地價(jià)和房價(jià)的關(guān)系并不復(fù)雜。高房價(jià)背后必有高地價(jià)的“功勞”。
最近一段時(shí)間，房地產(chǎn)行業(yè)土地端發(fā)生了一些列變化，如房企拿地金額不超過銷售額的45%、競配建比例受限等。
8月13日上午，福州市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布了二次土拍的補(bǔ)充公告，將四區(qū) 馬尾 長樂所要出讓的總計(jì)19幅宅地的最高溢價(jià)率，全部下調(diào)至15%及以下。
控制溢價(jià)率不超過15%被寫進(jìn)了地方土規(guī)部門的公告中。
放出“新規(guī)”
兩天前的8月11日，市場放出了一重要消息。自然資源部對部分集中供地試點(diǎn)城市的供地部門作出新的部署，明確要求商品住宅用地出讓公告需體現(xiàn)四個(gè)方面：
第一，參加宅地競拍企業(yè)需具有房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。
第二，建立有效的購地審查制度，加強(qiáng)對房地產(chǎn)企業(yè)購地資金的來源審查。房地產(chǎn)企業(yè)參與土地競拍和開發(fā)建設(shè)過程中，其股東不得違規(guī)對其提供借款、轉(zhuǎn)貸、擔(dān)?；蚱渌谫Y便利。參與土地競買的主體必須提供資金來源證明，將現(xiàn)行工具箱中的“建立購地資金來源審查制度”由可選項(xiàng)改為統(tǒng)一實(shí)施的政策措施。
第三，單宗地溢價(jià)率不得超過15%，絕不允許通過提高起拍價(jià)格調(diào)整溢價(jià)率，否則將嚴(yán)肅公開處理，嚴(yán)控城市樓面地價(jià)新高。
第四，在達(dá)到地價(jià)或溢價(jià)率上限的時(shí)候，不得以競配建等方式增加實(shí)際地價(jià)，可通過一次性合理報(bào)價(jià)、搖號、競更高更優(yōu)品質(zhì)建設(shè)方案等方式確定競得人。
上述信息得到了青島等一些中供地試點(diǎn)城市的規(guī)自部門人士證實(shí)。
對此，多位業(yè)內(nèi)認(rèn)為單宗地溢價(jià)率不得超過15%，被作為硬性規(guī)定出現(xiàn)了監(jiān)管層的文件中，意義重大。
多地“響應(yīng)”
實(shí)際上，市場在此之前已經(jīng)有了動作，隨著第二批集中供地推出，接連幾個(gè)城市也供地規(guī)則在不同角度迎來調(diào)整。
8月11日，青島市自然資源和規(guī)劃局發(fā)布公告，稱7月30日公示的第二批次集中出讓的100幅地塊拍賣活動因故終止。
8月10日， 天津市規(guī)劃和自然局發(fā)布公告，宣布天津第二批集中土地延期拍賣，溢價(jià)率不得超過15%。
8月6日，深圳亦發(fā)布公告，宣布第二批已掛牌的地塊中止出讓，房企已交納的競買（投標(biāo)）保證金原路退回。8月10日，天津也宣布已掛牌的61宗地塊出讓活動中止，將調(diào)整競買規(guī)則。
最早的是杭州，在上個(gè)月的7月20日就發(fā)布供地新規(guī)，對第二批集中出讓地塊的競價(jià)規(guī)則進(jìn)行調(diào)整：一是，競買單位需足額繳納20%競買保證金后，方可參與競買；二是，溢價(jià)率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點(diǎn)地塊溢價(jià)率上限為10%；三是，出讓地塊達(dá)到上限價(jià)格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。
自然資源部對集中供地提出四點(diǎn)明確要求與上述城市的集中供地新規(guī)的調(diào)整相互印證。
“大殺器”
一位地方規(guī)自人士在接受采訪時(shí)表示，第一、二條規(guī)則的目標(biāo)對象是企業(yè)，主要為了降低土地競爭的熱度。其中對競地企業(yè)資質(zhì)提出限制，意在打擊馬甲，提高宅地參拍門檻，杜絕房企用數(shù)十個(gè)馬甲圍獵地塊、提高搖號概率的亂象；購地資金要求必須是自有資金，堵住首批供地中部分企業(yè)前融等漏洞。
“第三、四條規(guī)則的約束對象是地方城市供地部門，目的是真控地價(jià)”。該人士說，此前北京、天津等地雖未明確規(guī)定，但一般默認(rèn)單宗地塊的溢價(jià)率為50%，觸頂后競拍保障房、自持部分等；或者有些城市會通過提高地塊起始價(jià)，來降低溢價(jià)率，但實(shí)際地價(jià)和競地成本并未降。
毋庸置疑，單宗地溢價(jià)率不超過15%規(guī)定是此次政策的大殺器。房價(jià)背后這只“地價(jià)”大手將被摁住。
一直以來，在對地價(jià)的控制上，各地城市的力度不同。
來自各地自然資源規(guī)劃官網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，第一輪的集中供地成交數(shù)據(jù)中，廈門、合肥、杭州、深圳、寧波、重慶、福州、武漢、南京、無錫10城都超過了平均溢價(jià)率15%這道紅線，分別為34%、28%、26%、23%、22%、24%、21%、19%、18%、16%。
另外，青島、鄭州、長春、上海、成都、蘇州、北京、長沙、濟(jì)南、沈陽、天津、廣州12城平均溢價(jià)率低于15%這道紅線，分別為1%、2%、2%、6%、7%、7%、8%、8%、9%、10%、11%、12%。
有一種觀點(diǎn)是，控制地價(jià)無論對于行業(yè)還是企業(yè)都是必要之舉。
“土地成本過高，捆綁條款過多，開發(fā)利潤空間微薄，影響了房企拿地積極性，這些問題會在接下來的供地中有所調(diào)整，至少會給房企留下適當(dāng)利潤空間。”一位上市房企人士表示。
實(shí)際上，受到資金收緊、樓市下滑等因素影響，房企拿地積極性已經(jīng)普遍下降，最近一些熱門城市出現(xiàn)了土地流拍的現(xiàn)象。業(yè)內(nèi)人士預(yù)計(jì)，土地市場的降溫或?qū)⒃诘诙泄┑刂械玫礁囿w現(xiàn)。
讓“面粉”的價(jià)格漲得再慢點(diǎn)，“面包價(jià)”才會更親民。
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