據(jù)市場(chǎng)消息，自然資源部近日召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議，計(jì)劃將對(duì)第二批次核心城市土地出讓政策進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整方向涉及：

1）商品住宅用地競(jìng)買(mǎi)企業(yè)應(yīng)具備房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資質(zhì)；

2）建立有效的購(gòu)地審查制度，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)購(gòu)地和融資的監(jiān)管；

3）限定土地溢價(jià)上限15%；不得通過(guò)調(diào)高底價(jià)、競(jìng)配建等方式抬升實(shí)際房?jī)r(jià)；

4）到達(dá)上限后通過(guò)搖號(hào)、一次性報(bào)價(jià)或競(jìng)高標(biāo)方案等方式?jīng)Q定土地歸屬。

自然資源部積極響應(yīng)7月22日會(huì)議上提出的加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作要求，研究調(diào)整重點(diǎn)城市土拍規(guī)則。8月11日，青島發(fā)布公告稱(chēng)第二批集中供地全部地塊“因故中止”，這是近期繼深圳和天津后又一重點(diǎn)城市中止或延期第二批集中供地。前一日，天津發(fā)布補(bǔ)充公告，延期出讓第二批集中供地并對(duì)土拍規(guī)則做出較大調(diào)整，明確調(diào)整后61宗地塊最高溢價(jià)率不得超過(guò)15%，競(jìng)價(jià)達(dá)到上限后以搖號(hào)方式出讓?zhuān)⑻岣叻科髤⑴拈T(mén)檻，要求企業(yè)提供資金來(lái)源承諾和資信證明。預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市短期內(nèi)也將調(diào)整土拍規(guī)則，重點(diǎn)城市第二批集中供地或?qū)⒊霈F(xiàn)較大變動(dòng)。

首批供地政策效果不及預(yù)期

成為中央加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制的重要原因

表：22個(gè)重點(diǎn)城市首批集中供地成交整體情況

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)（點(diǎn)擊試用），中指·地主

22城住宅用地首批集中出讓成交樓面價(jià)較去年全年有所上升。2021年上半年，22個(gè)重點(diǎn)城市全部完成首批集中供地出讓?zhuān)嫌?jì)成交住宅用地878宗，成交規(guī)劃建筑面積11126萬(wàn)平方米，成交金額10690億元；整體成交樓面均價(jià)9591元/平，較2020年成交樓面均價(jià)上漲38.3%。

重點(diǎn)城市土地競(jìng)拍熱度有所分化，廈門(mén)、杭州、南京等城市土地市場(chǎng)熱度相對(duì)較高。其中，廈門(mén)首批成交的5宗土地中3宗競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格；杭州41宗地塊以競(jìng)自持成交，占總出讓地塊數(shù)量的72%，最高自持比例達(dá)40%；南京36宗地塊觸頂成交，有地塊經(jīng)過(guò)158輪報(bào)價(jià)。長(zhǎng)春、青島等城市土地市場(chǎng)熱度相對(duì)較低，其中長(zhǎng)春競(jìng)拍前有8宗地塊中止出讓并有2宗地塊流拍；青島成交的55宗宅地中，有54宗以底價(jià)成交，并有1宗地塊流拍。

整體來(lái)看，熱點(diǎn)城市首批集中供地土拍熱度依舊較高，部分城市競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊數(shù)量不減反增，多數(shù)城市地價(jià)明顯攀升，首批集中供地“穩(wěn)地價(jià)”政策效果不及預(yù)期，成為7月以來(lái)中央頻繁強(qiáng)調(diào)要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制的重要原因。

 

重點(diǎn)城市第二批集中供地規(guī)模增加但節(jié)奏放緩

部分熱點(diǎn)城市土拍規(guī)則有所調(diào)整

表：22個(gè)重點(diǎn)城市首批與第二批集中供地供應(yīng)規(guī)模及掛牌時(shí)間情況

注：深圳、青島已中止第二批集中供地，土地供應(yīng)量為初次掛牌數(shù)據(jù)，上海發(fā)布預(yù)公告但未發(fā)布正式公告；

數(shù)據(jù)來(lái)源：各地方自然資源與規(guī)劃局，CREIS中指數(shù)據(jù)（點(diǎn)擊試用），中指·地主

重點(diǎn)城市第二批集中供地節(jié)奏有所放緩，部分城市中止或延后掛牌。截至目前，重點(diǎn)城市中共有11個(gè)城市正式發(fā)布第二批集中供地掛牌公告，其中廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫已完成第二批集中供地，深圳和青島目前中止土拍，天津、北京、南京等城市第二次集中出讓有所延后。上海7月底發(fā)布土地出讓預(yù)公告并預(yù)計(jì)8月13日前正式發(fā)布公告。

重點(diǎn)城市第二批集中供地供應(yīng)規(guī)模有所分化，部分熱點(diǎn)城市加大土地供應(yīng)。目前正式發(fā)布掛牌公告的11個(gè)城市整體宅地供應(yīng)進(jìn)一步增加，第二批推出面積達(dá)到2517萬(wàn)平方米，較第一批推出面積增長(zhǎng)14%。各城市供應(yīng)規(guī)模分化明顯，廈門(mén)、深圳、無(wú)錫等熱點(diǎn)城市加大供地，青島和長(zhǎng)春首批供地比重較低下第二批供地增加，天津、濟(jì)南、蘇州和杭州供地規(guī)模則有所下滑。

表：22個(gè)重點(diǎn)城市第二批集中供地土拍規(guī)則及變化、競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊占比情況

注：深圳、青島中止第二批集中供地土拍，土拍規(guī)則按初次掛牌統(tǒng)計(jì)；

數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院整理

廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫第二批集中供地供應(yīng)放量，市場(chǎng)熱度有所下降。截止目前，廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫已完成住宅用地第二批集中出讓?zhuān)渲袕B門(mén)島內(nèi)宅地供應(yīng)放量下市場(chǎng)熱度有所降溫，競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊占比大幅下降；長(zhǎng)春市場(chǎng)熱度較低，疊加宅地供應(yīng)進(jìn)一步加大，18宗地塊遭流拍；無(wú)錫加大供地并調(diào)整土拍規(guī)則，取消“競(jìng)自持”地塊到達(dá)上限后全部采取“搖號(hào)”，市場(chǎng)熱度有所下降，競(jìng)價(jià)達(dá)上限地塊占比也明顯下滑。

杭州、蘇州、天津等城市土拍規(guī)則有所調(diào)整，預(yù)計(jì)市場(chǎng)將有所降溫。其中，杭州首批集中供地?zé)岫容^高，第二批土拍規(guī)則出現(xiàn)大幅調(diào)整。一方面杭州取消5000萬(wàn)保證金托底機(jī)制，將保證金比例恢復(fù)20%，提高房企競(jìng)拍門(mén)檻；另一方面下調(diào)溢價(jià)率上限至20%，并將租賃住房面積由“競(jìng)自持”調(diào)整為“競(jìng)無(wú)償移交政府”，在實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)目標(biāo)的同時(shí)加快推進(jìn)城市租賃住房建設(shè)，引導(dǎo)房企理性拿地。蘇州第二批集中供地上調(diào)除吳江區(qū)以外地塊的保證金比例，由30%升至50%，提高房企參拍門(mén)檻，預(yù)計(jì)房企競(jìng)爭(zhēng)將有所下降，但優(yōu)質(zhì)地塊競(jìng)拍熱度或仍處高位。

此外，天津近日延期第二批集中供地并調(diào)整土拍規(guī)則，全部61宗地塊的溢價(jià)率上限由49%左右大幅下調(diào)至15%，土拍出讓方式由達(dá)最高限價(jià)后“競(jìng)自持租賃面積”轉(zhuǎn)為“搖號(hào)”，并要求參拍房企提供資金來(lái)源承諾和資信證明。一方面加強(qiáng)房企購(gòu)地資金審查監(jiān)管，提升房企參拍門(mén)檻，另一方面通過(guò)嚴(yán)控溢價(jià)和搖號(hào)的方式，降低熱點(diǎn)地塊房企拿地成本。

中央“穩(wěn)地價(jià)”要求下

預(yù)計(jì)熱點(diǎn)城市第二批集中供地土拍規(guī)則將迎來(lái)重大調(diào)整

7月22日，國(guó)務(wù)院副總理韓正對(duì)下半年房地產(chǎn)市場(chǎng)明確定調(diào)，堅(jiān)持“房住不炒”定位，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，并提出要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。會(huì)后，住建部提出下一步將著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。

中央“穩(wěn)地價(jià)”要求下，自然資源部積極響應(yīng)，本次召開(kāi)閉門(mén)會(huì)議探討第二批核心城市土拍規(guī)則調(diào)整方案，目前深圳和青島已中止土拍，而天津則根據(jù)會(huì)議要求延期并調(diào)整第二批集中供地土拍規(guī)則。

表：22個(gè)重點(diǎn)城市當(dāng)前土拍規(guī)則及超過(guò)要求部分情況

注：廈門(mén)、長(zhǎng)春和無(wú)錫溢價(jià)超15%地塊占比為前兩批供地，其他為首批供地；超過(guò)要求部分標(biāo)灰，根據(jù)文件內(nèi)容僅標(biāo)競(jìng)配建；

   數(shù)據(jù)來(lái)源：中指研究院整理

結(jié)合目前22個(gè)重點(diǎn)城市的土拍規(guī)則來(lái)看，南京和無(wú)錫部分地塊溢價(jià)率上限超過(guò)15%。合肥、鄭州、廣州等城市部分地塊試點(diǎn)“搖號(hào)”出讓且溢價(jià)率上限設(shè)定較高，預(yù)計(jì)第二批集中供地土拍規(guī)則將有所調(diào)整，其中福州目前已掛牌，短期內(nèi)或?qū)⒅兄拐{(diào)整。杭州土拍規(guī)則雖然有所優(yōu)化，但出讓方式仍為“競(jìng)無(wú)償移交政策性租賃住房”，土拍規(guī)則調(diào)整預(yù)期仍在。廈門(mén)、深圳等城市或?qū)⒃诤罄m(xù)批次對(duì)土拍規(guī)則進(jìn)行調(diào)整，轉(zhuǎn)為“搖號(hào)”或“一次報(bào)價(jià)”。重慶、武漢首批集中供地市場(chǎng)較熱但土拍規(guī)則寬松，后續(xù)批次集中供地或?qū)⑾薜貎r(jià)并嚴(yán)格溢價(jià)率，建立房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，采取搖號(hào)等方式。

此外，一次性報(bào)價(jià)或搖號(hào)，也預(yù)示著將有更多城市“禁馬甲”，首批集中供地廣州、蘇州等部分城市也采取“搖號(hào)或一次報(bào)價(jià)”模式，但優(yōu)質(zhì)地塊熱度仍高，預(yù)計(jì)部分熱點(diǎn)城市會(huì)通過(guò)提高保證金比例，嚴(yán)格禁馬甲等方式，降低土拍熱度。

值得注意的是，730中央政治局會(huì)議除了重申“房住不炒”基調(diào)外，還重點(diǎn)關(guān)注大城市租賃住房問(wèn)題，其中重點(diǎn)22城也多為發(fā)展保障性租賃住房城市，土拍規(guī)則由“競(jìng)自持租賃住房面積”轉(zhuǎn)為“搖號(hào)或一次報(bào)價(jià)”，或?qū)⑼苿?dòng)重點(diǎn)城市增加住宅用地配建租賃住房面積比例。

除了22城之外，金華、徐州、南通、嘉興、東莞等城市也在借鑒探索供地“兩集中”模式，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒏M(jìn)調(diào)整土拍規(guī)則，嚴(yán)控溢價(jià)率，采取“搖號(hào)”拍地等模式以實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)和穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

整體來(lái)看，中央“穩(wěn)地價(jià)”要求下，自然資源局對(duì)重點(diǎn)城市集中供地土拍規(guī)則提出進(jìn)一步優(yōu)化要求，青島和天津陸續(xù)響應(yīng)，其中天津根據(jù)要求提出調(diào)整方案。重點(diǎn)城市中北京、南京、無(wú)錫、杭州等仍有調(diào)整預(yù)期，合肥、福州、鄭州等城市有相關(guān)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)；寧波、深圳、青島等城市土拍調(diào)整或?qū)⒊霈F(xiàn)較大變化，其中重慶、武漢預(yù)計(jì)將明顯調(diào)整土拍規(guī)則，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，建立房地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制。非22城中徐州、南通、金華等城市也在探索供地兩集中模式，部分熱點(diǎn)城市或?qū)⒏M(jìn)優(yōu)化土拍規(guī)則，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)預(yù)期。

重點(diǎn)城市土拍規(guī)則調(diào)整，企業(yè)拿地將更加理性，疊加中央加強(qiáng)購(gòu)地企業(yè)資格和資金審查，重點(diǎn)城市土地市場(chǎng)將明顯降溫，有利于進(jìn)一步引導(dǎo)交易市場(chǎng)預(yù)期的穩(wěn)定。

對(duì)房企而言，土拍嚴(yán)控溢價(jià)率，以“搖號(hào)、一次報(bào)價(jià)、競(jìng)高品質(zhì)方案”方式取代“競(jìng)配建”等方式，或?qū)⒔档头科竽玫爻杀?，一定程度上保障房企利?rùn)空間。北京、成都、蘇州和杭州等城市陸續(xù)加強(qiáng)品質(zhì)相關(guān)要求，疊加住建部等八部門(mén)加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域整治規(guī)范，預(yù)計(jì)更多熱點(diǎn)城市將在土地端引入競(jìng)品質(zhì)要求，房企可提前準(zhǔn)備和打磨建筑高品質(zhì)方案。此外，“搖號(hào)”等模式也為中小型房企帶來(lái)投資機(jī)會(huì)，重點(diǎn)城市拿地窗口期或已到來(lái)。