“大亞灣的海水都是購房者的眼淚”“曾經(jīng)的睡城已經(jīng)蘇醒”……對于深圳客而言，惠州的大亞灣和惠陽樓市是一個很特別的存在。大量新房的供應之下不乏購房者，但二手房交易卻并不算熱絡，這也是大部分深圳客對大亞灣、惠陽樓市的印象。

出乎市場意料的是，惠州樓市近期再次成為熱點，最新推出的調控新政要點在于優(yōu)化土地競品規(guī)則、地塊住宅銷售限價、重點片區(qū)暫停向區(qū)域內(nèi)擁有一套及以上住房的非本市戶籍居民出售新建商品住房等，而這一次的“重點片區(qū)”主要就是大亞灣和惠陽。由于東莞早已實施嚴格的限購措施，大亞灣和惠陽的加入讓“臨深限購圈”終于形成。而在“臨深限購圈”之下，深圳客對于臨深片區(qū)樓市的看法產(chǎn)生了哪些變化？

深圳客反應理性

“我給你發(fā)幾個大亞灣在售的新盤，有時間去看的話我開車接您。”在羅湖東湖片區(qū)從事房產(chǎn)中介工作的黃經(jīng)理很是熱情，“今年深圳的房子不好賣，所以我們也代理深圳周邊的新盤。”

記者調查發(fā)現(xiàn)，大亞灣和惠陽加入“臨深限購圈”反而成為不少房產(chǎn)中介推銷的工具：“現(xiàn)在只能買一套，再不買就沒有機會了。”不僅如此，高鐵開通和生活配套逐漸完善，加之深惠地鐵相互連接的預期，不少深圳客依舊關注大亞灣和惠陽。

不過，與房產(chǎn)中介的熱情相比，記者對多位購房者進行隨機采訪后得到的答復卻顯得有些平靜，多數(shù)受訪者表示不會以現(xiàn)在的價格在大亞灣和惠陽買兩套以上的房子。不僅如此，大亞灣和惠陽的新房依舊大量供應。由此可見，盡管實施限購，深圳客的反應還是比較理性。

記者發(fā)現(xiàn)，目前惠陽和大亞灣片區(qū)的新房售價多數(shù)在每平方米15000元至22000元之間，靠近高鐵惠州南站和緊靠深圳坪山區(qū)的新房房源價格相對較高。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，惠州上半年一手住宅成交均價約每平方米1.2萬元，同比上漲9%。被納入限購的惠陽區(qū)和大亞灣區(qū)一手住宅成交量均破萬套，更關鍵的是兩個區(qū)域成交均價漲幅均超10%，這或許也是大亞灣和惠陽實施“限購”的原因。

美聯(lián)物業(yè)深莞惠董事總經(jīng)理江少杰指出，大亞灣、惠陽區(qū)本地人購買占比相對比較少，而且據(jù)其不完全統(tǒng)計，外地客在大亞灣、惠陽區(qū)購買第二套的比例應該不會超過10%。“其實政策更多還是對市場、購房者心理上的影響，未來市場還是以平穩(wěn)為主。”

臨深片區(qū)

二手房交易成“痛點” 選擇到惠州購房的深圳者中，有受投資風潮影響而來的投資客，也有因為深圳的高房價外溢而來的剛需客。樂有家成交數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年深圳購房者一如既往是惠州市場的主力軍，占比為52.8%，深圳客到大亞灣區(qū)和惠陽區(qū)置業(yè)的占比分別為33%和19%。在靠近惠陽區(qū)政府的一處主打江景的新房項目，有銷售經(jīng)理告訴記者，目前項目的銷售均價在每平方米16500元左右，深圳客的比例在40%左右，惠州本地的客戶約占一半。

在這些深圳客當中，絕大部分都是購買一手新房，等到進入二手房市場，都會面臨難賣、叫不上價的局面。黃華（化名）的經(jīng)歷或許也是許多深圳客的真實寫照。

2018年選擇在大亞灣買房的黃華，回想起剛搬來大亞灣時的情景，顯得尤為興奮。“那個時候每天早上6點起床，6∶30就出門趕深惠1線公交到雙龍地鐵站，然后再轉幾站地鐵到吉祥站，大概8∶30到公司。”黃華說。當時，黃華出于自住兼投資的需求，以單價近14000元的價格全款買下了一套三居室。目前，該小區(qū)在各中介平臺的報價多數(shù)在每平方米15000元到17000元左右，僅在鏈家平臺，該項目的其中一期就有近250套二手房源在售。

“算上利息，其實還賠了。”說到這，黃華顯得有些后悔，“當時如果把這100多萬在深圳當首付買一套房，現(xiàn)在已經(jīng)也翻倍了，只怪自己當時不夠勇敢。”

熟悉惠州樓市的黃經(jīng)理也表示，現(xiàn)在惠州大多數(shù)二手房估價低、利率高、放款還難，這就導致流動性基本被鎖住，無論買新房還是二手房最終都要面臨這個問題。而且，惠州在二手房交易流程上比較繁瑣復雜，有些房子的二手評估價只能到成交價的七到八成。所以，二手房沒有被納入此次調控限購范圍。

其實，不僅在惠陽和大亞灣，早已實施限購的東莞臨深片區(qū)二手房市場也面臨類似的問題。東莞的鳳崗鎮(zhèn)與深圳的平湖“一路相連”，自然也吸納了很多來自深圳的外溢需求。如果以房價作為比較，東莞臨深片區(qū)的房價要遠遠高于大亞灣和惠陽。不過，自從東莞新房和二手房都對外地客實施限購，這里的二手房成交也難了。

有市場人士表示，深圳客戶外溢周邊買房的現(xiàn)象，近年已進入高峰過后的穩(wěn)定期。美聯(lián)物業(yè)全國研究中心總監(jiān)何倩茹表示，惠陽、大亞灣限購一套新房，但沒有社?；騻€稅的要求，所以影響力可以忽略不計。東莞的限購則嚴格許多，而且從去年7月收緊限購政策之后，深圳客戶到東莞購房的數(shù)量就出現(xiàn)下滑，今年再次收緊之后，估計會將更多深圳客戶拒于門外。東莞、惠州一直承擔著部分買不起深圳住房的剛需客戶的外溢需求，如今受到阻礙，這些客戶除了將購房地點繼續(xù)轉移之外，留在深圳本地購房或變成一種選擇，再加上深圳住房供應量在未來10年會大幅度增加，所以留深購房也是一個可考慮的選項。