作者：劉婷
第二批集中供地出讓前夕，天津、青島、深圳等城市共183宗土地緊急中止出讓，集中供地再起波瀾。
8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告稱，第二批次集中出讓的100宗地拍賣活動因故終止；8月10日，天津市相關部門公告稱，推遲7月21日發(fā)布的61宗國有建設用地使用權公開掛牌出讓的時間；8月6日，深圳土地礦業(yè)權出讓平臺發(fā)布公告，中止22宗地的掛牌出讓工作，已交納的競買（投標）保證金將原路退回。
多城賣地按下暫停鍵，一場關于土拍規(guī)則的重大變化悄然進行。
近期，自然資源部召開閉門會議，要求第二批集中供地調整出讓政策，限定土地溢價上限15%，不得通過調高底價、競配建等方式抬升實際房價，嚴控樓面地價創(chuàng)新高。
土拍規(guī)則調整之際，新模式“競品質”誕生。
以賣地大戶杭州為例，第二批集中供地將由10個行政區(qū)推出10宗“競品質”試點地塊，溢價率上限設為10%，并要求現房銷售。杭州市建委將組織專家評審，并按房企評分高低確定入圍者。評分表主要由“房企資信”和“品質承諾”兩部分組成，綜合得分最高者拿地。這意味著，與消費者買房一樣，房企拿地也需要看征信分。
8月13日，一家TOP5房企投拓負責人對時代周報記者表示，目前“競品質”模式處于摸索階段，北京、上海、杭州等地的實行各有不同。從其初衷來看，土地市場愈發(fā)升高的門檻和競爭熱度導致房企削減成本，產品品質難以保障，影響房地產市場的健康發(fā)展。“競品質”是政策工具箱里的措施之一，未來調整方向將在把控產品品質基礎上，給開發(fā)商留足利潤空間。
“競品質”將成標配
“我們熬夜加班一個多月，一直在加班和開會，晚上不回周末不休中午不按時吃飯，突然中止賣地，所有工作都要推倒重來。”8月13日，一家房地產央企深圳公司投資部人士楊光（化名）告訴時代周報記者，8月6日下午得知深圳土拍中止時，所有同事都感到詫異。
楊光表示，此次深圳土拍中止的主要原因是，深圳是首批集中供地城市中平均溢價率最高的城市，政策風向變化后需調整規(guī)則，降低溢價率上限和拍地規(guī)則，因此緊急叫停。其次，深圳本次拍22宗地塊中位于非中心區(qū)的居多，部分地塊要求租賃面積全自持，部分地塊要求租賃面積全自持，且在拍地結束后的5個工作日內一次性繳納費用，諸多限制要求導致除少數熱門地塊外，其它地塊均遇冷，因此需要延期。
“降低溢價率上限后，對新房限價或會同步增加，此時判斷房企利潤空間將加大為時過早。”楊光推測，深圳土拍長期采用雙競雙限模式，房企利潤空間小，近年來交房質量急劇下降。“競品質”或成深圳第二批集中供地的重點方向，杭州和北京將為效仿對象。
時代周報記者獲悉，5月，北京市規(guī)劃和自然資源委員會提到，在集中出讓地塊過程中引入房屋銷售價格引導機制，為未來住宅產品質量提升留足空間，引導開發(fā)企業(yè)主動提升住宅品質。
在杭州，參與第二批集中供地的房企須填寫“品質承諾”，不同于北京先競地價再競品質的規(guī)定，杭州的“競品質”項目是先競品質再競地價，同時地塊還要采用現房銷售，必須是在全裝修交付之后通過驗收方可對外銷售，此舉為全國首創(chuàng)。
8月13日，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對時代周報記者表示，未來“競品質”將成土拍標配。在“競品質”要求下，房企對于地塊的研究要求明顯提高。如果沒有太多時間去研究具體地塊，房企對于競品質方面的底氣可能不足。因此，多地延長供地時間或中止土地出讓，目的是讓房企更好理解競品質的規(guī)則，在后續(xù)拿地方面做好做足功課。
房企恐慌性拿地
供地規(guī)則再度調整，與此前土地市場溫度升高有關。
“各城市做好住宅用地信息公開，重點城市實行住宅用地集中出讓，同時加強監(jiān)測監(jiān)管和考核評價，對住宅地價走勢超出合理區(qū)間或發(fā)生異常交易的城市及時預警并督促整改。”2月23日，自然資源開發(fā)利用司要求各城市通過多渠道降低房價，在全國22個城市試點集中供地制度。
集中供地初衷是為通過確定供地規(guī)模穩(wěn)定房企預期，為土地市場降溫。實踐過程中，房企出現恐慌性拿地現象，不斷推高熱點城市土拍溢價，多地拍出地王。
中國指數研究院的數據顯示，22城首批集中供地成交金額為1.07萬億元，平均樓面價約為9591元/平方米，較2020年增長38%。上半年50強房企拿地樓面價同比增長40.8%，地價約占房價48%，同比上升7.2個百分點；平均溢價率為21.7%，同比上升5.4個百分點。
首批集中供地未達到降地價預期，推高地價與房價成本。一系列負面反應引發(fā)監(jiān)管注意，土拍新規(guī)靴子陸續(xù)落地。
7月22日，住建部房地產市場監(jiān)管司司長張其光公開表態(tài)，將著力建立房地聯動機制，推廣北京市的做法，限房價、控地價、提品質，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。
與此前政策相比，多個城市在第二批集中供地規(guī)則上明確限制地價上限，從源頭避免出現高溢價地。
8月4日，無錫第二批集中供地開拍，熱點地塊溢價率上限降至3%，9宗地觸及上限進入搖號；8月9日，惠州住建局出臺新政，提出建立完善房價地價聯動機制。優(yōu)化土地競拍規(guī)則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質”等出讓方式；8月10日，天津市規(guī)劃和自然資源局修改第二批集中供地規(guī)則，將土地溢價率上限設置為15%，未修改規(guī)則前最高為50%。
“設置最高溢價率后，溢價率已經確定，以后市場上不會再出現‘地王’。”8月13日，一名熟悉深圳土拍市場的業(yè)內人士對時代周報記者表示，第一批集中供地中部分房企在舉牌時沖動入市，拿地后才發(fā)現“算不過賬”，引起退地糾紛。通過設置溢價率上限，可以給房企更多利潤空間，避免退地事件發(fā)生。
8月11日，光大證券發(fā)布研究報告稱優(yōu)質土地資源的惡性競爭，對房地產行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的傷害極大。“房住不炒”基調下，房價提升空間有限，拿地成本過高，大幅壓縮房企的正常盈利空間，迫使部分房企在施工建筑質量上壓縮成本，或不切實際的提高周轉率。限制地價上限有利于房地產行業(yè)朝著利潤合理化和管理精細化方向升級迭代。
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