在這段時(shí)間密集出臺(tái)調(diào)控政策。
如7月14日，上海加強(qiáng)市場(chǎng)規(guī)范監(jiān)管，要求二手住宅價(jià)格必須以市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布；7月23日又發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)住房贈(zèng)與管理的通知》，將贈(zèng)與住房明確納入限購(gòu)范圍內(nèi)，對(duì)限購(gòu)政策進(jìn)行了打補(bǔ)丁、補(bǔ)漏洞。7月26日，無(wú)錫出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策。
進(jìn)入8月份以來(lái)，北京、杭州、成都、惠州、金華等地紛紛對(duì)樓市調(diào)控政策“打補(bǔ)丁”，封堵漏洞。在這些政策中，整頓中介規(guī)范經(jīng)營(yíng)、出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)、限制經(jīng)營(yíng)貸、限購(gòu)、限售、打擊炒作學(xué)區(qū)房成為重要內(nèi)容。
8月9日，央行發(fā)布《2021年第二季度中國(guó)貨幣政策執(zhí)行報(bào)告》提出，牢牢堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段。
易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽預(yù)計(jì)，下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)從嚴(yán)，全國(guó)更多城市也將出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)政策。預(yù)期未來(lái)幾個(gè)月全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體下跌壓力增大，二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅下半年進(jìn)一步走弱。
“三季度，一二手房市場(chǎng)還將延續(xù)回落的走勢(shì)。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉預(yù)計(jì)：一方面新房?jī)r(jià)格管控全面啟動(dòng)，熱點(diǎn)城市對(duì)于預(yù)售證的管理非常嚴(yán)格，預(yù)示著新房?jī)r(jià)格漲幅回落趨勢(shì)不會(huì)改變；另一方面，熱點(diǎn)城市對(duì)二手房調(diào)控還會(huì)繼續(xù)，二手房參考價(jià)制度、掛牌審核制度將全面推行，以建立房地產(chǎn)管理長(zhǎng)效機(jī)制。
“土地出讓新規(guī)則，全面降低地價(jià)，也將降低對(duì)房?jī)r(jià)的拉動(dòng)。”李宇嘉說。
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