二手房貸趨緊：“插隊”防不勝防 剛需客很“受傷”
當前，在房地產(chǎn)貸款集中度要求下，各家銀行的房貸，尤其是二手房貸信貸收緊，著急的有炒房客，也有剛需客。
國新辦7月14日舉行新聞發(fā)布會，銀保監(jiān)會統(tǒng)計信息與風險監(jiān)測部負責人劉忠瑞在會上指出，重點領域風險有效防控；房地產(chǎn)貸款增速降至10.3%，繼續(xù)低于全部貸款增速。
當前，在房地產(chǎn)貸款集中度要求下，各家銀行的房貸，尤其是二手房貸信貸收緊，著急的有炒房客，也有剛需客。
高樓齡二手房“變相勸退”
“有時候會出現(xiàn)一些不公平現(xiàn)象。”一位上海的購房者對記者表示，目前各家銀行的客戶經(jīng)理反饋，房貸放款一般都需要三個月以上，因為銀行在本季度的額度都已經(jīng)用完，要等到下個季度，但有些客戶只需要等2個月，有些客戶則需要等4個月。
他向記者打比方說，比如A是7月申請房貸，大約10月能獲批，B是8月申請的，按理說11月批下來，但是B彎道超車，與銀行內(nèi)部勾兌好能提前到10月，也就是全程只需要等待2個月就能放款，而A則等到11月才能放款。
也就是說，銀行房貸額度也出現(xiàn)了一些內(nèi)部騰挪的空間，即便平均3個月放款也可能對客戶區(qū)別對待。甚至，有客戶反映需要跟銀行人員“打好招呼早放款”。而快速拿到貸款的，不乏一些總價較高的新房的首套首貸，而二手房的按揭貸款則被排在等待隊伍的后端。
“這種情況肯定是有的，不過也要看各家銀行自己的政策傾向，以及看額度在誰手里。”一位上海某大行房貸經(jīng)理對記者稱。
上述購房者在購房群觀察到，由于上海新房積分制，有些利用家里老人的積分去購買首套新房的首貸客戶，哪怕貸款額度高至1000萬也可以很快下款，有些購買市區(qū)“老破小”的剛需者即便僅商貸200萬，也要等很久才能下款，還要冒著與上家合同違約的風險。
“在銀行看來，新房的確是更好的標的，因為產(chǎn)權年限低，而很多二手房已經(jīng)建成二三十年，從風控的角度上來看也不是優(yōu)質(zhì)標的，于公于私銀行都更青睞前者。所以在嚴控房貸額度增長的前提下，對于二手高樓齡的客戶算是變相勸退了。”上述購房者稱。
根據(jù)上海鏈家數(shù)據(jù)，2021年上半年，上海新房成交量大漲，成交套數(shù)全市累計49726套，同比增長59%；全市二手房累計成交套數(shù)18萬套，二手房交易總量還是高于新房成交。但值得注意的是，二手房套均總價336萬元/套，成交均價40793元/平方米，也就是說二手房的主流購置人群還是300-400萬預算的剛需客戶。
“滬飄年輕人太難了，剛需也上不了車。”另一位剛拿到購房資格的年輕人對記者表示，目前新房限價，在購房者眼中還是很有誘惑力的，但是大虹橋、金橋、寶山等區(qū)域要求的積分很高，動輒需要十幾年的社保記錄，而非熱點區(qū)域都集中在交通不太便利或者區(qū)域規(guī)劃欠佳的地段，對于剛剛在上海想要安居的年輕人來說，二手房雖然價格倒掛，但可能是不多的選擇中的優(yōu)選，但房貸收緊讓他們很“崩潰”。
房貸風控全面升級
通過多方走訪，記者了解到，各地銀行對房貸客戶的風控要求也全面升級。
比如，一直以來上海要求購房者的月收入流水是月供的兩倍，即如果每月還貸金額1萬元，則要求貸款人每月收入2萬元以上。這之前的操作空間比較大，比如按照稅前收入進行認定，甚至少數(shù)人偽造收入證明，提高個人月收入來實現(xiàn)“2倍覆蓋”的要求，但銀行有時候不予深究。但目前銀行嚴格認定三種“有效流水”，包括工資流水、轉賬流水、自存流水，并進行全面自查，而且看的是稅后收入，并非稅前收入，房貸額度空間進一步縮小。
也有北京的購房者反饋，如果在辦理房貸前辦理了大額消費貸，那么房貸申請很可能被拒。這也是銀行收緊房貸，主動降杠桿的行為之一。
“這一輪對房貸的收緊的確打擊到了一部分‘裸泳’的賭徒。”一位房地產(chǎn)行業(yè)觀察者表示，經(jīng)此一役，一些手中沒有資金，依賴杠桿，并不斷將風險轉嫁給下家的炒房客都銷聲匿跡了，一些有實力的炒房客的動作也少了。
值得注意的是，7月9日起，上海在已實施房源掛牌核驗的基礎上，增加價格信息的核驗。上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場真實價格為依據(jù)，對每套房源進行核驗，沒有通過價格核驗的房源不得對外發(fā)布。上海市房管局強調(diào)，對誘導虛高價格掛牌、哄抬房價、借機炒作、擾亂市場等行為，將會同相關部門采取暫停網(wǎng)簽等措施予以嚴肅查處。
而7月13日中午，有一張網(wǎng)絡截圖火了，是關于上海北外灘的某樓盤一期到三期的40多套房源無一例外全部沒有通過價格核驗的。目前這張截圖的真實性未獲證實，但轟動各個購房群，因為這也意味著：類似于深圳的二手房指導價，上海一二手房價格倒掛現(xiàn)象將會減少。
但也有購房者表示，這只是增加了購房者的首付壓力，“如果一套房子1300萬，核驗價格最終只有1000萬，房東肯定會高價搭售一些別的物件來維持原價，比如買下他的家具、字畫，最終只不過這300萬成為了隱性首付的一部分，銀行去杠桿，風險轉嫁到客戶自己身上。”
一位接近貨幣當局的人士對記者表示，以房貸為主的居民中長期貸款增幅還將繼續(xù)收縮，今年下半年抬升的難度也很大?？梢姺抠J趨嚴的日子或許還將持續(xù)一陣子。
(作者：周炎炎)
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