1、最近，二手房指導價，卡住了房地產(chǎn)的七寸！
任你再火的城市，此利器一出，也偃旗息鼓，最典型的就是深圳！
雖說指導價格，指導不了業(yè)主，但卻指導銀行，一下子把杠桿堵死!
隨著風風火火的集中土拍落地，二線城市也開始分化，可以劃分四個梯隊：
比較熱：廈門，杭州，合肥，重慶，成都
以杭州為例：在57宗地塊中，有41塊地觸頂，并進入競自持環(huán)節(jié)，不少地自持比例超過20%。地塊最高成交價111.61億元。
適中：福州，無錫，南京，寧波，武漢
以無錫為例，16塊主城區(qū)地，15塊觸動最高限價，13宗需要自持租賃住房，1宗未達到限價成交。
穩(wěn)：蘇州，長沙，沈陽
蘇州為例，蘇州在供地前，修改了規(guī)則，由原本自主報價，變成一次性報價，相對比較穩(wěn)。
冷：青島，長春，鄭州，天津
以長春為例，土地集中供應49宗，最終成交38宗，11宗終止掛牌，溢價水平一般，市場相對平靜。
其實，不僅土拍上如此，在成交上，表現(xiàn)更加的明顯：
沈陽，南昌，鄭州成交面積同比是負增長，南京，杭州等熱點二線城市同比則是翻倍增長，杭州，重慶突破1千萬平方米。
這也就意味著未來并非每個二線城市都是好的選籌，城市選擇越來越向一些優(yōu)質的城市集聚。
2、對于下半年分化依舊持續(xù)，有些二線城市輕裝上陣，有些則壓力巨大負重前行。
一個城市的房價漲跌，跟土地庫存有不可缺少的聯(lián)系。
接下來，我們不妨來看50城的一個庫存情況，從中找到答案。
來源：CRIC 中國房地產(chǎn)決策咨詢系統(tǒng)
從這張圖中我們可以看出：
1、庫存比較少的城市：
上海，銀川，合肥，南京，寧波，杭州，重慶等這些城市庫存壓力是比較少的，在7個月以及以下。
未來，這些城市的房價是穩(wěn)定以及上漲的。
特別是寧波，從去年到現(xiàn)在庫存一直都比較少，房價熱度也不減。
2、庫存比較多的要分為兩類：
一類二線城市：哈爾濱，呼和浩特，太原等；
一類是三四線城市：比如梅州，連江，洛陽，防城港等。
3、那么庫存壓力比較大的二線城市，到底會不會迎來逆轉，還是要一涼到底？
可以逐一來看：
1、哈爾濱
2020年100城庫存前10的城市：
數(shù)據(jù)來源易居
哈爾濱庫存一直都不少，去年10月，庫存達到20個月以上，今年達到50個月以上。
2019年都開始去庫存，庫存是越去越多，庫存壓力比較大。
高庫存下，哈爾濱也開始了救市之路，2020年11月出臺14條房地產(chǎn)政策，鼓勵房企采取打折促銷，團購等方式讓利給購房者，并且部分人住房公積金個人貸款年齡拓寬到60歲。
可見去庫存的壓力是有多大。
目前的哈爾濱，依舊是以價換量的時期，在上波恒大降價回款的時候，萬科，融創(chuàng)等推出了員工75折的活動。下半年的哈爾濱依舊維穩(wěn)才是根本。
一個人口破千萬的城市，房子均價1.2萬，沒有產(chǎn)業(yè)支撐，人口又流失。
它是典型的東北城市的代表。
如果自住還是要往熱門板塊走，比如松北，群力西，香坊等部分區(qū)域，投資就遠離吧。
2、沈陽
橫盤，價漲量降。下半年依舊不容樂觀，或許降價促銷的可能性比較大。
2016年的沈陽出新政鼓勵學生買房，每平米獎勵200元，在行情輪動的熱點一二線城市，一天不買房少掙幾十萬，而這邊還在去庫存中。
東北的這一輪行情都比較晚，上半年土拍供應是下降的。5月新房成交最低，6月增多原因有恒大這個功臣的作用。但是整體庫存去化少，分區(qū)來看：
來源中原地產(chǎn)
大東區(qū)，于洪區(qū)壓力最大，即使成交量相對比較多的沈北新區(qū)也是17個月，最低的也是皇姑區(qū)的15個月。
下半年沈陽還有潛在供應791萬㎡，壓力會更大，特別是西部、北于洪和南部區(qū)域。
沈陽行情會好于哈爾濱，畢竟人口還在流入。
目前沈陽是可以購買的城市，因為很有可能是國家中心城市。
3、呼和浩特。
目前市場陷入疲軟，二手房有價無市，掛牌套數(shù)破4萬。新房市場比較慘烈，不管是3月還是5月這兩個節(jié)點表現(xiàn)都比較差。
為了去庫存也是下了不少功夫：在2016年取消限購，每平米100元購房補貼，安置房貨幣化安置，放開落戶。交公積金3個月就可以貸款。
2017年下半年迎來了一波行情，2018年出臺了停止去庫存的政策，實行政策調控房價。這一輪結束后，房子開始有價無市。土地也是求小于供，6月份都沒有土地成交。
賽罕區(qū)是之前火熱的城市，在近期的土拍中3塊地流拍兩塊。
開發(fā)商拿地也比較謹慎。
4、太原
太原從2016年發(fā)力，2017-2018年大概上漲30%-50%，2019年至今降價促銷。
在市場瘋狂的時候，出現(xiàn)搶房潮，轉折點2018年約談太原以及8塊地流拍影響比較大，購房情緒回歸理性。2019年則比較慘。
市場上85折，送車位以及物業(yè)費非常常見，并且分銷簽訂對賭協(xié)議。
為了去庫存，萬柏林區(qū)出臺購房補貼政策，這里是成交量第二的區(qū)域，尚且如此。目前小店比較火熱，外地人多，有購買力。
又是一個二線城市走出三四線房地產(chǎn)行情的城市。
5、大連
大連比較火的就是高新區(qū)，整體穩(wěn)定的狀態(tài)。
東北的四個城市中，大連GDP是比較靠前的。沈陽和大連，就像濟南和青島一樣，大連有海洋資源，是早起沿海開放城市。
大連大量的供應在遠郊，市內的優(yōu)質地塊比較少。這都導致價差比較大，房價從6千-2萬不等。像高新，甘井子等市場相對活躍的區(qū)域，庫存還相對好些。
6、長春
長春是最有可能跟沈陽爭一爭國家中心城市的，這幾年汽車產(chǎn)業(yè)比較厲害，趕超沈陽。
但是長春兩次土拍都不理想，第二次土拍熱度更加少，流拍率達到38%。
有些地塊降價拍賣，凈月高新開發(fā)區(qū)，遠創(chuàng)拿地第二輪比第一輪價格要降價1城。開發(fā)商雖然有盈利空間，但是拿地不積極。
長春未來的市場上漲的難度會非常大。目前也在積極救市中，譬如凈月出臺政策，買房最高補貼50萬，鼓勵人才落戶。
7、青島
直接捏住青島命脈的是限售8年，這個城市是平靜水面下的暗流涌動。
城陽出現(xiàn)了政策，共有產(chǎn)權房子，只要你符合條件，就給你墊錢。而前一段時間，青島放開落戶，支持西海岸的政策中，全面放開西海岸新區(qū)落戶限制。
搶人勢在必行，背后是房地產(chǎn)市場的不景氣而形成的救市行為。青島盤整了3年，房地產(chǎn)一直憋著一股勁等著爆發(fā)，但是目前青島會分化比較嚴重，特別是土地供應量大的區(qū)域，依舊會降價走量。
在青島腹地非常少，主城的土地很稀缺，很少有地塊出來。而目前西海岸是重點方向。
土地庫存比較大的也在西海岸，大片待開發(fā)的土地，房價難以支撐，下降的比較多。之前某創(chuàng)的樓盤下降30%以上。
這波行情已經(jīng)結束，青島正在集聚力量等風來。
4、總結：
在這幾個城市中，青島相對好些，其次是大連，沈陽，而剩下的城市涼的比較徹底。
像呼和浩特這類城市真的非常的尷尬，城市行情輪動輻射到三四線城市的時候，才會輪到也是慘不忍睹。
對于一些弱二線城市，能出來就出來吧。出不來就買主城區(qū)以及有價值的區(qū)域，一定要沿著城市的發(fā)展框架走。
比如大連的中山，西崗，沙河口和高新園區(qū)；太原的小店，青島的主城以及黃島的部分區(qū)域等等。
樓市走入下半場，降價或者上漲都會刺激你的神經(jīng)，來，有什么故事？我們在后臺嘮嘮！
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