每經(jīng)記者 甄素靜 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

“幸好早買(mǎi)了，東莞房?jī)r(jià)漲得太離譜，松山湖及周邊有樓盤(pán)每平方米賣(mài)到10多萬(wàn)了。”

看到調(diào)控新政后，東莞市民陳潔雅如是感慨。

8月2日凌晨，東莞住建局等8部門(mén)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（以下簡(jiǎn)稱(chēng)通知），內(nèi)容包括：法拍房納入限購(gòu)；對(duì)意向購(gòu)房人數(shù)超出上市房源套數(shù)一定比例的樓盤(pán)實(shí)行公證搖號(hào)選房、積分排序選房等；將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年；熱點(diǎn)樓盤(pán)住宅限售期限由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3年延長(zhǎng)到5年；建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制等。

這是東莞2021年來(lái)第五次發(fā)布調(diào)控政策，最近一次是7月9日，從時(shí)間密度上看來(lái)，目前尚無(wú)城市能超過(guò)東莞。

從近一年的重大市場(chǎng)調(diào)控政策來(lái)看，東莞更像是其他城市調(diào)控政策的追隨者。但從最終調(diào)控政策嚴(yán)格度來(lái)說(shuō)，東莞在新一線(xiàn)城市中已位列前茅。為何短短半年多內(nèi)調(diào)控如此密集？新政策對(duì)樓市預(yù)期影響幾何？炒房客在東莞還有“空間”嗎？

調(diào)控最大目標(biāo)：穩(wěn)房?jī)r(jià)！

陳潔雅對(duì)近兩年樓市表現(xiàn)困惑不已，在她看來(lái)，這幾年?yáng)|莞房子漲得很離譜。

她在接受《每日經(jīng)濟(jì)新聞(博客,微博)》記者采訪(fǎng)時(shí)表示，2018年和2019年甚至更早之前買(mǎi)的房子基本都大漲了，很多人買(mǎi)了投資不住，現(xiàn)在市中心房源都很難買(mǎi)到了。

中國(guó)城市經(jīng)濟(jì)專(zhuān)家委員會(huì)副主任宋丁對(duì)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者表示，實(shí)際上，歷次政策疊加，東莞調(diào)控已十分嚴(yán)格，但上半年仍表現(xiàn)十分活躍，出現(xiàn)了投機(jī)投資問(wèn)題。近期高層對(duì)樓市調(diào)控提出了更高要求，加之東莞市場(chǎng)變化及深圳二手房成交指導(dǎo)價(jià)對(duì)樓市的抑制作用，直接助推了此次調(diào)控政策的出臺(tái)。

從機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)看，東莞整個(gè)城市的宏觀房?jī)r(jià)，雖不像陳潔雅關(guān)注的熱點(diǎn)片區(qū)熱點(diǎn)房源一樣跳躍性上漲，但總體來(lái)看近兩年仍是成交量?jī)r(jià)齊升，且新房熱度持續(xù)高漲。

樂(lè)有家營(yíng)銷(xiāo)副總經(jīng)理?xiàng)顔淘诮邮苡浾卟稍L(fǎng)時(shí)表示，持續(xù)調(diào)控之下，東莞部分地區(qū)市場(chǎng)熱度依然存在，政府為避免買(mǎi)賣(mài)雙方博弈后市場(chǎng)再度出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升而出臺(tái)政策，是對(duì)東莞樓市調(diào)控的決心，也是對(duì)國(guó)家房住不炒政策的積極響應(yīng)。

據(jù)樂(lè)有家監(jiān)測(cè)，去年下半年以來(lái)東莞新房成交量超4萬(wàn)套，創(chuàng)階段性新高，而2021年上半年?yáng)|莞一手住宅共網(wǎng)簽23287套，同比上漲10.6%。盡管?chē)?yán)格的調(diào)控政策對(duì)市場(chǎng)成交造成了一定影響，但與往年同期相比，成交量仍有大幅提升。

特別是在價(jià)格方面，2021年上半年一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)上漲至2.71萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲8.4%，同比上漲18.9%。

在這樣的市場(chǎng)背景下，通知將加強(qiáng)商品住房預(yù)售監(jiān)管及交易過(guò)程納入調(diào)控管理之中。對(duì)意向購(gòu)房人數(shù)超出上市房源套數(shù)一定比例的樓盤(pán)實(shí)行公證搖號(hào)選房、積分排序選房等制度，優(yōu)先保障無(wú)房居民家庭購(gòu)房需求。對(duì)意向購(gòu)房人數(shù)超出上市房源套數(shù)比例較高的熱點(diǎn)樓盤(pán)，住宅限售期限由取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后3年延長(zhǎng)到5年。

“總體來(lái)看，這次的調(diào)控政策殺傷力都比較大”，美聯(lián)物業(yè)全國(guó)研究中心總監(jiān)何倩茹認(rèn)為，而最直接的導(dǎo)火索是上月住建部等8部門(mén)關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知。東莞房?jī)r(jià)目前還處于上升通道，所以大方向來(lái)講，這次調(diào)控政策的最大目標(biāo)是穩(wěn)房?jī)r(jià)。

建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)

通知提到，在前期發(fā)布成交活躍二手樓盤(pán)網(wǎng)簽交易價(jià)格的基礎(chǔ)上，加快建立二手住房成交指導(dǎo)價(jià)發(fā)布機(jī)制，引導(dǎo)商業(yè)銀行合理發(fā)放二手住房貸款，防控個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，并加大對(duì)虛高掛牌價(jià)亂象的整治力度。

要求各房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)銷(xiāo)售服務(wù)人員下架虛高價(jià)格房源，不得受理及通過(guò)線(xiàn)上和線(xiàn)下渠道對(duì)外發(fā)布明顯高于本市二手住房成交指導(dǎo)價(jià)的掛牌價(jià)格。

何倩茹認(rèn)為，建立二手房成交指導(dǎo)價(jià)制度，從對(duì)市場(chǎng)實(shí)際影響力度及時(shí)間長(zhǎng)度來(lái)看，預(yù)計(jì)短期內(nèi)政策的殺傷力最顯著。

而建立二手房指導(dǎo)價(jià)，亦是市場(chǎng)倒逼政策出臺(tái)。據(jù)樂(lè)有家監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，2021年上半年?yáng)|莞二手房網(wǎng)簽已不足萬(wàn)套，同比下跌29.8%。

與網(wǎng)簽量表現(xiàn)有所不同，盡管市場(chǎng)熱度逐漸遞減，房?jī)r(jià)卻是穩(wěn)步上漲。2021年上半年二手房成交均價(jià)上漲至2.40萬(wàn)元/平方米，同比上漲22.4%，而由于市場(chǎng)持續(xù)高熱，今年4月，東莞被約談并列入房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市名單。

在加強(qiáng)金融管理方面，通知要求加強(qiáng)對(duì)各種渠道資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管力度，嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介機(jī)構(gòu)、互聯(lián)網(wǎng)金融機(jī)構(gòu)、小額貸款公司等違規(guī)提供首付貸等購(gòu)房融資產(chǎn)品或服務(wù)。

宋丁表示，從多項(xiàng)政策細(xì)則來(lái)看，東莞此次調(diào)控綜合了深圳、杭州、北京等地的現(xiàn)行政策，相較而言是最嚴(yán)的。如果新政策并不能像深圳二手房指導(dǎo)價(jià)那樣取得顯著成效，使市場(chǎng)有效降溫的話(huà)，不排除將引發(fā)新一輪調(diào)控。

深圳中原研究中心認(rèn)為，深圳今年調(diào)控較為嚴(yán)格，也較為成功，而去年?yáng)|莞也出臺(tái)多條政策，但房?jī)r(jià)上漲難以遏制，此次跟進(jìn)深圳執(zhí)行二手房指導(dǎo)價(jià)，預(yù)計(jì)成交量將有所下跌，房?jī)r(jià)上漲得到遏制，甚至有回調(diào)趨勢(shì)。

限售時(shí)間全國(guó)最長(zhǎng)

通知還提到，自發(fā)布之日起，企事業(yè)單位、社會(huì)組織以及自然人通過(guò)司法拍賣(mài)途徑購(gòu)買(mǎi)本市商品住房的，須符合本市住房限購(gòu)政策要求。

暫停向個(gè)體工商戶(hù)銷(xiāo)售商品住房；購(gòu)房人弄虛作假騙取社保證明購(gòu)買(mǎi)商品住房的，一經(jīng)查實(shí)，撤銷(xiāo)其合同備案，已辦理不動(dòng)產(chǎn)登記的，按規(guī)定更正撤銷(xiāo)。自撤銷(xiāo)合同備案或更正撤銷(xiāo)不動(dòng)產(chǎn)登記之日起5年內(nèi)禁止購(gòu)買(mǎi)商品住房，而對(duì)新入戶(hù)購(gòu)房的認(rèn)定條件作出適當(dāng)調(diào)整，使相關(guān)政策的銜接更合理。

值得注意的是，相較此前深圳、西安、長(zhǎng)沙、杭州、上海等地都已出臺(tái)企業(yè)暫停購(gòu)房政策，東莞此次個(gè)體工商戶(hù)限購(gòu)力度稍有遜色。

何倩茹表示，東莞目前對(duì)個(gè)體工商戶(hù)是暫停銷(xiāo)售住宅，但企業(yè)只要注冊(cè)滿(mǎn)2年仍可購(gòu)買(mǎi)，如果投機(jī)者鉆空子繼續(xù)炒作可能會(huì)導(dǎo)致后期追加調(diào)控。

通知還借鑒部分房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)重點(diǎn)城市做法，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整為5年。深圳中原研究中心認(rèn)為，限售時(shí)間進(jìn)一步延長(zhǎng)至5年，為全國(guó)最嚴(yán)，新房加上交房時(shí)間限售期達(dá)到7年以上，對(duì)于炒房群體是一個(gè)大的打擊，炒房周期延長(zhǎng)、成本提高，風(fēng)險(xiǎn)明顯加大。

楊喬認(rèn)為，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整為5年，提高了稅費(fèi)成本，相當(dāng)于直接增加了購(gòu)房成本。接下來(lái)東莞二手房交易量和價(jià)格都會(huì)趨于穩(wěn)定，投機(jī)需求進(jìn)一步被打壓，有利于東莞工業(yè)和實(shí)業(yè)的發(fā)展。

對(duì)于調(diào)控限度，何倩茹表示，目前各城市都在互相學(xué)習(xí)，將其他城市有利于調(diào)控的政策收入囊中，而政策執(zhí)行力度其實(shí)可以無(wú)限擴(kuò)大，比如限購(gòu)延長(zhǎng)到8年、10年。