土拍市場又現(xiàn)新變化！
8月6日，深圳第二輪集中供地緊急叫停，隨后，多地陸續(xù)出現(xiàn)土拍延期或中止。截止目前，青島第二輪集中土拍“因故中止”，惠州8月11日一宗地塊突然中止出讓，北京、天津、廣州、重慶、沈陽、長沙、杭州等都已公告第二輪集中供地延遲。
消息出來后，各種猜測不斷涌現(xiàn)。明源君認(rèn)為，近期土地端新政不斷，從部分城市發(fā)布的新政已經(jīng)能夠管中窺豹，一窺未來土地市場的走勢。那么，接下來土拍市場怎么走？對房企會有哪些影響？
土拍市場出現(xiàn)新風(fēng)向
地產(chǎn)行業(yè)的巨變來了
近日，一張關(guān)于要求各地方政府調(diào)整土拍政策的圖片在網(wǎng)上流傳。傳言是否為真且不說，但從目前各地供地的情況來看，不難發(fā)現(xiàn)一些新的變化：
天津市，第二輪集中供地掛牌時間延期至9月，并對競拍規(guī)則做了調(diào)整，其中，規(guī)定地塊最高溢價率不超15%；單宗住宅用地達到最高限價后，采用搖號方式確定競得人。
前不久剛完成第二輪集中供地的杭州市，就調(diào)整了競拍規(guī)則。規(guī)定競買單位需足額繳納20%保證金，地塊溢價率上限降低至20%。并在十城區(qū)推出“競品質(zhì)”試點地塊，試點地塊溢價率上限降至10%。
除了集中供地的22城外，其他城市同樣出臺了一些類似的政策。
比如，惠州市8月11日緊急中止原定于當(dāng)天出讓的一塊商住用地。公告稱，該地塊需要完善房價地價聯(lián)動措施，暫時中止網(wǎng)上掛牌出讓，待完善房價地價聯(lián)動措施后再恢復(fù)掛牌出讓。
就在3天前，惠州市住建局等六部門發(fā)布《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，提出建立完善房價地價聯(lián)動機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，實行“限房價、限地價、競配建、競品質(zhì)”等出讓方式。
蘇州市今年6月發(fā)布的《蘇州市住宅品質(zhì)提升設(shè)計指引（試行）》，對建筑、結(jié)構(gòu)、給排水、電氣、暖通五大專項的品質(zhì)做了更細(xì)化的要求。比如，要求住宅層高不應(yīng)小于3.0米、每套住宅應(yīng)至少設(shè)置1間雙人臥室或兼起居的臥室、住宅中“書房”等類似功能名稱的房間，應(yīng)視同于臥室，不得緊鄰電梯布置等。
又如住宅結(jié)構(gòu)安全方面，明確指出住宅剪力墻的厚度不應(yīng)小于200mm，豎向鋼筋直徑不應(yīng)小于10mm等。
浙江省溫州市，在此前的出讓地塊的掛牌文件中，已明確規(guī)定了項目各區(qū)域建筑造價成本下限。
綜合以上新政新規(guī)來看，土拍市場已經(jīng)釋放出一些新信號，土地競拍規(guī)則或?qū)⒂瓉碚{(diào)整。
前不久，在《加快發(fā)展保障性租賃住房和進一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作電視電話會議》上，住建部提出，要著力建立房地聯(lián)動機制，推廣北京市做法，限房價、控地價、提品質(zhì)，建立購地企業(yè)資格審查制度，建立購地資金審查和清退機制。
會上，國務(wù)院副總理韓正也指出，要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。
這里面提到的關(guān)鍵詞，在近期各地土拍中已經(jīng)有所體現(xiàn)。比如：
①控地價、穩(wěn)地價。比如青島規(guī)定地塊最高溢價率不超15%；杭州規(guī)定不能超20%，其中試點地塊溢價率上限為10%。
②提品質(zhì)。北京在首批集中供地中首次實行“競高品質(zhì)方案”的土地出讓方式，并制定了建筑品質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)。截止目前，除北京外，杭州、成都等地都已出臺“競品質(zhì)”或“定品質(zhì)”的土地出讓規(guī)則。非集中供地的城市，也紛紛提高了“品質(zhì)”門檻。
優(yōu)化后的土拍規(guī)則，對房企來說無疑是利大于弊。地價上限調(diào)低，為房企留出了更多的利潤空間。而競高標(biāo)方案的出臺，也意味著房企獲得更多利潤空間的同時，必須在產(chǎn)品端上加大投入，提升住宅技術(shù)水平和居住品質(zhì)。
也就是說，未來不會做高品質(zhì)產(chǎn)品的房企，不僅購房者不買賬，可能連拿地門檻都夠不上。很多房企，真的要出局了。
那么，房企如何提升產(chǎn)品品質(zhì)，努力“活下去”？
地產(chǎn)項目“提品質(zhì)
房企需要補齊哪些短板？
在回答這個問題之前，先要搞明白什么是房子的“品質(zhì)”。從各地新規(guī)來看，住宅“品質(zhì)”的含義可包括：建造過程科學(xué)節(jié)能，建筑本身質(zhì)量過硬；以及產(chǎn)品的居住體驗舒適。
這對房企來說，難，也不難。
從技術(shù)層面，不止一位地產(chǎn)大佬都曾公開指出，房地產(chǎn)發(fā)展到現(xiàn)在，依然沒有特別高精尖的技術(shù)。目前行業(yè)內(nèi)的技術(shù)，國內(nèi)百分之七八十的施工單位能做到。
然而，現(xiàn)階段擺在房企面前的，是“既要……又要……還要”的多重矛盾，既要嚴(yán)控成本，又要提高開發(fā)效率，還要提升產(chǎn)品品質(zhì)。
就像地產(chǎn)人常常吐槽的，高周轉(zhuǎn)連工期都沒法保證，誰還有時間做品質(zhì)？不摳成本沒利潤，摳成本怎么哪有錢做品質(zhì)？人員精簡，工作還是那么多，項目怎么可能管得好？施工單位虧錢做工程，干得越好虧得越多，誰愿意賣命？
如何才能“既要……又要……還要”？明源君認(rèn)為，關(guān)鍵要做幾件事：
1、壓縮內(nèi)部流程的時間，擠出合理的施工周期
現(xiàn)在的地產(chǎn)項目，幾乎沒也不追求開發(fā)效率的，畢竟資金成本擺在那，晚一天可能就損失幾百萬。都說蘿卜快了不洗泥，高周轉(zhuǎn)往往壓縮了項目開發(fā)周期，圖紙差，施工差，產(chǎn)品質(zhì)量怎么上得去？
限價之下，除了加快推盤，提前回款，房企幾乎沒有第二條路可以走。不過，目前來看，很多項目回款快不起來，卻使勁的壓縮項目開發(fā)周期，以至于扭曲了項目開發(fā)的正常節(jié)奏。項目建造有其客觀規(guī)律，很多施工環(huán)節(jié)的周期都是剛性的，隨意壓縮周期將埋下質(zhì)量隱患。
舉個簡單的例子，為什么很多項目防水卷材用料不差，施工工藝也沒問題，滲漏問題卻很嚴(yán)重？因為搶工期，沒來得及等到防水基層干燥便開始鋪防水卷材，潮濕的基層最終導(dǎo)致防水層失效。
可以說，保障合理的施工周期，是當(dāng)前房企提升產(chǎn)品品質(zhì)的第一關(guān)。
在巨大的供貨壓力面前，如何擠出合理的施工周期？
明源君認(rèn)為，應(yīng)該從流程中省出時間。
①簡化內(nèi)部溝通流程，高效決策
被視為行業(yè)高品質(zhì)代表的濱江就是一個很好的案例。濱江強調(diào)科學(xué)地”搶時間，搶的是溝通協(xié)調(diào)的時間而不是工程施工周期。其中小體量的項目，從拿地到清盤普遍集中在8-11個月。其壓縮時間的訣竅是“從內(nèi)部節(jié)約時間”，即，從內(nèi)部的協(xié)調(diào)和設(shè)計、銷售及部門之間的快速推進，以及審批的溝通上盡量減少不必要環(huán)節(jié)的時間浪費。
比如，圖紙、招采等充分前置，避免現(xiàn)場出現(xiàn)人等圖，人等料的情況。從以往的經(jīng)驗看，圖紙深化如門窗深化、精裝深化、機電深化等都是拖慢進度、拆改返工的“罪魁禍?zhǔn)?rdquo;之一。沒圖，成本就不認(rèn)價，采購不招標(biāo)。結(jié)果就是成本在等設(shè)計，招采在等成本，工程又在等設(shè)計和招采……圖紙、成本、招采等前置到開工前，真正實現(xiàn)兵馬未動糧草先行。
②定好工期底線，項目質(zhì)量有最基本的保障
現(xiàn)在的地產(chǎn)項目基本沒有不搶工的。關(guān)鍵節(jié)點適當(dāng)搶工無可避免，但有的項目從頭到尾都在搶工，這就很有問題了。其中就有不少是因為工程策劃不合理，或者節(jié)點隨意調(diào)動造成的。
某項目為了加快回款，領(lǐng)導(dǎo)突然將節(jié)點往前挪了兩個月，項目不得不晝夜搶工，很多檢查驗收環(huán)節(jié)都無法正常進行。
雖然說，項目并不是工期越長就一定做得越好，但過度壓縮的工期，對于工程質(zhì)量必然會有影響。
為了保證合理的工期，有房企引入了工期論證動作，每拿一塊地，可研階段都要從工程角度、從安全角度，對工期排工計劃進行科學(xué)論證，并制定一個工期底線，無論項目節(jié)點如何緊張，必須保證工期底線不被突破，避免不合理的工期給施工帶來影響。
2、成本適配？前提是全開發(fā)周期實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化
開發(fā)成本高，銷售端被限價，地產(chǎn)已經(jīng)徹底進入薄利時代。有房企掌門人就表示，即使按照激進的算法，很多地塊的利潤率只有1-2%，有3%利潤率的項目都要靠搶了。
一些項目通過偷工減料，降檔減配“偷”利潤。這幾年，交付即維權(quán)，也成了地產(chǎn)行業(yè)特有現(xiàn)象。
如何既降成本，又保品質(zhì)？目前頭部房企基本都有一個成本適配標(biāo)準(zhǔn)，要求項目成本配置上對敏感性成本多投入，對非敏感性成本少投入。
在實際執(zhí)行中，又出現(xiàn)兩個問題。
第一，成本適配標(biāo)準(zhǔn)無法落地。
成本適配的前提，一定是全開發(fā)鏈條標(biāo)準(zhǔn)化。前期、工程、成本、營銷、招采等等，都必須實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化。任意一個環(huán)節(jié)沒有標(biāo)準(zhǔn)化，都會在成本配置上出現(xiàn)爭議。
第二，成本省下來了，利潤卻沒有增加。
為啥？
舉例來說，在一些供需均衡的三四線城市，同區(qū)域內(nèi)幾個樓盤接連開盤，自家的項目因為成本預(yù)算少了，各方面配置都不如競品，或者跟競品項目高度雷同毫無優(yōu)勢，結(jié)果對方先搶先開盤收割了一波客戶，到了自家項目推盤的時候發(fā)現(xiàn)賣不動了。
這個時候，為了加速去化，不得不大規(guī)模動用渠道代理，營銷費增加。同時項目去化速度慢，每一天都有幾十上百萬的錢在浪費。回款不及時還影響了資金的周轉(zhuǎn)速度。整個賬算下來，發(fā)現(xiàn)省下來的那點成本完全覆蓋不了浪費掉的錢。
成本適配的落地，必須建立在兩個條件上，首先，是全開發(fā)鏈條的標(biāo)準(zhǔn)化，包括技術(shù)層面和管理層面；其次也必須保持適度的活力，從全局角度進行考量，這就要求項目總會算總賬，成本投入不僅要省錢，更要能“生錢‘。
3、建立優(yōu)質(zhì)的管理團隊，自上而下的品控體系
有地產(chǎn)人與明源君交流時提出，很多房企，質(zhì)量管理動作一套一套的，內(nèi)外部檢查也是空前的頻繁，但是產(chǎn)品還是做不好。
為啥？因為至上而下沒有人真正關(guān)心品質(zhì)。設(shè)計只想著趕緊把圖畫出來，工程只想著怎么快點把項目蓋完，成本只顧著怎么能省點錢……項目總只關(guān)心節(jié)點按時完成，獎金到手……大家都盯著眼前的一畝三分地，盯著自己的一點小利益。
這種情況出現(xiàn)，一方面是品質(zhì)管理體系不完善，另一方面，也與員工使命感缺失有關(guān)。
①打造至上而下的品質(zhì)管理體系。
將設(shè)計、成本、工程、營銷、物業(yè)等各條線都納入到品控管控中來。比如有的一些房企把客戶滿意度、產(chǎn)品力指標(biāo)納入到各條線的考核指標(biāo)中，并要求項目總要親自抓工程質(zhì)量，全專業(yè)都對項目品質(zhì)負(fù)責(zé)。
②建立工程師文化，強化員工使命感。
一位地產(chǎn)設(shè)計師說，剛?cè)胄械臅r候，幻想著把自己的名字刻在項目上，流芳千古；到后來，做項目恨不得所有人都不知道這是他做的。不得不說，很多人是帶著理想入行的，做著做著就失去了成就感，使命感。
這也是為什么，這幾年很多房企都重視工程師文化建設(shè)。管理的本質(zhì)，是激發(fā)和釋放每個人的潛能和善意。當(dāng)員工能從工作獲得成就感，把做項目當(dāng)做是一項榮譽時，對項目盡心盡力、認(rèn)真負(fù)責(zé)便是自然而然的事了。
③強大的供方資源，與房企互贏互惠。
強大的供方資源也是房企核心競爭力之一。尤其當(dāng)前，隨著房企人員精簡，甲方不可能再像以往一樣頻繁的向下補位。比如有的房企，即使員工準(zhǔn)點下班，供應(yīng)商依然會自發(fā)的努力工作。
因為，房企的付款條件好，不拖欠工程款，也不搞工抵房等騷操作；供應(yīng)商干得好，房企給的激勵也夠給力。
長期穩(wěn)定合作，雙方建立充分的默契，不僅合作效率高，且干活質(zhì)量也穩(wěn)定，能夠?qū)⒎科髮Ξa(chǎn)品要求充分落地，最終達成雙方共贏的效果。
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