隨著國內(nèi)多個熱點城市房地產(chǎn)調(diào)控的趨緊，市場降溫的概率也在加大。

從市場所釋放的多個信號來看，樓市似乎再次進入了降溫通道。政策所帶來的威懾效力，將直接貫穿整個下半年。房地產(chǎn)調(diào)控將進入穩(wěn)定市場秩序，保障行業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的空間。

市場：有所降溫

根據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測的數(shù)據(jù)顯示，7月份29個重點監(jiān)測城市商品住宅成交面積同、環(huán)比分別下降12%和11%，較2019年同期下降2%。

一線城市方面，成交整體仍處高位，環(huán)比下降17%，同比仍增長1%。各城市成交環(huán)比皆降，其中北京、上海成交高位保持，同比均實現(xiàn)正增長，廣州、深圳成交持續(xù)走低。25個二、三線城市成交適度回落，同、環(huán)比分別下降13%和10%，較2019年同期下降4%。近7成二、三線城市成交同比轉(zhuǎn)降，其中不乏南京、武漢、佛山等熱點二、三線城市。寧波、昆明、東莞等成交跌至年內(nèi)低位，徐州更是創(chuàng)年內(nèi)新低，同比近乎腰斬。

業(yè)績：表現(xiàn)不及歷史同期

從A股上市房企半年報的披露情況來看，表現(xiàn)不盡如人意。

房地產(chǎn)調(diào)控環(huán)境自去年底以來持續(xù)趨緊，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售業(yè)績和盈利水平面臨著較大挑戰(zhàn)，當(dāng)前房企的業(yè)績增速下滑和資金鏈緊繃是最直觀的表現(xiàn)。據(jù)東方財富金融終端數(shù)據(jù)顯示，截至2021年7月底，A股市場房地產(chǎn)開發(fā)板塊（按申萬行業(yè)分類）116家上市公司中，已有46家發(fā)布了半年報業(yè)績預(yù)告。按業(yè)績預(yù)告類型來看，46家上市公司當(dāng)中，報告期內(nèi)實現(xiàn)凈利潤同比減少的有26家，占比約56.52%；同比增長的有19家，占比約41.3%；1家不確定。此外，46家上市公司中有20家對歸屬上市公司股東凈利潤進行了預(yù)虧損發(fā)布，預(yù)虧企業(yè)數(shù)量占已發(fā)布盈利預(yù)告企業(yè)數(shù)量的43.48%。從數(shù)據(jù)來看，今年上半年房企業(yè)績虧損現(xiàn)象相較往年有所增多，房企盈利空間受到一定程度的壓縮。

對此，中房研協(xié)測評研究中心分析認為，一方面，在持續(xù)、高壓政策調(diào)控下，房企的銷售價格、推盤去化、銷售回款等均受到一定程度的阻力，業(yè)績下降，利潤空間受到擠壓；另一方面，不少房企謀求業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型，但由于轉(zhuǎn)型過渡期較長，短時間內(nèi)投入產(chǎn)出效益不理想，同時部分房企轉(zhuǎn)型失利造成現(xiàn)金流緊張，利潤率也會出現(xiàn)下滑。

不止半年報稍顯遜色，7月份百強房企整體業(yè)績表現(xiàn)也不及上半年和歷史同期。

根據(jù)克而瑞研究中心發(fā)布的數(shù)據(jù)，TOP100房企單月實現(xiàn)銷售操盤金額8611.7億元，環(huán)比降低33%。包含幾家龍頭房企在內(nèi)，不少企業(yè)的環(huán)比降幅超過35%。7月TOP100房企單月同比降低8.3%。TOP50房企表現(xiàn)不及百強整體，逾6成企業(yè)單月業(yè)績同比下降。此外，超9成TOP30房企7月單月業(yè)績不及上半年月均水平。累計業(yè)績來看，1-7月百強房企累計銷售操盤金額較2019年和去年同期分別增長32.5%和29%，增速較1-6月也有明顯降低。

中房研協(xié)測評研究中心預(yù)計，政策壓力下，居民購房需求受到抑制，市場整體成交規(guī)?；卣{(diào)趨勢已定，下半年銷售態(tài)勢不容樂觀。其中，重點一二線城市市場或?qū)⒅饾u恢復(fù)理性，成交緩步回落至正常水平；部分去化困難的三四線城市市場形勢依舊低迷，成交或?qū)⒊掷m(xù)低位運行。

政策：調(diào)控趨緊

市場的普遍降溫與房企的業(yè)績不佳，與最近一段時間以來，多地?zé)狳c城市調(diào)控政策升級等因素有關(guān)。

7月30日，中共中央政治局會議重申“房住不炒”，穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。7月22日，中共中央政治局常委、國務(wù)院副總理韓正也對房地產(chǎn)作出了更為詳細的定調(diào)。韓正指出，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟的手段，全面落實穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長效機制，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。城市政府要切實落實主體責(zé)任，不斷完善和用好政策工具箱。要牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個關(guān)鍵，嚴格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。要加快完善“穩(wěn)地價”工作機制，優(yōu)化土地競拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購地資金審查制度。要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序，切實管好中介等市場機構(gòu)，堅決查處市場亂象。

7月29日，住建部約談銀川、徐州、金華、泉州、惠州5個城市政府負責(zé)同志，要求切實履行城市主體責(zé)任，針對上半年房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的新情況、新問題，加大調(diào)控和監(jiān)管力度，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。同時，將銀川、徐州、金華、泉州、惠州市納入房地產(chǎn)市場監(jiān)測重點城市名單。

約談房價上漲過快城市，已經(jīng)成為調(diào)控的一個重要手段。8月2日，浙江省金華市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布的《關(guān)于進一步促進我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》明確，金華市在實行住宅限售、實行公證搖號銷售、加強二手住宅價格監(jiān)管、加強金融監(jiān)管、嚴格更名管理、落實主體責(zé)任等方面進行調(diào)控。《通知》指出，凡在金華市區(qū)新購買的新建商品住宅和二手住宅，在取得《不動產(chǎn)權(quán)證》滿3年后方可上市交易。

同日，廣州市黃埔區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、廣州開發(fā)區(qū)建設(shè)和交通局聯(lián)合發(fā)布關(guān)于取消人才住房政策的通知，自2021年8月2日起執(zhí)行。據(jù)了解，作為廣州的熱點區(qū)域，黃埔區(qū)是廣州首個明確發(fā)文取消人才購房政策的區(qū)域。根據(jù)廣州中原研究發(fā)展部統(tǒng)計顯示，2021年上半年，黃埔區(qū)新房成交量為9103宗，同比漲幅為78%；新房均價為34417元/平方米，而去年同期的均價還不足30000元/平方米。從這次出臺的政策可以看出，廣州部分區(qū)域人才購房的條件在逐漸收緊，這也將進一步抑制炒房空間。

此外，今年以來，多個熱點城市還建立或?qū)嵤┝硕址砍山粎⒖純r機制，成為今年存量市場最重要的一項政策，進一步體現(xiàn)了房地產(chǎn)全方位監(jiān)管的導(dǎo)向。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為，樓市調(diào)控進入到新的模式，及時發(fā)現(xiàn)問題，及時解決問題，有助于進一步促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。