中新經(jīng)緯客戶端7月19日電 (薛宇飛)自2020年下半年以來(lái)，“三道紅線”、銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款集中度管理制度、22城集中供地試點(diǎn)等政策相繼落地，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)重大變化，房地產(chǎn)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局也隨之改變。

多數(shù)分析認(rèn)為，在新的政策下，不同規(guī)模企業(yè)所受的影響不盡相同，在融資、拿地受限后，規(guī)模房企、品牌房企的優(yōu)勢(shì)更為明顯，中小房企的生存空間進(jìn)一步受到擠壓。在外部局勢(shì)影響下，企業(yè)內(nèi)部紛紛加快組織架構(gòu)調(diào)整，以適應(yīng)當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境。

頭部房企拓寬護(hù)城河

2021年，房企把握“就地過(guò)年”機(jī)遇，積極營(yíng)銷(xiāo)，搶收回款，在去年較低的基數(shù)上，銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)诮衲晟习肽陮?shí)現(xiàn)同比大幅增長(zhǎng)?？硕鹧芯恐行臄?shù)據(jù)顯示，今年1-6月份，百?gòu)?qiáng)房企累計(jì)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額61499.1億元人民幣，同比增長(zhǎng)36.7%，業(yè)績(jī)規(guī)模整體提升。

上半年，各梯隊(duì)房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)門(mén)檻繼續(xù)提升，相較2020年和2019年同期均有明顯增長(zhǎng)。行業(yè)龍頭房企穩(wěn)健發(fā)展，保持規(guī)模優(yōu)勢(shì)，TOP10房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額入榜門(mén)檻1558.8億元，較2020年上半年增長(zhǎng)70.9%。

根據(jù)克而瑞的排名，上半年操盤(pán)銷(xiāo)售金額超過(guò)3000億元的企業(yè)共有4家，其中，碧桂園的操盤(pán)銷(xiāo)售額為4051.1億元，是唯一一個(gè)超過(guò)4000億的的房企，位居行業(yè)第一。而根據(jù)碧桂園在港交所披露的數(shù)據(jù)，截至2021年6月30日，累計(jì)實(shí)現(xiàn)權(quán)益合同銷(xiāo)售金額3030.9億元，同比增長(zhǎng)13.54%，連續(xù)6個(gè)月實(shí)現(xiàn)累計(jì)同比增長(zhǎng)。

TOP20和TOP30房企的銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻較2020年同期分別同比提升逾50%，實(shí)現(xiàn)規(guī)模穩(wěn)定增長(zhǎng)；百?gòu)?qiáng)梯隊(duì)的房企表現(xiàn)出較高的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)，TOP100房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻同比提升54%至125.5億元；而截至上半年末，TOP200房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額門(mén)檻僅30億元，增幅略低于其他梯隊(duì)房企，增長(zhǎng)空間受限。

“三道紅線”政策實(shí)施以來(lái)，房企的負(fù)債問(wèn)題成為外界關(guān)注的重點(diǎn)，在融資受限的情況下，頭部企業(yè)憑借著規(guī)模、品牌等優(yōu)勢(shì)，優(yōu)勢(shì)地位更加凸顯。那些既具有相當(dāng)規(guī)模、財(cái)務(wù)底色又比較優(yōu)異的企業(yè)，更是成為其中的佼佼者。

仍以碧桂園為例，截至2020年底，公司有息負(fù)債總額降至3265億元，下降11.7%；期末平均融資成本5.56%，同比下降78個(gè)基點(diǎn)；凈負(fù)債率55.6%，已連續(xù)多年保持凈負(fù)債率低于70%，遠(yuǎn)低于行業(yè)均值；可動(dòng)用現(xiàn)金余額達(dá)1836億元，資金保障能力強(qiáng)大，現(xiàn)金流保持穩(wěn)定。在三大國(guó)際權(quán)威評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)中，穆迪和惠譽(yù)均給予碧桂園“投資級(jí)”評(píng)級(jí)。

對(duì)內(nèi)強(qiáng)基 對(duì)外提質(zhì)

有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，自“三道紅線”等政策出臺(tái)以來(lái)，房企管理架構(gòu)變革和產(chǎn)品品質(zhì)提升的步伐，有所加快。

高喊活下去的萬(wàn)科集團(tuán)董事會(huì)主席郁亮，曾在去年11月公開(kāi)表示：“‘三道紅線’后，金融紅利、土地紅利都結(jié)束了，現(xiàn)在要求我們要靠管理，而這時(shí)候所有企業(yè)都來(lái)到同一起跑線，都要適應(yīng)這件事情帶來(lái)的體制轉(zhuǎn)變問(wèn)題。原先拿地很關(guān)鍵，而如今好產(chǎn)品、好服務(wù)比拿地更重要，組織架構(gòu)也要因此跟著調(diào)整。”

今年6月，萬(wàn)科啟動(dòng)組織和人事變革，將現(xiàn)有的五大區(qū)域?qū)⒈徊鸱譃槠邆€(gè)，即北京、東北、華中、南方、上海、西南和西北等區(qū)域。同時(shí)，萬(wàn)科將研究與開(kāi)發(fā)專(zhuān)業(yè)公會(huì)改為開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)中心，負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的專(zhuān)業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展。去年，碧桂園對(duì)區(qū)域公司進(jìn)行的一系列組織調(diào)整，也引發(fā)外界關(guān)注，2020年10月，碧桂園新成立29個(gè)區(qū)域，調(diào)整后的下轄區(qū)域增加至106個(gè)。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，房企組織變革主要圍繞總部精簡(jiǎn)、區(qū)域優(yōu)化、多元化業(yè)務(wù)條線調(diào)整三大主題，一方面可以通過(guò)調(diào)整組織架構(gòu)，加強(qiáng)對(duì)所在城市的深耕，提高市場(chǎng)占有率；另一方面組織架構(gòu)的優(yōu)化整合，有利于降低公司的管理成本，達(dá)到降本增效的目的。以碧桂園、金科等為代表的房企對(duì)區(qū)域組織架構(gòu)的裂變，則是出于聚焦管理精度、縮短管理半徑、充實(shí)布局，并繼續(xù)深耕各能級(jí)城市的需要。

產(chǎn)品輸出方面，企業(yè)也競(jìng)相進(jìn)行品質(zhì)升級(jí)，有媒體統(tǒng)計(jì)稱(chēng)，在2020年，至少16家房企發(fā)布了產(chǎn)品方面的動(dòng)作或成果。2021年初，融創(chuàng)發(fā)布了“融創(chuàng)I AM I生活新主張”，意在引導(dǎo)主力客群年輕化及科技化發(fā)展趨勢(shì)，嫁接更多城市生活的必要元素。今年1月，碧桂園重點(diǎn)推出“星、府、云、天”四大產(chǎn)品系列，以“極致的實(shí)用主義”為核心，闡釋碧桂園對(duì)現(xiàn)當(dāng)代美好人居產(chǎn)品最新理念。

多元化路徑

在房地產(chǎn)行業(yè)的下半場(chǎng)，企業(yè)爭(zhēng)相尋找第二增長(zhǎng)點(diǎn)，多元化探索被提上日程。觀察發(fā)現(xiàn)，有的房企會(huì)選擇在相關(guān)行業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)布局，以相對(duì)擅長(zhǎng)打法拓展業(yè)務(wù)廣度；有的則跳入一個(gè)新的、更大規(guī)模的行業(yè)，謀求極致的爆發(fā)點(diǎn)。

近日，龍湖集團(tuán)進(jìn)行了組織架構(gòu)調(diào)整，新設(shè)立地產(chǎn)航道，新航道與此前的商業(yè)、租賃住房、智慧服務(wù)、塘鵝等并列。這一調(diào)整的背后，反映的是龍湖“開(kāi)發(fā)+服務(wù)”雙引擎驅(qū)動(dòng)模式，即在保持地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主業(yè)不斷壯大的同時(shí)，商業(yè)、冠寓、智慧服務(wù)等業(yè)務(wù)全面開(kāi)花。

2020年，龍湖非房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，公司2020年實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)(不含稅)租金收入75.8億元，同比增長(zhǎng)30.9%；商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為75.2%、23.9%和0.9%；智慧服務(wù)現(xiàn)收入58.4億元(合并抵消前收入約為77億元)，同比增長(zhǎng)36%。

相比于龍湖圍繞主業(yè)進(jìn)行布局，碧桂園則既在物業(yè)服務(wù)、酒店等相關(guān)產(chǎn)業(yè)“撒網(wǎng)”，也選擇在建筑機(jī)器人、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)等領(lǐng)域“捕魚(yú)”。碧桂園旗下的博智林機(jī)器人公司成立于2018年，公司有在研建筑機(jī)器人近50款，其中絕大多數(shù)機(jī)器人通用于現(xiàn)澆混凝土工藝與裝配式建筑施工，目前已形成混凝土施工、混凝土修整、砌磚抹灰、內(nèi)墻裝飾等12個(gè)建筑機(jī)器人產(chǎn)品線。

截至今年6月，博智林機(jī)器人公司已有18款建筑機(jī)器人投入商業(yè)化應(yīng)用，服務(wù)覆蓋14個(gè)省份超65個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)應(yīng)用施工超百萬(wàn)平方米。同時(shí)，碧桂園不斷擴(kuò)充博智林機(jī)器人公司的規(guī)模，招攬專(zhuān)業(yè)人才的加入。

億翰智庫(kù)認(rèn)為，碧桂園集團(tuán)的多元化業(yè)務(wù)與地產(chǎn)主業(yè)形成良好的協(xié)同效應(yīng)，機(jī)器人加快項(xiàng)目 周轉(zhuǎn)速度、降低用人成本，物業(yè)服務(wù)與政府達(dá)成合作、擴(kuò)大品牌效應(yīng)，創(chuàng)投所投項(xiàng)目涵蓋產(chǎn) 業(yè)上下游以及消費(fèi)、服務(wù)領(lǐng)域，打通全產(chǎn)業(yè)鏈，最終服務(wù)于地產(chǎn)主業(yè)，推動(dòng)市場(chǎng)占有率進(jìn)一 步提升。