從2016年10月至今，本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)堅(jiān)持近5年。在“房住不炒”調(diào)控主基調(diào)下，從需求端到供給側(cè)，從金融端到土地端，曾被稱為“脫韁野馬”的樓市已被套上“韁繩”，房?jī)r(jià)漲勢(shì)收窄。維持來(lái)之不易的房地產(chǎn)穩(wěn)定局面尤為重要。

7月22日，國(guó)務(wù)院、住建部以及央行高層領(lǐng)導(dǎo)齊齊發(fā)表重要講話，對(duì)下一階段房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控及住房保障工作作出部署，釋放出樓市下半場(chǎng)重磅信號(hào)。

其一，加快發(fā)展保障性租賃住房再次被提到首位。其二，“房住不炒”的調(diào)控主基調(diào)、穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制被再次重申。同時(shí)，強(qiáng)調(diào)“牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵”，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制，加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，加強(qiáng)住房、土地和金融信貸的政策協(xié)調(diào)，“著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制”。

在多位業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，高層講話透露出，房地產(chǎn)調(diào)控政策正趨于穩(wěn)定；同時(shí)，從金融端到土地端調(diào)控思路也將延續(xù)強(qiáng)管控態(tài)勢(shì)。

“未來(lái)，既要控制房地產(chǎn)資金額度、占比，也要進(jìn)一步完善三道紅線、房貸集中度管理。只要管好金融口、金融端，樓市就亂不了，這也是這一輪調(diào)控的經(jīng)驗(yàn)總結(jié)。土地和金融都管好了，樓市就穩(wěn)了。”廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉解讀道。

持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，也成為下階段工作重點(diǎn)之一。

7月23日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等8部委又發(fā)布《關(guān)于持續(xù)整治規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序的通知》，整治重點(diǎn)聚焦于房地產(chǎn)開發(fā)、房屋買賣、住房租賃、物業(yè)服務(wù)四個(gè)方面，住建部將力爭(zhēng)用3年左右時(shí)間，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序明顯好轉(zhuǎn)的主要目標(biāo)。

保障性租賃住房是下階段工作重點(diǎn)

7月22日，中共中央政治局常委、國(guó)務(wù)院副總理韓正出席加快發(fā)展保障性租賃住房和進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作電視電話會(huì)議并講話，重點(diǎn)部署了五方面工作：

一是，把發(fā)展保障性租賃住房作為“十四五”住房建設(shè)的重點(diǎn)任務(wù)，堅(jiān)持一切從實(shí)際出發(fā)，解決好大城市的住房突出問(wèn)題。

二是，要高度重視房地產(chǎn)工作中的新情況新問(wèn)題，堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，不把房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段，全面落實(shí)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

三是，牢牢抓住房地產(chǎn)金融這個(gè)關(guān)鍵，嚴(yán)格房地產(chǎn)企業(yè)“三線四檔”融資管理和金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理。

四是，要加快完善“穩(wěn)地價(jià)”工作機(jī)制，優(yōu)化土地競(jìng)拍規(guī)則，建立有效的企業(yè)購(gòu)地資金審查制度。

五是，要持續(xù)規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，切實(shí)管好中介等市場(chǎng)機(jī)構(gòu)，堅(jiān)決查處市場(chǎng)亂象。

就在不久前的7月2日，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見》，從土地、資金、金融、稅收支持以及優(yōu)化行政審批五大方面全方位支持保障性租賃住房的發(fā)展；并提出“各地要把解決新市民、青年人等群體住房困難問(wèn)題擺上重要議事日程，高度重視保障性租賃住房建設(shè)”。

在業(yè)內(nèi)看來(lái)，韓正副總理這次講話既是一次動(dòng)員會(huì)，也是對(duì)這項(xiàng)事業(yè)和工作的重要性和推進(jìn)的基本原則再次重申和強(qiáng)調(diào)。加快發(fā)展保障性租賃住房，將成為下一階段住房工作的重點(diǎn)。

對(duì)于韓正副總理提到的房地產(chǎn)工作中出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，李宇嘉解讀道，一是熱點(diǎn)樓市開始穩(wěn)定，房?jī)r(jià)漲幅趨緩，有的城市（深圳）房?jī)r(jià)開始下跌；二是行業(yè)全鏈條開始高位回落。怎么看待新情況？“絕不是將調(diào)控政策放松、托底樓市，而是處理好調(diào)控政策穩(wěn)定和房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的關(guān)系，找到工作重點(diǎn)，既要穩(wěn)定樓市也不能刺激，關(guān)鍵就是促進(jìn)新市民、年輕人、無(wú)房戶和剛需購(gòu)房人群的需求得到滿足。”

7月22日這天，據(jù)央視新聞報(bào)道，住建部和央行分別對(duì)保障性租賃住房、房地產(chǎn)調(diào)控、房地產(chǎn)金融調(diào)控發(fā)表權(quán)威解讀。

住建部住房保障司司長(zhǎng)曹金彪表示，今年10月底以前，城市人民政府要確定“十四五”期間保障性租賃住房的建設(shè)目標(biāo)和年度建設(shè)計(jì)劃，向社會(huì)公布。

具體為：新市民和青年人多、房?jī)r(jià)偏高或上漲壓力較大的城市，在“十四五”期間，新增保障性租賃住房占新增住房供應(yīng)總量的比例應(yīng)力爭(zhēng)達(dá)到30%以上。像上海目前提出，“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房40萬(wàn)套，約占住房供應(yīng)總量的40%；廣州則提出，“十四五”期間建設(shè)籌集保障性租賃住房60萬(wàn)套，約占住房供應(yīng)總量的45%。

管好金融端與土地端

樓市調(diào)控效果得到肯定。住建部表示，自2018年房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制實(shí)施以來(lái)，各地區(qū)各部門按照黨中央國(guó)務(wù)院決策部署，著力穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控取得明顯成效。

2020年，22個(gè)試點(diǎn)城市新建商品住宅價(jià)格和二手住宅價(jià)格漲幅，分別比2019年收窄了3.1個(gè)百分點(diǎn)和1個(gè)百分點(diǎn)。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年6月份，70城新房、二手房?jī)r(jià)格整體漲幅均小幅收窄，價(jià)格上漲城市數(shù)量也均較上月有所減少，樓市呈穩(wěn)中有落態(tài)勢(shì)。

住建部指出，北京、長(zhǎng)沙等城市的大膽探索總結(jié)出一系列成功經(jīng)驗(yàn)，下一步，各地要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)手段，進(jìn)一步落實(shí)城市政府主體責(zé)任，強(qiáng)化省級(jí)政府監(jiān)督指導(dǎo)責(zé)任，對(duì)調(diào)控工作不力、房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的城市要堅(jiān)決予以問(wèn)責(zé)。

為落實(shí)“房住不炒”，住建部重申，加強(qiáng)住房、土地和金融信貸的政策協(xié)調(diào)。其中，在土地端，“要著力建立房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制，推廣北京市的做法，限房?jī)r(jià)、控地價(jià)、提品質(zhì)，建立購(gòu)地企業(yè)資格審查制度，建立購(gòu)地資金審查和清退機(jī)制。”住建部房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管司司長(zhǎng)張其光表示。

從第一輪土地集中出讓情況看，在土地出讓規(guī)則上，多個(gè)城市均對(duì)地價(jià)進(jìn)行限制。比如無(wú)錫對(duì)土地進(jìn)行限價(jià)，最高溢價(jià)率不得超過(guò)20%，競(jìng)拍達(dá)到最高限價(jià)后通過(guò)競(jìng)配建、競(jìng)自持和搖號(hào)確定土地歸屬，此模式亦成為首批集中土拍的主流規(guī)則。從首輪集中供地土拍結(jié)果來(lái)看，除個(gè)別城市外，整體土地溢價(jià)率很低，扣除競(jìng)配建后實(shí)際成交溢價(jià)率僅16%-17%。

在首批土拍中，多個(gè)城市還將房?jī)r(jià)引導(dǎo)前置到土地出讓環(huán)節(jié)，加大土地供應(yīng)的同時(shí)，明確提出實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)和地價(jià)聯(lián)動(dòng)。

以北京為例，北京于3月初就提出，土地集中出讓將首次引入房屋銷售價(jià)格引導(dǎo)機(jī)制，即在土地出讓之時(shí)，就把該地塊所建項(xiàng)目的房?jī)r(jià)上限確定下來(lái)，競(jìng)買人須簽署房?jī)r(jià)知悉承諾書。在今年上半年集中供地環(huán)節(jié)中，北京對(duì)30宗集中出讓的土地均設(shè)置了價(jià)格上限，當(dāng)競(jìng)價(jià)超過(guò)上限時(shí)不再接受更高報(bào)價(jià)，競(jìng)拍會(huì)最終進(jìn)入“高標(biāo)準(zhǔn)商品住宅投標(biāo)程序”，即熱門地塊歸屬問(wèn)題，需根據(jù)各家房企遞交高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)方案來(lái)確定。

在金融端，“下一步還將加強(qiáng)房地產(chǎn)金融管控，完善房地產(chǎn)企業(yè)三線四檔融資管理規(guī)則，落實(shí)銀行房地產(chǎn)貸款集中度管理，堅(jiān)決查處經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸、信用貸違規(guī)用于購(gòu)房。”張其光表示。

央行方面亦表示，去年8月出臺(tái)的“三線四檔”規(guī)則有利于矯正一些房企盲目擴(kuò)張的經(jīng)營(yíng)行為，增強(qiáng)自身的抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期；房貸集中管理制度則使得銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款、個(gè)人住房貸款集中度穩(wěn)步降低。

最新數(shù)據(jù)顯示，6月末人民幣房地產(chǎn)貸款增速比上年末回落了2.2個(gè)百分點(diǎn)，其中個(gè)人住房貸款增速比上年末回落了1.6個(gè)百分點(diǎn)。

“下一步將堅(jiān)持房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的定位，抓好政策執(zhí)行，推動(dòng)金融、房地產(chǎn)同實(shí)體經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。繼續(xù)圍繞穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)，持續(xù)完善房地產(chǎn)金融管理長(zhǎng)效機(jī)制。”中國(guó)人民銀行金融市場(chǎng)司司長(zhǎng)鄒瀾表示。