8月13日，上海公布《上海市住房發(fā)展“十四五”規(guī)劃》（以下簡稱《規(guī)劃》），《規(guī)劃》提出，上海將堅持租購并舉，落實“中心輻射、兩翼齊飛、南北轉(zhuǎn)型、新城發(fā)力”空間格局要求，“重點”發(fā)展租賃住房，堅持租購并舉。優(yōu)化從“一張床”、“一間房”到“一套房”的多層次租賃住房供應結(jié)構(gòu)，“十四五”時期，形成供應租賃住房超過42萬套（間、宿舍床位），占住房供應總套數(shù)的40%。其中，租賃房22萬套（間）、宿舍床位20萬張。繼續(xù)規(guī)范代理經(jīng)租住房30萬套（間）。

從產(chǎn)業(yè)影響來看，一名頭部房企人士表示，租賃市場是一個有政策支撐、有市場需求、有穩(wěn)定現(xiàn)金流的確定的賽道。比拼的是資金成本、精益管理（成本和服務）、戰(zhàn)略視野、退出通道等核心要素。

優(yōu)化住房結(jié)構(gòu)

“十四五”時期，新增供應各類住宅用地面積4000公頃，新增供應商品住房4000萬平方米、約40萬套。

《規(guī)劃》提出“協(xié)調(diào)”發(fā)展保障性住房，健全住房保障體系。“十四五”時期，新增供應保障性產(chǎn)權住房約23萬套；“更新”發(fā)展存量住房，提高城市有機更新工作的顯示度。2022年底前，全面完成中心城區(qū)成片二級舊里以下房屋改造；規(guī)劃期內(nèi)，力爭提前完成中心城區(qū)零星二級舊里以下房屋改造。

前述房企人士認為，房地產(chǎn)企業(yè)切入租賃房建設和運營，雖然有開發(fā)的天然優(yōu)勢，但當前的主流房地產(chǎn)企業(yè)依賴于短期資金加大杠桿的商業(yè)模式。并不匹配于這種通過精細化管理來控制成本、提升收益，最終在資本市場上獲得認可的這種長線商業(yè)模式。這需要有資本市場的支持，所以能夠選擇這個賽道的企業(yè)并不多，過往的歷史也證明很多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入租賃房市場沒幾年以后就退出。

《規(guī)劃》提出在加快構(gòu)建住房租賃體系方面，通過集中新建、商品住房配建、存量用地轉(zhuǎn)型、各類園區(qū)配套建設、商業(yè)辦公項目依規(guī)轉(zhuǎn)化等方式，累計建設籌措租賃住房超過70萬套（間），其中新建和轉(zhuǎn)化租賃住房40萬套（間）。出臺《租賃住房規(guī)劃建設導則》等配套政策，強化中小套型和宿舍床位型建設導向。出讓集中式租賃住房項目用地150幅，建筑面積約1000萬平方米，在各大城市租賃住房新建量中位居第一，為構(gòu)建多主體參與、多品種供應、規(guī)范化管理的住房租賃體系奠定了扎實的基礎。

這對行業(yè)所帶來的影響有多大？業(yè)內(nèi)人士認為，目前大多數(shù)房企仍然習慣于租賃行業(yè)的投資回報模式，還需要進一步尋找資金、提升精細化管理的能力。

前述房企人士指出，未來租賃房的開發(fā)運營市場，資本端主要來自于追求長期穩(wěn)定收益的類似于壽險資金、私募基金，開發(fā)端主要由成熟的品牌房企或者私募基金管理公司來承擔，運營端主要有成熟的租賃服務類企業(yè)組成。

兩大改變

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進分析認為，相比“十三五”，上海“十四五”住房政策的兩個明顯轉(zhuǎn)變：明確提出多層次租賃住房供應體系，即“一張床、一間房、一套房”的內(nèi)容。該提法形象生動，且明顯勾勒出上海多層次的租賃住房供應體系。而從數(shù)據(jù)上看，其提及了租賃住房42萬套的供應內(nèi)容，也說明從總量方面給予了保障。據(jù)此可以認為，最近五年發(fā)展中，要關注上海在租賃住房的供應總量和結(jié)構(gòu)。當然在此基礎上，注重產(chǎn)品的分配、加大上海租賃住房產(chǎn)品的宣傳，也是后續(xù)值得關注的內(nèi)容。第二個改變是，加快推進舊區(qū)改造。此次給與了舊城區(qū)、舊住房的更新改造的數(shù)據(jù)指標要求，使得房企對于此類產(chǎn)業(yè)的投資會更加清晰。類似舊區(qū)改造的內(nèi)容，是未來需要重點關注的。尤其是需要在“利益訴求”方面多研究。此類工作細節(jié)較多，需要房企或投資者精雕細琢。類似工作若做到位，則可以在全國其他城市進行更好的推廣。

此外，《規(guī)劃》指出，住宅小區(qū)、社區(qū)管理、租賃住房等都要推進住房領域數(shù)字化轉(zhuǎn)型。

很顯然，住房保障受益群體將有序擴大。廉租住房對戶籍低收入住房困難家庭基本實現(xiàn)應保盡保，至2020年12月底，累計受益家庭13.4萬戶；加大公共租賃住房建設籌措、分配供應、房源循環(huán)使用的力度，累計供應房源15萬套，累計受益72萬戶。值得關注的是，上海將認真執(zhí)行“一城一策”工作方案，嚴格執(zhí)行相關調(diào)控政策，實行房地聯(lián)動機制，提高中小套型普通商品住房供應比例，加強市場監(jiān)測監(jiān)管，加快構(gòu)建促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。