第二批集中供地如期而至。目前，長春、無錫、深圳、沈陽等11個城市已公布了第二批集中供地信息，合計推地320宗。多個城市參拍規(guī)則“上新”，杭州開展“競品質(zhì)”試點，由過去的“競地價”“競品質(zhì)”改為“競品質(zhì)”“競地價”，且試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售。
業(yè)內(nèi)人士認為，這將從資金和去化端考驗房企，提高參拍門檻。上述改變有望成土拍規(guī)則新“標配”，品質(zhì)先行或倒逼房企注重產(chǎn)品力，提升項目品質(zhì)。
記者 張軍
強調(diào)“競品質(zhì)”
杭州市規(guī)劃和自然資源局日前公告明確，第二批集中出讓地塊競價規(guī)則進行適當調(diào)整：一是競買單位需足額繳納20%競買保證金后方可參與競買；二是溢價率上限由30%調(diào)整為20%，其中“競品質(zhì)”試點地塊溢價率上限為10%；三是出讓地塊達到上限價格后，由原來的“競自持房屋”改為“競無償移交政策性租賃住房”。
其中，“競品質(zhì)”試點地塊采取一次性公告和線下“競品質(zhì)”、線上“競地價”兩階段操作方式，從源頭引導房地產(chǎn)市場供應高品質(zhì)住宅產(chǎn)品。“競品質(zhì)”階段建設品質(zhì)模塊得分最高的建設品質(zhì)標準表將作為“競地價”階段的報價依據(jù)及土地競得后的項目建設標準。試點地塊全部實行現(xiàn)房銷售。
事實上，北京、南京等城市此前也有類似表述。北京市規(guī)劃和自然資源委員會5月提到，在集中出讓地塊過程中引入房屋銷售價格引導機制，為未來住宅產(chǎn)品質(zhì)量提升留足空間，引導開發(fā)企業(yè)主動提升住宅品質(zhì)。
“該政策對房企的資金實力和去化能力提出了考驗，進而提高了參拍門檻。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師陳霄告訴中國證券報記者。
北京市規(guī)劃和自然資源委員會此前表示，為營造公開、公平、公正的市場環(huán)境，提升居住建筑設計品質(zhì)，北京市綜合運用房地產(chǎn)調(diào)控政策工具，當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格時，轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設方案投報程序；或當競買報價達到出讓宗地土地合理上限價格，現(xiàn)場競報政府持有商品住宅產(chǎn)權份額達到設定的預設份額（或現(xiàn)場競報“公共租賃住房”達到上限面積時），轉(zhuǎn)入高標準商品住宅建設方案投報程序。
調(diào)整土拍規(guī)則
從目前情況看，不少城市相較于首批集中供地調(diào)整了出讓規(guī)則。
東莞市明確，“非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得參加住宅用地（含商住用地）競買，企業(yè)聯(lián)合體參加競買的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出資比例不得低于50%。”
無錫市則由之前的“限地價、競自持租賃住房面積”改為“限地價、搖號。”無錫市第二輪集中供地整體溢價率較低，不少地塊溢價率低于1%。合計供地23宗，6宗地塊底價成交，1宗地塊流拍。
其中，龍湖方面以19.58億元競得新吳區(qū)江華路與富春路交叉口西南側地塊，溢價率為0.51%。洛陽寶龍置業(yè)發(fā)展有限公司以6.62億元競得梁溪區(qū)廣豐路與徐巷支路交叉口東南側地塊，溢價率為0.46%。
根據(jù)中金公司研報，無錫市第二輪集中供地溢價率均值為3.7%，較首輪的26.6%下降明顯，這和上述規(guī)則調(diào)整有關。
在第一輪集中供地城市中，上海的溢價率均值僅5.8%，遠低于其他城市。業(yè)內(nèi)人士認為，這和上海最高報價一般限定為起始價的110%；競價方式由原舉牌競價調(diào)整為“舉牌競價+一次書面報價”等有關。
彼時有機構稱，考慮到上海首批集中供地的示范效應，預計第二輪集中供地將有更多城市調(diào)整出讓規(guī)則。
提升項目品質(zhì)
除了調(diào)整土拍市場規(guī)則，有的房企被“限購”。
根據(jù)媒體報道，被納入“三道紅線”的重點房企，已被監(jiān)管部門要求買地金額不得超年度銷售額的40%。該比例限制不僅包括房企在公開市場拿地，還包括通過收并購方式獲地的支出。
中南建設8月3日指出，除了大家關注的“三道紅線”，購地金額是否超過銷售金額的40%就是重要的參考指標。
“長期看，好的產(chǎn)品和服務才是房企長遠穩(wěn)健發(fā)展的核心驅(qū)動力。”中指研究院企業(yè)研究副總監(jiān)劉水表示。
金科股份此前表示，未來房地產(chǎn)增量主要由價格驅(qū)動，改善型需求占比持續(xù)提升，產(chǎn)品力將成為關注重點，公司需將提升產(chǎn)品力作為未來發(fā)展的核心動力。
克而瑞地產(chǎn)研究中心認為，未來高杠桿、高負債運營模式無法持續(xù)，將倒逼房企提升運營效率，深化銷售渠道。財務穩(wěn)健、產(chǎn)品力出色、運營管控能力較強的房企將獲得更多市場機遇。
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