從去年到現(xiàn)在，樓市的調(diào)控，已經(jīng)進入了深水區(qū)。
如果說，過去樓市各種為了壓住樓市熱度的調(diào)控政策，只是調(diào)控的第一階段的話。
那么現(xiàn)在，進入樓市調(diào)控的第二個階段，重點就將會是公共住房的改革。
01、公共住房地位的確立，首先得看深圳。
深圳在昨天發(fā)布了《深圳公共住房建設標準》，給公共住房定下了新標準！并定于今年8月15號實施。
這一次深圳給公共住房定的標準，有幾個亮點：
第一，針對各類公共住房細化面積標準。
三類住房：人才房、安居房、公租房各有差異
人才住房5種套型，套型建筑面積區(qū)間為35-40、65-70、85-90、115-120、15-150
人才房建面最大能到150㎡，其中實際套內(nèi)面積不低于109㎡，這個面積段放在深圳已經(jīng)是改善戶型了，說明深圳對人才房的重視還是不一般。
安居房分為2種套型。建筑面積區(qū)間為65-70㎡、85-90㎡。
公租房4種套型，建筑面積區(qū)間為35-40、50-55、60-65、80-85。
和之前相比，這一次安居房的面積上限從80㎡增加為90㎡，公租房的面積上限從80㎡變?yōu)?5㎡。公共住房即蝸居，以后看來未必！
第2個亮點，是確定選址原則。
標準中明確：
公共住房建設選址應優(yōu)先選擇公共服務設施及市政基礎設施 相對完善的區(qū)域；而且選址應以公共交通為導向。
也就是說無論是安居房還是公租房，不能建在鳥不拉屎的地方。
比如交通上，文件就要求公共住房所在社區(qū)出入口500m半徑覆蓋范圍內(nèi)要有公交站點；1000m半徑覆蓋范圍內(nèi)要有軌道交通站點。
第3個亮點，也是最關鍵的一點：公共住房和商品房享受同等配套。
在文件中，具體表述為：
配建公共住房應與所在項目其他住房享受共同的配套設施、公共綠化、公共空間和同等的物業(yè)服務，承擔同等義務。
除此之外，公共住房全裝修交付還要落實裝修樣板間驗收制度；
公共住房與所在項目其它住房智能化系統(tǒng)、公共區(qū)域的裝修標準一致，以及建筑材料、外形、風格、色彩等方面保持一致。
簡而言之，同等權利、同等義務。公共住房和商品房之間，差異正在減少。
幾個亮點總結(jié)下來，其實這個信號很明顯了，公共住房的未來就是要和商品房同權同利。
要實現(xiàn)同權同利，就要改變此前商品房占盡資源的狀況，公共住房的地位需要提升。
深圳幾乎可以說是住房問題最不平等的城市，加上商品房數(shù)量稀少，房價居高，大量在深圳燃燒自己的年輕人買不了房，急需發(fā)展公共住房。
這一次深圳站出來率先推動公共住房發(fā)展，其實也早有預兆。
上個月，在深圳十四五規(guī)劃中，就定下了2025年建設籌集公共住房40萬套的目標；
月初公布第二次土拍的地塊信息，其中有17個地塊，需要競配安居房；
此前發(fā)布的《深圳市住房發(fā)展2021年度實施計劃》，就明確：
公共住房計劃建設籌集8.3萬套，基本建成（含竣工）2.7萬套，供應3.5萬套（力爭4萬套）；租賃住房計劃建設籌集10萬套（間）
公共住房的供應在增加、地位在提升，雙管齊下，深圳的商品房將會遭遇到真正的沖擊。
02、除了先鋒城市深圳，這兩天也有其他城市有相關的動作。
就在深圳發(fā)布文件的同一天，上海市長龔正表態(tài)：
發(fā)展租賃住房是解決年輕人住房難、住房貴問題的重要途徑，也是平抑房價的重要手段
龔正說的很直白，發(fā)展租賃住房目的就兩個：
給年輕人解決住房問題、壓制房價上漲。
不僅是表態(tài)，其實上海上半年已經(jīng)新增供應了2.76萬套租賃住房，今年預計新增供應5.3萬套。
而就在表態(tài)的前一天，上海首個租賃式住宅張江納仕國際社區(qū)面世，首批將有1300套租賃住房投放市場。
除了上海，廈門在本月的20號，也發(fā)布了《廈門市人民政府辦公廳關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》
文件中提到兩點值得留意：
一個是積極爭取通過中央現(xiàn)有經(jīng)費渠道，持續(xù)加大對保障性租賃住房建設任務的資金支持
一個是支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)利用自有用地建設保障性租賃住房；支持低效利用的商業(yè)、辦公、旅館、廠房、倉儲改建保障性租賃住房
這兩點，說明廈門現(xiàn)在在解決公共住房一直以來面對的兩個困難：資金和土地
其實對于很多大城市而言，資金和土地，是實質(zhì)性的困難嗎？
很多時候，只是看大城市愿不愿意做而已，廈門現(xiàn)在的行動，證明它已經(jīng)在思考著解決問題。
地方紛紛表態(tài)，和中央的態(tài)度不無關系。
上個月，國務院辦公廳印發(fā)了《關于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》。
具體內(nèi)容不贅述，但主要的方向就是針對人口流入較多的大城市，盡可能利用土地增加保障性住房供應以及提供資金支持。
大城市的住房問題，就是最基本的民生問題，通過公共住房解決這個民生問題，已經(jīng)成為共識。
接下來一段時間，可以預見的是，公共住房將會成為住房供應的一大主流。
公共住房的時代，已經(jīng)到來。
03、前面講了這么多，是大趨勢，但在細節(jié)處，可能會有變數(shù)。
比如深圳這次想推進的公共住房和商品房共享配套。
公共住房供應量增加，是好事，也好實現(xiàn)。
公共住房和商品房同權同利，共享配套，也是好事，但不好實現(xiàn)。
說白了，這是一個利益問題。
說共享配套，花園、物業(yè)共享，購房者尚且可接受，但學校這樣的教育配套呢？
就拿公共住房中的公租房來說，租房者和購房者真的能平等共享教育資源嗎？
眾所周知，教育資源在深圳，因為入學積分政策的原因，是被有房者優(yōu)先獲取的。
當下，租房群體在獲取教育資源方面處于弱勢，這個問題肯定不可能靠一個文件就解決。
但如果不解決學位這些核心的資源和配套，公共住房和商品房的同權就不會實現(xiàn)，那么最后房價的平抑效果，一定會打折扣，大眾對公共住房的認可度也不會提升。
所以，未來公共住房地位要提升，不僅要依賴住房政策的變化，還需要依賴諸如教育改革這些配套的改革措施才能真正產(chǎn)生實際的效果。
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