從遠(yuǎn)古時(shí)期挖洞而居、帝王陵寢，到當(dāng)今世界最深的地下建筑—中國(guó)錦屏地下實(shí)驗(yàn)室的投入使用，人類向地下探索的過程沒有停止過。隨著城市化進(jìn)程的加快，地下空間開發(fā)的黃金十年已經(jīng)到來。

8月1日起《深圳市地下空間開發(fā)利用管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱《辦法》）已正式開始實(shí)施，為集中開發(fā)提供政策支撐。早在今年4月26日，財(cái)政部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部和水利部三部委就提出共同推動(dòng)地下空間建設(shè)。國(guó)家層面，十四五規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱提出的碳達(dá)峰、碳中和，韌性地下空間等都與地下空間綜合開發(fā)有著緊密的關(guān)系。

藍(lán)圖逐漸清晰，開發(fā)正當(dāng)其時(shí)

如果20世紀(jì)是高層建筑的世紀(jì)，那21世紀(jì)一定是開發(fā)利用地下空間的世紀(jì)。按照世界發(fā)展進(jìn)程的一般規(guī)律，當(dāng)一個(gè)國(guó)家和地區(qū)的人均GDP處于1000美元至3000美元的發(fā)展階段，往往也是人口、資源、環(huán)境等瓶頸約束最為嚴(yán)重的時(shí)期。大城市建設(shè)用地緊缺、土地利用結(jié)構(gòu)不合理、城市交通擁堵、污水垃圾排放處理難等問題與人們追尋更可持續(xù)美好生活的需求背道而馳，亟待解決。

放眼已經(jīng)完成城市化進(jìn)程的發(fā)達(dá)國(guó)家，從1863年英國(guó)倫敦建成世界上第一條地鐵開始，從大型建筑物向地下的自然延伸發(fā)展到復(fù)雜的地下綜合體（地下街）再到地下城（與地下快速軌道交通系統(tǒng)相結(jié)合的地下街系統(tǒng)），包括舊城的改造、地下市政的發(fā)展，地下建筑貢獻(xiàn)良多。

據(jù)對(duì)日本的統(tǒng)計(jì)，人均GDP在200～300美元之間時(shí)，城市地下空間的開發(fā)已成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，在此期間日本建設(shè)了首批地下街；人均國(guó)民生產(chǎn)總值在500～2000美元之間時(shí)，城市地下公共空間大規(guī)模開發(fā)，在此期間日本建設(shè)了100多條地下街和地下公共車庫(kù)等設(shè)施，現(xiàn)有80%的地下公共空間均建于這一時(shí)期；人均國(guó)民生產(chǎn)總值超過2000美元時(shí)，地下公共空間建設(shè)量增長(zhǎng)速度趨緩，城市淺層地下公共空間飽和，開始進(jìn)行深度地下公共空間開發(fā)研究。

回看國(guó)內(nèi)，地下空間開發(fā)高速發(fā)展。“十三五”期間，全國(guó)累計(jì)新增地下空間建筑面積達(dá)到10.7億平方米，城鎮(zhèn)常住人口人均新增1.26平方米；投資總額約8萬億人民幣。地下空間開發(fā)仍在持續(xù)擴(kuò)容，支撐長(zhǎng)期發(fā)展。

地下空間開發(fā)主要存在兩個(gè)重點(diǎn)，一是技術(shù)問題，二是規(guī)劃問題。

在技術(shù)方面，陳湘生曾在第八屆中國(guó)（上海）地下空間開發(fā)大會(huì)上表明：“我們建造過程是沒什么問題，關(guān)鍵是規(guī)劃、業(yè)態(tài)的布局。”

在政策規(guī)劃方面，之前處于試點(diǎn)階段，確實(shí)存在政策法規(guī)不完善、開發(fā)歸屬權(quán)不明確、沒有統(tǒng)一規(guī)劃導(dǎo)致實(shí)施協(xié)調(diào)難度大等問題，一定程度上阻礙了地下空間的開發(fā)利用。

如成都人防工程“地一大道”早年修建時(shí)沒有考慮未來和地鐵接駁，建好后將地下商鋪40年的經(jīng)營(yíng)權(quán)賣出，打造成地下商業(yè)街后又轉(zhuǎn)租給個(gè)體工商戶?，F(xiàn)在因?yàn)椴慌c地鐵聯(lián)通，人流量下降，商戶虧損紛紛退租。建一條地鐵連接通道就能提升人氣，但政府、業(yè)主、商戶復(fù)雜的產(chǎn)權(quán)糾葛讓這個(gè)方案根本推不動(dòng)。

目前各地政策正在逐步趕上?！掇k法》中明確了整體規(guī)劃的開發(fā)導(dǎo)向，也提到空間開發(fā)權(quán)屬問題，為地下空間開發(fā)保駕護(hù)航。三部委提出的共同推動(dòng)地下空間建設(shè)，也旨在加強(qiáng)部門合作，降低地下空間資源的整合難度，提高政策落地性。

“21世紀(jì)末，將有三分之一的世界人口工作、生活在地下空間中”，“高鐵院士”王夢(mèng)恕這樣評(píng)價(jià)地下空間的發(fā)展前景。這樣廣闊的市場(chǎng)，于房企而言也是重大機(jī)遇。

房企進(jìn)入地下空間賽道的5大機(jī)會(huì)

（一）與軌道交通企業(yè)形成合力，發(fā)展TOD模式

TOD物業(yè)開發(fā)模式，是以城市軌道交通站點(diǎn)為中心，以400-800（5-10分鐘步行路程為半徑開發(fā)集居住、商業(yè)、辦公等為一體的綜合物業(yè)形態(tài)。TOD模式通過土地使用和交通政策來改善城市發(fā)展過程中產(chǎn)生的交通擁堵、用地不足等問題，是房企轉(zhuǎn)型的重要路徑。

1、通過TOD開拓新的土地資源獲取渠道

作為城市地下空間的核心骨干，軌道交通發(fā)展迅猛。未來5到10年，上海城市軌道交通可能超過2000公里，北京、廣州也可能超過2000。深圳大概是1350，成都大概是1800—2000公里，而且會(huì)實(shí)現(xiàn)從量到質(zhì)的轉(zhuǎn)化。根據(jù)測(cè)算，未來三年TOD物業(yè)開發(fā)建筑面積將達(dá)到7.2億平方米。

而把土地資源、地下空間資源利用起來，與城市空間發(fā)展協(xié)同起來是一件雙贏的事，對(duì)政府來說降低軌道交通建設(shè)成本，對(duì)企業(yè)來說增加拿地渠道。

2、發(fā)揮物業(yè)開發(fā)、招商運(yùn)營(yíng)方面的優(yōu)勢(shì)，培養(yǎng)城市綜合運(yùn)營(yíng)能力，拓展能力半徑

TOD模式下的土地由于具備便利的交通設(shè)施與商圈，能夠擁有較高的項(xiàng)目溢價(jià)與增值空間。

由于成本高，目前涉及到TOD業(yè)務(wù)的主要是碧桂園、萬科、龍湖、保利、招商蛇口、綠地、華潤(rùn)等龍頭房企。

其中萬科背靠地鐵股東資源，“地鐵國(guó)企+頭部房企”的模式實(shí)現(xiàn)雙贏。龍湖2018年提出將TOD模式作為可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略中的重要一環(huán)，重慶江北觀音橋北城天街是龍湖探索TOD模式的萌芽，觀音橋片區(qū)現(xiàn)已發(fā)展成為一個(gè)商圈，依托重要城市樞紐、過往經(jīng)驗(yàn)及項(xiàng)目特點(diǎn)進(jìn)行量身定制，取得項(xiàng)目溢價(jià)的最大化。

值得期待的是，2020年以后，大量三四線城市達(dá)到軌道交通建設(shè)門檻，為中小城市發(fā)展TOD項(xiàng)目提供機(jī)會(huì)。

（二）布局地下物流地產(chǎn)

兩年前，京東膠囊物流給人們描繪了這樣一個(gè)場(chǎng)景：只需在家點(diǎn)擊鼠標(biāo)下單，商品就會(huì)像自來水通過地下管道一樣很快流入你家，這就是地下物流。

地下物流系統(tǒng)是一種新興的運(yùn)輸和供應(yīng)系統(tǒng)，最終發(fā)展目標(biāo)是形成一個(gè)連接城市各居民樓或生活小區(qū)的地下管道物流運(yùn)輸網(wǎng)絡(luò)，并達(dá)到高度智能化。相對(duì)于傳統(tǒng)的公路、鐵路、航空以及水路運(yùn)輸方式，地下物流起步較晚，但有著巨大的優(yōu)越性：

1、造價(jià)低

地下物流系統(tǒng)的造價(jià)主要是拆遷費(fèi)和土地費(fèi)用，比修建地鐵和地面高架橋費(fèi)用要低。

2、安全、高效、環(huán)保

在電子商務(wù)環(huán)境下，配送速度是物流系統(tǒng)的核心競(jìng)爭(zhēng)力之一。地下物流系統(tǒng)與其他地面運(yùn)輸互不影響，也不受氣候和天氣的影響，可實(shí)現(xiàn)高效、低成本、準(zhǔn)時(shí)、可靠的運(yùn)輸，在實(shí)現(xiàn)零庫(kù)存方面起著積極的作用，能很好地解決制約電子商務(wù)發(fā)展的瓶頸。

在日本東京建設(shè)的300公里地下物流系統(tǒng)評(píng)估中，地下物流運(yùn)輸速度提高了24%，能源消耗減少18%。

房企對(duì)于物流地產(chǎn)并不陌生。

2014年平安不動(dòng)產(chǎn)收購(gòu)了成都新地空港物流園，正式進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域。同年，萬科成立物流地產(chǎn)事業(yè)部，正式進(jìn)軍物流地產(chǎn)，2015年，推出獨(dú)立物流品牌萬緯，定位于現(xiàn)代倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施和物流一體化運(yùn)營(yíng)的物流園區(qū)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)開發(fā)商以及運(yùn)營(yíng)商，業(yè)務(wù)主要為標(biāo)準(zhǔn)設(shè)施開發(fā)、定制個(gè)性化物流服務(wù)、收購(gòu)與回收。

總的來說，房企進(jìn)入物流地產(chǎn)有四種模式：房企主導(dǎo)運(yùn)營(yíng)、與物流企業(yè)合作、收購(gòu)參股物流企業(yè)、與電商企業(yè)合作。

相比其它類型的公司，房企進(jìn)入物流地產(chǎn)有以下優(yōu)勢(shì)和機(jī)遇：

1、拿地能力較強(qiáng)，土地儲(chǔ)備豐富

零售、金融企業(yè)也在涉及物流地產(chǎn)，房企的優(yōu)勢(shì)在于可以充分利用存量用地，開發(fā)地下物流，但需注意的是，相比地上物流，地下物流開發(fā)難度升級(jí)，需提前做好技術(shù)準(zhǔn)備。

2、人工成本降低，高效配送提升租金

物流行業(yè)面臨的人工緊缺導(dǎo)致人工成本上升，地下物流的高度信息化、自動(dòng)化將會(huì)減少對(duì)人工的依賴，大大降低人工成本。地下物流設(shè)施安全性高，低貨物破損率與丟失率，高周轉(zhuǎn)率提供了更專業(yè)的物流服務(wù)，帶來更多的盈利。

除此之外，物流地產(chǎn)項(xiàng)目的收益主要依靠租金，投資回收率普遍在5%-7%之間，而地下物流的配送速必將帶來租金的提升。

3、新城區(qū)空白多，一線城市消費(fèi)品物流需求旺盛

任何地下空間建設(shè)都比較依賴政府規(guī)劃，對(duì)于北京、上海這樣建成已久的超級(jí)城市，旺盛需求與改造難度并存。反而類似如雄安新區(qū)、珠海橫琴一樣規(guī)劃打造的新城、新區(qū)，預(yù)留了充足的發(fā)展空間，地下物流更容易實(shí)現(xiàn)。

除了對(duì)城市的篩選，對(duì)物流需求的分析也至關(guān)重要。城市地下物流建設(shè)會(huì)受到建設(shè)成本、安全性的影響，可運(yùn)輸?shù)呢浳镱愋陀邢?，總體來看，一線城市的租賃收益率穩(wěn)定，人口規(guī)模大且人口結(jié)構(gòu)年輕化，對(duì)生活消費(fèi)品需求持續(xù)旺盛，以二三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的城市，物流需求更多集中在高端高新產(chǎn)業(yè)。

（三）切入地下市政產(chǎn)業(yè)，成為政府放心的城市服務(wù)商

1月22日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部組織召開視頻會(huì)議，部署落實(shí)《關(guān)于加強(qiáng)城市地下市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的指導(dǎo)意見》。

地下市政設(shè)施以綜合管廊為代表，包含地下污水處理廠、垃圾處理轉(zhuǎn)運(yùn)廠、地下變電站、地下雨水泵站及調(diào)蓄池等。

城市地下市政基礎(chǔ)設(shè)施是城市的“里子”，隨著新型城鎮(zhèn)化進(jìn)程的不斷加快，人們對(duì)城市高質(zhì)量發(fā)展的呼聲不斷提高，人們?cè)絹碓疥P(guān)注諸如城市地下管廊、地下通道等地下基礎(chǔ)設(shè)施的更新與完善，涉及到城市安全和城市韌性，成為未來城市發(fā)展需要攻克的重要內(nèi)容。

城市服務(wù)是地下基建的重要一環(huán)，單靠政府力有不逮，房企切入這個(gè)領(lǐng)域有以下機(jī)遇：

1、地下市政是基建補(bǔ)短板的重心方向之一，潛力巨大

城市服務(wù)的范圍非常廣闊，其中市政環(huán)衛(wèi)是主要內(nèi)容，也是目前來看物管公司嘗試較多的領(lǐng)域。市政環(huán)衛(wèi)能夠?yàn)槲飿I(yè)管理行業(yè)帶來16%的營(yíng)收增量；ROE15%左右，水平出色；輕資產(chǎn)屬性；競(jìng)爭(zhēng)格局分散，具有切入空間。

《辦法》指出，地下空間開發(fā)建設(shè)中，建設(shè)單位在規(guī)劃基礎(chǔ)上增加城市基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施等情形的，可以給予容積轉(zhuǎn)移或者獎(jiǎng)勵(lì)、地價(jià)優(yōu)惠、財(cái)政獎(jiǎng)補(bǔ)或者依法實(shí)施稅收減免等，具體辦法由相關(guān)部門制定后報(bào)市政府批準(zhǔn)，從政策層面給到了支持。

2、房企數(shù)字化運(yùn)營(yíng)能力成優(yōu)勢(shì)

因?yàn)榈叵驴臻g開發(fā)的不可逆性，所以在規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營(yíng)維護(hù)的全流程都更加注重?cái)?shù)字化、智能化。相對(duì)傳統(tǒng)環(huán)衛(wèi)企業(yè)，房企數(shù)字化運(yùn)營(yíng)物管能力更勝一籌。

萬物云城為珠海橫琴提供包含地上地下的基礎(chǔ)設(shè)施管養(yǎng)工作，通過科技賦能和成熟的智能化服務(wù)平臺(tái)，成為政府信賴的城市服務(wù)商。2020年萬物運(yùn)城的城市服務(wù)合同收入12.5億元，同比增長(zhǎng)220%，按照計(jì)劃，如果成功落地100個(gè)項(xiàng)目，到2023年將實(shí)現(xiàn)100億合同收入。

（四）填補(bǔ)地下停車需求，擴(kuò)大收益產(chǎn)業(yè)鏈

我們應(yīng)該都有過這樣的體驗(yàn)，開車出去吃飯，在附近饒了好幾圈沒找到車位，最后好不容易在距吃飯地兩公里地地方找到了車位停好了車，再返回吃飯地點(diǎn)，一個(gè)小時(shí)也過去，頓時(shí)興致全無。這種情況，在老舊街區(qū)和繁華地段的商場(chǎng)附近尤為突出。

這就是地下停車場(chǎng)的需求所在。

1、停車需求不斷攀升

目前中國(guó)有2.4億機(jī)動(dòng)車，但車位數(shù)量不到1億。

從全國(guó)規(guī)模來看，雖然近五年新建購(gòu)物中心等商業(yè)停車配比已超過國(guó)際慣例標(biāo)準(zhǔn)，然而城市地下車庫(kù)供給依然不能滿足城市機(jī)動(dòng)車快速增長(zhǎng)的需求，停車場(chǎng)依然是地下城市空間開發(fā)的重要部分，不僅可以獲得停車收益，而且可以使寫字樓或商場(chǎng)產(chǎn)生溢價(jià)。

2、傳統(tǒng)停車場(chǎng)將被逐漸取代

傳統(tǒng)停車場(chǎng)建設(shè)因?yàn)檎嫉乜臻g大，投入成本高，不符合城市空間利用率要求，將會(huì)逐漸被地下停車場(chǎng)取代。

依照國(guó)外經(jīng)驗(yàn)，世界頂級(jí)的大城市無一例外地?fù)碛写罅康牡叵峦＼噲?chǎng)。巴黎的地下建設(shè)了 83座地下車庫(kù)，可容納 43000多輛車，弗約大街建設(shè)有歐洲最大的地下車庫(kù)，地下四層，可停放 3000輛車。

目前，我國(guó)的地下車庫(kù)大多附建在高層建筑之下，或者與地下街相結(jié)合。

3、標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)鏈擴(kuò)展帶來高收益率

國(guó)外稱地下停車場(chǎng)為印鈔機(jī)，因?yàn)榈叵峦＼噲?chǎng)用地成本低，屬于比較低端的運(yùn)營(yíng)，很容易做出標(biāo)準(zhǔn)化。

除了獲取停車收益外，還可以利用巨大的停車流量，在停車場(chǎng)內(nèi)增加汽車維修、洗車、汽車美容、代客泊車、移動(dòng)加油、等多種商業(yè)模式，擴(kuò)大停車場(chǎng)收益產(chǎn)業(yè)鏈。 如果一家公司擁有100萬個(gè)車位，增加美容保養(yǎng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間等項(xiàng)目，每年額外收入可達(dá)百億。 

杭州錢江新城超大型地下車庫(kù)是新穎獨(dú)特、功能發(fā)揮較好的案例。總設(shè)計(jì)泊位為1800個(gè)的巨大停車場(chǎng)內(nèi)部還配件地下商場(chǎng)、休閑茶吧、娛樂用房、修車服務(wù)等輔助設(shè)施，是一個(gè)集停車、休閑、購(gòu)物、娛樂等一體的地下綜合體。

（五）發(fā)力地下文化、體育

地下文化建筑包括影劇院、文化宮、博物館等，地下體育建筑包括綜合體育館和各種單項(xiàng)運(yùn)動(dòng)，如地下網(wǎng)球場(chǎng)、游泳館等。這類建筑對(duì)沒有對(duì)天然光線的要求，相對(duì)教育等公共建筑，很適合建在地下環(huán)境中。

漢陽(yáng)陵地下博物館位于今陜西省咸陽(yáng)市，是目前中國(guó)第一座全地下的現(xiàn)代化遺址博物館，建筑面積8千平方米，內(nèi)部利用地?zé)豳Y源的水源熱泵進(jìn)行空調(diào)通風(fēng)，先進(jìn)光源照明和虛擬成像再現(xiàn)了漢景帝時(shí)期的歷史事件、人物等。

除了博物館，圖書館也非常適宜地下空間。美國(guó)的高校圖書館很多都在地下，因?yàn)榈叵驴梢院銣?，?duì)書的保存非常有好處。

此前，體育、文化項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)效益一般，受運(yùn)營(yíng)成本高、閑置率高、稅費(fèi)高等因素的制約。8月3日，國(guó)務(wù)院印發(fā)日前《全民健身計(jì)劃（2021－2025年），加大全民健身場(chǎng)地設(shè)施供給，到2025年，帶動(dòng)全國(guó)體育產(chǎn)業(yè)總規(guī)模達(dá)5萬億元。這些政策出臺(tái)，不僅為本就價(jià)格較低的地下體育館進(jìn)一步降低成本，而且大力帶動(dòng)了市場(chǎng)需求，從而提高收益。

上海徐家匯體育公園充分利用地下空間，地下一層設(shè)置了市民喜聞樂見的運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目，包括乒乓球、羽毛球、網(wǎng)球、擊劍、拳擊、瑜伽、舞蹈等，采用半地下覆土建筑形式，為地下空間引入自然采光和通風(fēng)。 地下二層配套了一定數(shù)量的停車位。

布局需總體規(guī)劃，考慮全局效益

做好開發(fā)利用城市地下空間總體規(guī)劃，事先要有充分調(diào)研，它關(guān)系到今后發(fā)展的全局效益。

1、區(qū)域選擇

我國(guó)城市地下空間呈現(xiàn)“三帶三心多片”的總體發(fā)展形態(tài)。三帶為東部沿海帶、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶和京廣線連綿帶。三心為北部發(fā)展中心、東部發(fā)展中心與東南發(fā)展中心。

其中東部地區(qū)地下空間增量最高，注重存量用地的地下空間開發(fā)，東部地區(qū)又以長(zhǎng)三角地區(qū)地下空間建設(shè)指標(biāo)最高。中部地區(qū)勢(shì)頭迅猛。

2、城市選擇

各地需求與市場(chǎng)成正比，配套設(shè)施完善的高密度城市占據(jù)龍頭。

北京、上海作為國(guó)內(nèi)地下空間開發(fā)利用最大的兩個(gè)城市，進(jìn)入規(guī)模網(wǎng)絡(luò)化，地下空間開發(fā)規(guī)模、開發(fā)水平遠(yuǎn)超其他城市，目前的發(fā)展趨勢(shì)是對(duì)原有地下空間開發(fā)進(jìn)行優(yōu)化整合，向網(wǎng)絡(luò)化大型商業(yè)綜合體發(fā)展。

廣州、深圳、南京等區(qū)域中心城市進(jìn)行更充分地淺層地下空間開發(fā)，逐步將市政設(shè)施地下化。

其他快速發(fā)展的城市依據(jù)各地情況，開始全面規(guī)劃市政、文娛等不同功能地下空間；中小城市也在做做各地塊開口的預(yù)留準(zhǔn)備。

3、業(yè)態(tài)選擇

TOD體量大，政策鼓勵(lì)多，同時(shí)需要資金實(shí)力雄厚與地下空間綜合運(yùn)維能力強(qiáng)的房企進(jìn)入。

地下停車場(chǎng)、地下市政、地下文化體育關(guān)鍵點(diǎn)在提高地下技術(shù)開發(fā)水平和數(shù)字化水平。

小結(jié)

2016年至2019年，中國(guó)城市地下空間開發(fā)每年以1.5萬多億的規(guī)模增長(zhǎng)，已成為名副其實(shí)的地下空間開發(fā)大國(guó)，這個(gè)行業(yè)爆發(fā)必將創(chuàng)造新的城市財(cái)富。