據(jù)媒體消息被納入“三道紅線”試點(diǎn)的重點(diǎn)房企，已被監(jiān)管部門(mén)要求買(mǎi)地金額不得超年度銷(xiāo)售額40%，買(mǎi)地金額除公開(kāi)市場(chǎng)拿地外，還包括收并購(gòu)方式獲地的支出。這條紅線究竟對(duì)企業(yè)影響幾何？

2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值降至29.3%，低于40%紅線。2021年上半年50家代表企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值為29.3%，較去年同期下降12.3個(gè)百分點(diǎn)，拿地強(qiáng)度明顯下降，在三道紅線和供地兩集中背景下，房企拿地更趨謹(jǐn)慎。

圖：2021年1-6月重點(diǎn)房企權(quán)益銷(xiāo)售額和權(quán)益拿地金額

數(shù)據(jù)來(lái)源：CREIS中指數(shù)據(jù)，中指地主

首批12家試點(diǎn)企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值為28.8%，低于40%紅線。12家中只有3家企業(yè)略高于紅線，下半年需適當(dāng)降低拿地力度。與上年同期相比，12家試點(diǎn)企業(yè)拿地銷(xiāo)售比均值顯著下降，降幅超10個(gè)百分點(diǎn)。拿地銷(xiāo)售比40%紅線對(duì)試點(diǎn)企業(yè)整體影響較小。

- 影響：短期內(nèi)拿地力度較大企業(yè)受影響大 -

1、短期來(lái)看，上半年拿地力度較大企業(yè)預(yù)計(jì)受到更大影響。2021年上半年受“三道紅線”和供地“兩集中”影響，行業(yè)拿地?zé)岫让黠@下降，拿地銷(xiāo)售比均值已降至40%以下，行業(yè)整體受到影響有限。個(gè)別企業(yè)受融資優(yōu)勢(shì)、業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)訴求等因素驅(qū)動(dòng)，拿地力度較大，拿地銷(xiāo)售比超過(guò)了40%，這些企業(yè)受影響較大，下半年或?qū)⒄{(diào)整拿地節(jié)奏，審慎獲取土儲(chǔ)。

2、拿地銷(xiāo)售比是配合“三道紅線”在經(jīng)營(yíng)方面出臺(tái)的監(jiān)管指標(biāo)，將有力的矯正企業(yè)盲目擴(kuò)張行為。7月22日，國(guó)務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議并發(fā)表重要講話，重申堅(jiān)持“房住不炒”定位，為下半年房地產(chǎn)政策調(diào)控明確定調(diào)，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制。拿地銷(xiāo)售比40%紅線可以進(jìn)一步約束房企投資行為，抑制土地市場(chǎng)非理性因素，將有力的矯正企業(yè)盲目擴(kuò)張的行為，從而達(dá)到穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目的。

3、中長(zhǎng)期來(lái)看，房企融資端、投資端均受到嚴(yán)格限制，結(jié)合銷(xiāo)售端個(gè)人房貸限制，行業(yè)發(fā)展速度將維持中低速增長(zhǎng)。在此背景下，行業(yè)整體發(fā)展在經(jīng)歷調(diào)整后將更趨良性，行業(yè)格局趨于固化，擁有管理紅利、充足土儲(chǔ)的企業(yè)有望脫穎而出。

- 策略：加大營(yíng)銷(xiāo)，探索多元拿地渠道 -

1、房企更加依賴(lài)銷(xiāo)售端，堅(jiān)持量入為出、審慎拿地、加大營(yíng)銷(xiāo)、緊抓回款。房企需以行業(yè)中低速增長(zhǎng)為起點(diǎn)，重新鋪排和調(diào)整經(jīng)營(yíng)節(jié)奏，保持良好的經(jīng)營(yíng)局面是爭(zhēng)取資金支持和穿越地產(chǎn)周期的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

2、豐富其他獲取土地資源渠道。政策限制了公開(kāi)市場(chǎng)和收并購(gòu)拿地渠道，房企可拓展其他渠道獲取土儲(chǔ)。房企可加大合作力度，尤其是與金融機(jī)構(gòu)合作，借資本力量保持可持續(xù)經(jīng)營(yíng)。此外，舊改將成為政策新風(fēng)口，通過(guò)舊改盤(pán)活城市老城區(qū)地塊將為房企開(kāi)辟新的發(fā)展賽道。