近日，央行宣布降準(zhǔn)，釋放大約1萬(wàn)億元的長(zhǎng)期資金。在房地產(chǎn)市場(chǎng)，等了一年的靴子落地，并未激起“非理性購(gòu)房”的躁動(dòng)水花。
原因無(wú)他，內(nèi)外部環(huán)境均已不再，流動(dòng)性釋放，無(wú)關(guān)樓市。
多元住房供應(yīng)體系正在深度改變著中國(guó)居住市場(chǎng)。2020年，中國(guó)常住人口城鎮(zhèn)化率63.89%，距離發(fā)達(dá)國(guó)家的75%還有11個(gè)百分點(diǎn)，按照每年1%，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)尚有10多年時(shí)間。但天花板終究在那里，2020年中國(guó)城鎮(zhèn)住房套戶(hù)比為1.09，整體呈現(xiàn)靜態(tài)平衡。
當(dāng)下，公租房、共有產(chǎn)權(quán)房、限競(jìng)房等多種政策性住房供應(yīng)量加大，新建住宅商品房已從短缺的賣(mài)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)入買(mǎi)方市場(chǎng)，過(guò)去黃金時(shí)代不知“營(yíng)銷(xiāo)”為何物，坐等“買(mǎi)房人”上門(mén)搶房的開(kāi)發(fā)商，現(xiàn)在正忙著線(xiàn)上線(xiàn)下全方位打營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)，搶的是如今他們口中尊稱(chēng)的“客戶(hù)”。
樓市資金源已筑起“籬笆”。在降準(zhǔn)前，樓市錢(qián)袋子已經(jīng)扎緊10個(gè)月有余，多方嚴(yán)管控，“穩(wěn)”之主旋律不會(huì)變。
在開(kāi)發(fā)商層面，“三道紅線(xiàn)”融資監(jiān)管新規(guī)從去年8月份開(kāi)始釋放，若不變綠檔，一年有息負(fù)債增長(zhǎng)30%的“過(guò)去式”變泡影，想博弈一下降至“10%”亦不行，一元負(fù)債換三元銷(xiāo)售規(guī)模的時(shí)代徹底結(jié)束了。
在信貸層面，“限貸令”已來(lái)，2021年，央行再次給流向樓市資金加鎖，要求金融機(jī)構(gòu)制定房企的融資比例、房貸的融資比例，雙管齊下，收縮金融機(jī)構(gòu)流向房市的資金源。
在貸款利率層面，利率打折時(shí)代早成“昨日”，標(biāo)準(zhǔn)從基準(zhǔn)利率轉(zhuǎn)換到錨定LPR，LPR已連續(xù)14個(gè)月絲毫未動(dòng)，個(gè)別城市二套房的利率卻漲至7%以上。同時(shí)，禁止經(jīng)營(yíng)貸等違規(guī)資金流入樓市，一查就是數(shù)萬(wàn)億元量級(jí)的。不難看出，金融“籬笆”正力爭(zhēng)筑得全面且牢固。
在控地價(jià)方面，22城“兩集中”供地首輪出讓收官，出讓住宅土地919宗合計(jì)10560億元，綜合溢價(jià)率為14.7%，沒(méi)見(jiàn)著過(guò)去動(dòng)輒超60%溢價(jià)率的高價(jià)地，地王亦未再現(xiàn)，地價(jià)可控之下，未來(lái)房?jī)r(jià)預(yù)期確定性增強(qiáng)。比如，此前高熱不退的深圳樓市，6月份一、二手房成交量均回落。
上半年全國(guó)各地?cái)?shù)百條涉房政策花式“堵漏洞”，政策組合拳的聯(lián)動(dòng)性“威力”正顯。近日，“京深”等地學(xué)區(qū)房都扛不住了，連夜降數(shù)十萬(wàn)元甚至上百萬(wàn)元消息不絕于耳。想“搞錢(qián)”囤學(xué)區(qū)房再坐地起價(jià)的投資客，“信心”被打擊得再也沒(méi)法“凡爾賽”。種種跡象釋放出一種信號(hào)：樓市去虛火力道正勁。
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