近期，以上海為代表的一線城市房貸調(diào)控再度加碼。自7月24日起，上海地區(qū)部分銀行上調(diào)房貸利率，同時上海樓市限購政策再升級。實際上，今年以來，以北上廣為代表的一線城市，房貸收緊態(tài)勢明顯，主要體現(xiàn)為利率上調(diào)、額度收緊、放款周期延長。
《證券日報》記者近日致電和走訪一線城市的部分銀行網(wǎng)點，得到的普遍反饋是，目前房貸額度緊張，放款時間難料。同時，還有銀行工作人員提醒說：“由于放款時間不確定，購房者一定要注意貸款合同的簽約時間，避免面臨違約風(fēng)險。”
部分一線城市房貸市場為何頻頻收緊？
“部分城市房貸調(diào)控，主要是涉房貸款集中度分級管理措施引發(fā)的各銀行按揭貸款額度不足以及市場流動性偏緊所引發(fā)，體現(xiàn)了強化房地產(chǎn)調(diào)控的政策意圖。后續(xù)，國內(nèi)其他城市尤其是房地產(chǎn)較熱的城市也將會上調(diào)房貸利率。”IPG中國首席經(jīng)濟學(xué)家柏文喜在接受《證券日報》記者采訪時表示，從目前的行業(yè)態(tài)勢來看，下半年住房信貸進一步收緊的可能性是存在的，而房貸利率作為調(diào)節(jié)供給總量的價格工具，未來不排除繼續(xù)上升的可能。
上海首套房利率步入“5”時代
今年上半年有所升溫的上海樓市在下半年迎來調(diào)控。7月初，二手房價格核驗政策落地。7月23日，在住建部等八部門發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序的通知》后，上海“應(yīng)聲”加碼房地產(chǎn)市場調(diào)控政策，宣布上調(diào)房貸利率，首套利率調(diào)至5%，二套利率調(diào)至5.7%；將贈與住房納入限購政策，5年內(nèi)仍記入贈與人擁有住房套數(shù)，受贈人應(yīng)符合國家和上海住房限購政策。兩項新規(guī)均于7月24日起施行。
《證券日報》記者就此致電上海地區(qū)多家銀行支行，某國有大行信貸經(jīng)理表示：“近期我行上調(diào)房貸利率，首套調(diào)至5%，二套調(diào)至5.7%。”對于上調(diào)原因，該經(jīng)理稱，“主要是因為目前上海的房價上漲較快”。
此外，房貸批貸速度仍較緩慢。據(jù)《證券日報》記者了解，不少上海購房者的貸款審核最長需要4個月及以上。對于目前的房貸額度情況，上海某大行信貸經(jīng)理表示，從去年四季度開始，房貸額度較為緊張，目前放款時間拉長至三個月到四個月。還有銀行信貸經(jīng)理稱：“8月份將暫停受理房貸業(yè)務(wù)，主要是沒有貸款額度。”
此次上海地區(qū)按揭貸款定價顯著上漲既有市場因素，也有調(diào)控需要。光大證券金融業(yè)首席分析師王一峰對《證券日報》記者表示，上海地區(qū)按揭供需矛盾較全國更突出。6月份，上海市房價漲幅居前，此次信貸政策調(diào)整可以理解為是上海市房地產(chǎn)調(diào)控的“組合拳”。
北京地區(qū)放款時間延長
在上海收緊房貸的同時，北京房地產(chǎn)市場也越來越緊張。《證券日報》記者近日走訪北京地區(qū)多家銀行支行網(wǎng)點發(fā)現(xiàn)，在房貸利率方面，北京地區(qū)各銀行的房貸利率保持不變，首套在LPR基礎(chǔ)上上浮55個基點，即5.2%；二套上浮105個基點，即5.7%。在額度方面，銀行個貸部門工作人員均表示，目前房貸額度緊張，放款時間不確定。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉在接受《證券日報》記者采訪時表示，房貸額度偏緊在2021年將是常態(tài)，特別是最近幾個月成交量同比高位，新房貸款難度相對較低，很多熱點城市的二手房市場出現(xiàn)普遍性的放款難、貸款難。
“今年全年的房貸額度基本用完了，可能要等到明年1月份了。”某國有大行的個貸經(jīng)理告訴記者。某股份制銀行支行的個貸經(jīng)理也表示，由于額度緊缺，目前放款時間有所延長。
《證券日報》記者亦從多家房產(chǎn)中介處獲悉，大部分銀行已經(jīng)沒有額度，能放出貸款的銀行最快也要1個多月。還有不少購房者向記者表示，目前向銀行申請按揭貸款時明顯感覺到貸款難、放款慢。
中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究院執(zhí)行院長盤和林在接受《證券日報》記者采訪時表示，一方面，各地房貸政策收緊，包括“三線四檔”等政策的出臺，使得房貸額度整體緊張；另一方面，上半年房地產(chǎn)行業(yè)依然呈現(xiàn)交投旺盛的局面，所以房貸需求水漲船高。雙向作用下，房貸額度供不應(yīng)求。
廣州半年內(nèi)4次上調(diào)房貸利率
上海和北京的首套房貸利率均已經(jīng)進入“5”時代，同為一線城市的廣州更是進入“6”時代。
今年以來，廣州已經(jīng)完成4次房貸利率上調(diào)。據(jù)了解，目前廣州地區(qū)四大行房貸利率首套基本上漲90BP-100BP，利率最高達5.65%；二套房貸利率大多上漲110BP-120BP，利率最高達5.85%。而光大銀行首套房貸款利率已經(jīng)“破6”。
《證券日報》記者致電廣州地區(qū)多家銀行支行，相關(guān)工作人員均表示，目前房貸額度緊張，甚至有的銀行“暫時停止放貸”。某股份制銀行的個貸經(jīng)理向記者表示：“近期房貸利率一直在上調(diào)，放款時間較長，過戶完之后仍需要3個月-4個月才能放款。”也有銀行表示，“目前正在處理存量房貸業(yè)務(wù)，不接受新的房貸申請。”
下半年的住房信貸是否會進一步收緊，未來房貸利率是否將繼續(xù)上升？
王一峰對記者表示，房地產(chǎn)融資“穩(wěn)中從緊”的政策取向沒有改變，二季度以來，預(yù)估全市場按揭貸款利率繼續(xù)上行，供需矛盾加大。他認為，未來房地產(chǎn)融資趨勢主要體現(xiàn)在三個方面：首先，下階段按揭貸款增量受控可能繼續(xù)推動按揭利率上行；其次，房地產(chǎn)企業(yè)端融資壓力更為突出，弱資質(zhì)房企系統(tǒng)性承壓；第三，按揭貸款發(fā)生額定價上行有利于穩(wěn)定銀行體系凈息差，對于銀行體系資產(chǎn)端定價穩(wěn)定會形成一定支撐。
盤和林也表示，下半年的房貸利率首先要看房價的波動狀況，房貸利率將因供需改變而改變。所以，未來房貸利率將和房價呈現(xiàn)同步關(guān)聯(lián)。但總體利率方面或繼續(xù)寬松，包括LPR報價在內(nèi)，將進一步降低市場利率。這種非對稱的利率做法，實際上是為了優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)。
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