自2020年8月20日，中國住房和城鄉(xiāng)建設部、人民銀行召開重點房地產企業(yè)座談會，并宣布形成重點房地產企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。這個被稱為“三線四檔”的房企融資新規(guī)已實施近一年。
所謂“三線四檔”即用“剔除預收款項的資產負債率”“凈負債率”以及“現(xiàn)金短債比”三項核心財務指標來劃分房企負債規(guī)模的檔位，控制房企負債規(guī)模。按照業(yè)內總結，如果三項指標均不達標，歸為“紅檔”，有息負債規(guī)模不得提升；如果有兩項或一項指標不達標，則為“橙檔”和“黃檔”，有息負債年增長規(guī)模分別限制在5%、10%；若三項指標均達標進入“綠檔”，有息負債規(guī)模年增長也不能超過15%。
作為房地產金融調控的重要方式之一，“三線四檔”融資新規(guī)對行業(yè)帶來多大影響？
貝殼研究院5日發(fā)布的一份研報顯示，如按照“三線四檔”的有息負債規(guī)模增長要求統(tǒng)計，假如所有房企全部執(zhí)行，按照政策推出的時間節(jié)點看，僅百強房企中的60家上市房企按年預計將少增約9371億元人民幣的有息負債。這將有利于房地產行業(yè)的穩(wěn)健經營，有效預防系統(tǒng)性金融風險，同時優(yōu)化全社會資源配置。
值得注意的是，在政策實施不到4個月時間，多家房企負債規(guī)模已集體“降檔”。貝殼研究院在統(tǒng)計了房企發(fā)布的2020年年報后發(fā)現(xiàn)，去年100家上市房企中，有40家聲稱相較2019年成功實現(xiàn)降檔，降檔率達到40%。“零踩線”的房企數(shù)量從2019年17家躍升至2020年的29家。
貝殼研究院高級分析師潘浩認為，當前階段更加考驗房企在降負債過程中對安全性和穩(wěn)定性的把控，正確的理解監(jiān)管政策的實際目的。
此外，潘浩提醒，房企的負債結構中，除了有息負債還有無息負債，其規(guī)模不可小覷。而且，房企除表內負債外，還有表外負債。房企通過子公司、關聯(lián)公司等出表并表的方式將表內債務表外化，隱藏了一部分債務風險。這些“隱性”債務的潛在風險也需要充分警惕。
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