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住建部：城市更新防止大拆大建

住建部昨日就《關于在實施城市更新行動中防止大拆大建問題的通知(征求意見稿)》公開征求意見。意見提出，除增建必要的公共服務設施外，不大規(guī)模新增建設規(guī)模，不突破老城區(qū)原有密度強度，不增加資源環(huán)境承載壓力。

征求意見稿提出，要嚴格控制大規(guī)模拆除。除違法建筑和被鑒定為危房的以外，不大規(guī)模、成片集中拆除現(xiàn)狀建筑，原則上老城區(qū)更新單元(片區(qū))或項目內(nèi)拆除建筑面積不應大于現(xiàn)狀總建筑面積的20%等。

重點內(nèi)容包括：

1、嚴格控制大規(guī)模拆除的同時，嚴格控制大規(guī)模增建;

2、嚴格控制大規(guī)模搬遷，不大規(guī)模、短時間拆遷城中村等城市連片舊區(qū)，導致住房租賃市場供需失衡;

3、堅持應留盡留，全力保持城市記憶;

不得大拆大建!釋放什么信號?

這意味著，狂飆突進式的城市更新大概率要放緩了，而借助大規(guī)模舊改推高房價、房租的傳統(tǒng)玩法，已經(jīng)不合時宜了。從中長期來看，城市更新則能為城市帶來新的住房增量，從而在一定程度上起到平抑房價的作用。

城市更新，是指將城市中已經(jīng)不適應現(xiàn)代化城市社會生活的地區(qū)作必要的、有計劃的改建活動?，F(xiàn)階段多將為城市建成區(qū)包括舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、舊住宅區(qū)、城中村及舊屋村等進行綜合整治、功能改變或者拆除重建。城市更新實現(xiàn)了土地和房屋空間的最高最佳使用，創(chuàng)造就業(yè)機會、增加財政稅收、貢獻經(jīng)濟增長。以創(chuàng)客空間、共享辦公為例，均是在對既有建筑更新的基礎上升級，如優(yōu)客工場、氪空間、洪泰創(chuàng)新空間、SOHO3Q等。對投資商來說，舊建筑更新、存量提升、功能改善就是投資機遇;而對政府來說，則是發(fā)展樓宇經(jīng)濟，借此提升核心區(qū)域形象，吸引優(yōu)質企業(yè)落戶，提高政府稅收。

城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究

城市更新的目的是對城市中某一衰落的區(qū)域進行拆遷、改造、投資和建設，以全新的城市功能替換功能性衰敗的物質空間，使之重新發(fā)展和繁榮。它包括兩方面的內(nèi)容：一方面是對客觀存在實體(建筑物等硬件)的改造;另一方面是對各種生態(tài)環(huán)境、空間環(huán)境、文化環(huán)境、視覺環(huán)境、游憩環(huán)境等的改造與延續(xù)，包括鄰里的社會網(wǎng)絡結構、心理定勢、情感依戀等軟件的延續(xù)與更新。城市更新的目標是針對解決城市中影響甚至阻礙城市發(fā)展的城市問題，這些城市問題的產(chǎn)生既有環(huán)境方面的原因，又有經(jīng)濟和社會方面的原因。

由于復雜的社會歷史原因，我國曾長期處于半封建、殖民地社會，自然經(jīng)濟占統(tǒng)治地位，商品經(jīng)濟不發(fā)達，世界范圍內(nèi)興起的產(chǎn)業(yè)革命對我國城市發(fā)展的推動力很小。解放后，我國長期推行傳統(tǒng)計劃體制，其舊城仍不同程度地反映出計劃分配、自給自足的封閉式城市結構特點。我國真正意義的產(chǎn)業(yè)革命(相當于英國18世紀的產(chǎn)業(yè)革命)是20世紀70年代末、80年代初開始的，目前尚處于城市化的初步發(fā)展階段。因此，中國城市更新具有其獨特的歷史特征。

當一二線城市的地產(chǎn)商只能寄希望于城市更新與特色小鎮(zhèn)來補充庫存，三四五線城市的“去庫存”竟然也是來自于正在更名為“城市更新”的舊城改造。為開發(fā)商服務的城市更新拆除既有城區(qū)，像胡同、城中村、老小區(qū)，很大程度上就是導致城市特色缺失的主要原因。而在歐洲，讓市民參與城市再開發(fā)和住房更新才是城市更新的常規(guī)方式，當然前提是土地利用的相關法規(guī)和執(zhí)行措施已經(jīng)形成成熟的體制，業(yè)主權利得到有效保障，媒體對政府形成有力監(jiān)督。

據(jù)中研普華產(chǎn)業(yè)研究院的《2019-2025年中國城市更新行業(yè)全景調(diào)研與發(fā)展戰(zhàn)略研究咨詢報告》分析

中國城市發(fā)展已邁入存量更新時代，城市更新既是建筑規(guī)劃的時代更迭，也是科技人文的發(fā)展需求，更是經(jīng)濟民生的新勁方向。但是作為一個超萬億的新興市場，城市更新并沒有形成自己獨有的發(fā)展“原則”。

隨著中國的快速發(fā)展，產(chǎn)生了許多亟待解決的城市問題，面對新一輪城市更新，如果僅停留在簡單的推倒重建，將不利于解決城市化中的問題。中國城市更新論壇會持續(xù)關注核心城市人、項目的變化。從線下到線上、從開發(fā)到存量、從生產(chǎn)到服務，政府關注的產(chǎn)業(yè)升級，市場關注的消費需求升級，將在城市更新這個領域交匯?，F(xiàn)今“消費升級”的強勢出現(xiàn)培育出了商業(yè)環(huán)境土壤，而人工智能、物聯(lián)網(wǎng)等新銳科技的發(fā)展也讓技術環(huán)境逐漸完備，城市更新的商業(yè)契機就在這個環(huán)境中。

近幾年，中國大城市開發(fā)日趨飽和，存量土地的改造和提升迫在眉睫，城市更新的內(nèi)涵不斷被豐富，對城市更新的探索與研究愈加成為政府和社會各界關注的焦點話題。城市更新改造不再是簡單的推倒重建，而是更加注重城市整體空間規(guī)劃和土地利用、資源配置的均衡以及人居環(huán)境的改善等。新時期、新形勢下的城市更新被賦予更高的歷史使命，成為城市未來發(fā)展的新主題。

城市的發(fā)展伴隨著新區(qū)擴張和舊區(qū)更新，以及不同時期從結構到內(nèi)容、內(nèi)涵的不斷深化。隨著中國經(jīng)濟發(fā)展由“高速度”逐漸向“高質量”轉化，城市經(jīng)濟的發(fā)展與空間利用對城市功能提出新的更高的要求，城市更新為滿足城市功能升級需求以及房企轉型升級、業(yè)態(tài)優(yōu)化提供了重要途徑。在“減量建設”與“產(chǎn)業(yè)升級”并存時代，城市更新對現(xiàn)有建筑的升級改造與創(chuàng)新利用，成為下一輪城市發(fā)展的新增長點，成為企業(yè)轉型升級持續(xù)性發(fā)展的主要動因。

隨著城市更新內(nèi)涵迭代升級，中國城市更新進入高質量發(fā)展時代，拆舊建新中還涉及到城市保護、城市修復概念以及人居改善需求的不斷提升等各種問題，這對房地產(chǎn)在城市更新項目中的運作提出了更高的要求。