房地產(chǎn)行業(yè)正發(fā)生深刻變化，涉及國家戰(zhàn)略、調(diào)控政策，房地產(chǎn)發(fā)展模式等多個(gè)層面。行業(yè)內(nèi)外部巨變之下，房企挑戰(zhàn)與機(jī)遇并存，亟待破局。
“我們現(xiàn)在面對的是地產(chǎn)環(huán)境的重大變化，房地產(chǎn)從高速增長期步入平穩(wěn)發(fā)展期，房企規(guī)模和利潤也逐步與其它行業(yè)趨同，這為房地產(chǎn)行業(yè)及其從業(yè)者帶來巨大挑戰(zhàn)。”在7月15日中國房地產(chǎn)品牌高質(zhì)量發(fā)展大會(huì)暨2021年中國房地產(chǎn)品牌盛典的圓桌論壇上，大悅城控股北京大區(qū)總經(jīng)理聶慶慶如是說。
聶慶慶指出，房企之前靠增量和規(guī)模發(fā)展，現(xiàn)在要轉(zhuǎn)向管理和精細(xì)化運(yùn)營，“所有行業(yè)都會(huì)逼迫房地產(chǎn)從業(yè)者破解目前的發(fā)展困局”。
面對變化需保持戰(zhàn)略定力
房地產(chǎn)行業(yè)面臨的挑戰(zhàn)是多方面的。首開股份總經(jīng)理助理周兵在論壇上指出，房地產(chǎn)行業(yè)面臨政策轉(zhuǎn)向、資金收緊、利潤下降、轉(zhuǎn)型創(chuàng)新四方面的挑戰(zhàn)。
在政策方面，房地產(chǎn)是高度依賴政策的行業(yè)。周兵表示，“房住不炒”“房地產(chǎn)長效調(diào)控機(jī)制”等政策的提出和落地，會(huì)對房地產(chǎn)行業(yè)帶來深遠(yuǎn)影響，所有房地產(chǎn)參與者都必須改變過去傳統(tǒng)的發(fā)展模式。
在資金方面，房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，資金依賴度高，資金層面的收緊對各個(gè)房企，尤其是小型房企提出更高要求。“現(xiàn)在房企的應(yīng)對方法基本都是一邊快速回籠銷售資金，一邊采用多種融資方式保證資金到位。”周兵說。
在利潤方面，房地產(chǎn)經(jīng)過高速發(fā)展期后，房企競爭加劇造成企業(yè)利潤下降，進(jìn)一步促使大企業(yè)通過擴(kuò)大規(guī)模、高周轉(zhuǎn)和標(biāo)準(zhǔn)化的方式來保證利潤。還有一些企業(yè)通過深耕區(qū)域或領(lǐng)域，更充分地挖掘土地價(jià)值保證利潤。
在轉(zhuǎn)型創(chuàng)新方面，周兵表示，房地產(chǎn)增量時(shí)代已然過去，即將走入存量時(shí)代，房企對此要學(xué)會(huì)適應(yīng)和應(yīng)對。除此之外，房企在原來傳統(tǒng)地產(chǎn)發(fā)展模式下向其他產(chǎn)業(yè)輻射，如教育、大健康和養(yǎng)老等，這些轉(zhuǎn)型都很艱難，需要很多創(chuàng)新。
從去年開始，房企財(cái)務(wù)“三道紅線”、房貸“兩道紅線”和集中供地政策先后推出，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展面臨的形勢愈發(fā)復(fù)雜。
京投發(fā)展總裁高一軒認(rèn)為，“三道紅線”政策之下，房企現(xiàn)金流都會(huì)經(jīng)受不同程度的考驗(yàn)，在此背景下房企以回款為指向，做好統(tǒng)籌和財(cái)務(wù)安排非常重要。
高一軒指出，集中供地為房企資源獲取帶來重大挑戰(zhàn)，之前房企拿地是“量出為入”，集中供地為房企拿地帶來結(jié)構(gòu)性變化，使很多房企陷入是否要拿地的兩難境地。他建議，房企應(yīng)該保持戰(zhàn)略定力，沉住氣，避免蜂擁拿地導(dǎo)致被套的情況。
拓展多元賽道尋求破局之法
與高一軒的觀點(diǎn)類似，金地集團(tuán)北京區(qū)域總經(jīng)理遇秀峰也認(rèn)為，房企面對復(fù)雜和具有挑戰(zhàn)性的行業(yè)環(huán)境，需要有一些定力，堅(jiān)守穩(wěn)健經(jīng)營和財(cái)務(wù)指標(biāo)經(jīng)營的原則，在經(jīng)營過程中要考慮更長遠(yuǎn)的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略。
另一方面，遇秀峰指出，現(xiàn)在剛需最基礎(chǔ)的居住需求基本得到滿足，90后和00后成為購房主力軍，其消費(fèi)模式和生活模式等都發(fā)生了很大改變，房企在產(chǎn)品端需要結(jié)合購房者需求進(jìn)行深刻變革。
房企在傳統(tǒng)的開發(fā)工作之外，聶慶慶表示，房企主動(dòng)增加與其它行業(yè)的關(guān)聯(lián)，為客戶提供更多服務(wù)可能是房地產(chǎn)的一個(gè)轉(zhuǎn)型方向。
聶慶慶指出，現(xiàn)在一些物業(yè)公司估值高于其所屬房企估值，是因?yàn)槲飿I(yè)占據(jù)固定消費(fèi)的端口位置，充當(dāng)著平臺的角色。其端口價(jià)值主要源于向客戶提供的服務(wù)，除了房屋相關(guān)服務(wù)外，未來還可能鏈接消費(fèi)、大健康、教育等服務(wù)。“地產(chǎn)行業(yè)在一個(gè)發(fā)展階段面臨一定瓶頸，對此房企不斷為客戶增加服務(wù)，提供個(gè)性化需求可能是一個(gè)突破瓶頸的方法。”
除了向內(nèi)審視業(yè)務(wù)，關(guān)聯(lián)更多行業(yè)之外，響應(yīng)國家政策號召，尋找新賽道也為房地產(chǎn)破局提供了參考思路。
國奧文化產(chǎn)業(yè)投資有限公司董事長王大慶指出，隨著房地產(chǎn)從爆炸式增長轉(zhuǎn)向平穩(wěn)發(fā)展，小房企獲取土地的優(yōu)勢越來越薄弱，企業(yè)需要不間斷轉(zhuǎn)型。國奧文化圍繞國家針對城市和農(nóng)村提出的城市更新和鄉(xiāng)村振興兩大戰(zhàn)略進(jìn)行布局，規(guī)避現(xiàn)在房地產(chǎn)面臨的普遍問題。
另外，隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步發(fā)展，居民物質(zhì)文化需求日益豐富，也為房地產(chǎn)發(fā)展帶來新機(jī)遇。
周兵指出，城鎮(zhèn)化發(fā)展機(jī)遇、居民住房更新?lián)Q代釋放新需求等都是房地產(chǎn)發(fā)展的新機(jī)遇。
“我覺得房企如果能抓住機(jī)遇，積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，就會(huì)發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)行業(yè)還有一個(gè)很長久、很美好的發(fā)展前景。”周兵說。
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