日前，包括央行等多部門強調(diào)加強房地產(chǎn)金融管控，防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險。具體內(nèi)容涉及嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理兩大方面。

而根據(jù)數(shù)據(jù)，今年上半年房企融資利率和規(guī)模均有所下降。上半年房企境內(nèi)外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，較上年同期收縮超千億。平均融資利率為6.62%，同比下降0.76個百分點。

上半年在23支被評估機構(gòu)列為的“低評級高危債”中，有房企5家，涉及債券規(guī)模337.2億元，其中已經(jīng)發(fā)生實質(zhì)性違約的有11支債券，涉及金額104.3億元。

業(yè)內(nèi)專家認(rèn)為，在上半年信貸力度保持穩(wěn)固的情況下，行業(yè)融資難度雖有上升，但融資成本出現(xiàn)小幅下降，而隨著房企融資環(huán)境持續(xù)趨嚴(yán)趨緊，融資規(guī)?；蜻M一步下滑。

上半年房企融資利率和規(guī)模均下降

日前，中國指數(shù)研究院發(fā)布《2021年年中房地產(chǎn)行業(yè)融資盤點》報告顯示，上半年房企融資利率和規(guī)模均有所下降。1-6月行業(yè)平均融資利率為6.62%，同比下降0.76個百分點，環(huán)比下降0.58個百分點。房地產(chǎn)行業(yè)共融資11089.5億元，同比下降8.1%，環(huán)比下降6.1%。

從各類渠道看，數(shù)據(jù)顯示，上半年行業(yè)信用債平均利率為4.52%，同比上升0.37個百分點，環(huán)比下降0.25個百分點；實現(xiàn)融資3323.8億元。信托平均利率為7.25%，同比下降0.59個百分點，環(huán)比下降0.07個百分點；實現(xiàn)融資3379.8億元。ABS平均利率為4.08%，同比下降0.09個百分點，環(huán)比下降0.87個百分點；實現(xiàn)融資2486.6億元。海外債平均利率為6.63%，同比下降1.38個百分點，環(huán)比下降0.59個百分點，降幅最為明顯；實現(xiàn)融資1899.3億元。

在單月融資能力方面，數(shù)據(jù)顯示，1月、3月為集中融資月份，占到上半年總?cè)谫Y額的42.9%。中指快評稱，考慮到2020年1月覆蓋春節(jié)假期、2月為疫情最嚴(yán)重的時期，這兩個月份的單月融資同比上升也并未真實體現(xiàn)行業(yè)融資能力的提升。

從融資規(guī)模增速來看，自3月起單月融資總額同比下滑，其中6月同比降幅最大，實現(xiàn)融資僅為上年同期的72.6%。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，從去年開始，房地產(chǎn)調(diào)控重點轉(zhuǎn)向金融端，隨著市場環(huán)境和監(jiān)管政策的變化，房地產(chǎn)信貸增速明顯放緩。

融資規(guī)模受海外債掣肘

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年上半年房企境內(nèi)外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，融資規(guī)模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。

中指快評認(rèn)為，債券發(fā)行仍為房企融資的主要形式，海外債及信托的快速下滑是行業(yè)融資規(guī)模下降的主要因素。上半年海外債降幅最明顯，在2月部分房企出現(xiàn)違約事件后，投資人對發(fā)行人的選擇更為謹(jǐn)慎，信用級別高的房企更受投資人偏好，而高級別企業(yè)的融資利率普遍偏低，從而拉低了平均利率。

記者從Wind數(shù)據(jù)庫檢索發(fā)現(xiàn)，截至7月26日，19家房企已合計發(fā)行24筆美元票據(jù)，發(fā)行規(guī)模約為76.01億美元，發(fā)行平均利率為6.387%。其中，中國海外宏洋集團發(fā)行利率最低，為2.45%，發(fā)行規(guī)模為5.12億美元。遠(yuǎn)洋集團和首開集團7月美元票據(jù)發(fā)行利率分別為2.70%和3.25%，發(fā)行規(guī)模分別為3.20億美元和5.17億美元。

貝殼研究院分析認(rèn)為，境外債市方面不確定性不減，尤其美元債受通脹及失業(yè)率上升影響，通脹面臨上行高風(fēng)險，美元債規(guī)模收縮預(yù)期走高。

債券違約頻發(fā)

公開資料顯示，2020年房企受三條紅線和貸款集中度政策的影響，房企融資供需兩端收緊。

據(jù)中指研究院整理的資料顯示，2021年上半年房地產(chǎn)融資合規(guī)審查方面的政策監(jiān)管在持續(xù)加強，上海、北京、深圳等地嚴(yán)查經(jīng)營貸款違規(guī)入市。3月商業(yè)銀行對涉房貸款進行嚴(yán)格排查，多地下達相關(guān)通知，要求轄區(qū)內(nèi)銀行配合上層監(jiān)管核查已發(fā)放的貸款流向，審核涉房貸款的申請及資金用途。

同時，政策進一步強調(diào)防范房企債券違約金融風(fēng)險，嚴(yán)控城投公司、弱資質(zhì)企業(yè)發(fā)行公司債。上半年，多家房企出現(xiàn)實質(zhì)性違約，評級遭到下調(diào)，高負(fù)債帶來的風(fēng)險逐漸暴露，高杠桿率的企業(yè)很難繼續(xù)借助再融資維持資金流動性。

根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年上半年有23支債券被評估機構(gòu)列為“低評級高危債”，主要涉及房企5家，涉及債券規(guī)模337.2億元，其中已經(jīng)發(fā)生實質(zhì)性違約的有11支債券，涉及金額104.3億元。

此外，資料顯示，受一系列監(jiān)管政策影響，5月中基協(xié)叫?；鹱庸緜浒阜康禺a(chǎn)供應(yīng)鏈類產(chǎn)品。隨后5月末上交所公布的31單狀態(tài)為“終止”的ABS中，有8單為涉房類ABS。

據(jù)此前的相關(guān)政策顯示，監(jiān)管要求房企按月上報的“三道紅線”表格中，就有供應(yīng)鏈ABS一項，一直處于監(jiān)測范圍內(nèi)。至此，商票、ABS逐漸被納入監(jiān)管范圍，借助無息負(fù)債補充資金的能力也面臨控制。

中國人民銀行金融市場司司長鄒瀾表示，一年來，“三線四檔”規(guī)則試點企業(yè)負(fù)債規(guī)模穩(wěn)步下降，經(jīng)營融資行為更加審慎自律，整體經(jīng)營趨于穩(wěn)健。下一步，將繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長效機制。

中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水分析，下半年融資環(huán)境預(yù)計持續(xù)收緊，加強自身能力是關(guān)鍵。

嚴(yán)躍進則進一步表示，企業(yè)需要經(jīng)歷“償債 獲得新融資”的模式，只有這樣，才能獲得更多的融資機會，真正促進企業(yè)的資金循環(huán)。