證券時(shí)報(bào)記者 吳家明

曾經(jīng)火爆的深圳二手房市場，在二手房參考價(jià)推出后迅速降溫，這個(gè)“調(diào)控利器”也被越來越多的城市使用。由此可見，多地樓市的調(diào)控重點(diǎn)已經(jīng)轉(zhuǎn)向二手房市場。

預(yù)計(jì)多地將推出二手房參考價(jià)

今年以來，深圳、上海、西安、成都、三亞、東莞等城市陸續(xù)推出參考價(jià)，控制虛高掛牌、完善二手住房網(wǎng)簽交易價(jià)等針對(duì)二手房市場的措施。對(duì)于二手房參考價(jià)，深圳、成都、西安由住建部門發(fā)布價(jià)格，三亞市由三亞市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)建立商業(yè)小區(qū)二手住宅成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制。

近日，西安市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于建立二手住房成交參考價(jià)格發(fā)布機(jī)制的通知》，明確西安市房產(chǎn)交易管理中心以住宅小區(qū)為單位，充分參考二手住房網(wǎng)簽成交價(jià)格、評(píng)估價(jià)格等因素，形成二手住房成交參考價(jià)格。涉及二手房交易各環(huán)節(jié)的有關(guān)機(jī)構(gòu)要將二手住房成交參考價(jià)格作為參考依據(jù)，引導(dǎo)二手住房理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期。此外，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)信息發(fā)布平臺(tái)要對(duì)已掛牌房源開展自查，下架價(jià)格虛高的二手住房房源。

而從7月9日起，上海在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加了價(jià)格信息的核驗(yàn)。上海市房地產(chǎn)交易管理部門將以市場真實(shí)價(jià)格為依據(jù)，對(duì)每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價(jià)格核驗(yàn)的房源不得對(duì)外發(fā)布。具體操作中，一般先由房產(chǎn)中介等機(jī)構(gòu)向官方平臺(tái)提交擬掛牌的相關(guān)房源信息進(jìn)行核驗(yàn)，除了房源所在小區(qū)、樓層等自身信息外，還要提交擬掛牌價(jià)格進(jìn)行核驗(yàn)。如果提交的價(jià)格高于該小區(qū)的市場真實(shí)價(jià)格，則不能通過核驗(yàn)，該房源也就不得對(duì)外發(fā)布。

此前，多個(gè)城市的二手房市場都曾出現(xiàn)一些“亂象”，例如小區(qū)業(yè)主集體“控盤”，炒房客集中買入某些小區(qū)并順勢抬高價(jià)格等。由此可見，二手房價(jià)格怎么定，怎么發(fā)布，多地都開始將調(diào)控焦點(diǎn)放在二手房的價(jià)格之上。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，“從深圳開始，樓市調(diào)控重點(diǎn)轉(zhuǎn)向二手房市場，大家要適應(yīng)這種變化，因?yàn)槎鄶?shù)重點(diǎn)城市的樓市是以二手房為主，如果不把二手房市場控制住，新房價(jià)格就很難管控，例如多個(gè)城市此前出現(xiàn)的一二手房價(jià)格倒掛現(xiàn)象，助長打新和投機(jī)炒作。”李宇嘉還表示，“關(guān)鍵是政府要把基礎(chǔ)數(shù)據(jù)完善起來，同時(shí)把銀行杠桿也控制好。”

在“房住不炒”之下，或有更多城市進(jìn)入“二手房參考價(jià)時(shí)代”。“這說明當(dāng)前在管控房地產(chǎn)方面，各城市越來越細(xì)致。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，“對(duì)于二手房市場來說，價(jià)格管控確實(shí)有必要，預(yù)計(jì)后續(xù)其他省會(huì)城市也會(huì)加入。”

二手房市場量價(jià)拐點(diǎn)初現(xiàn)

深圳早在今年2月就已經(jīng)推出二手房參考價(jià)，與其他城市不同，目前深圳各房產(chǎn)中介門店和網(wǎng)上平臺(tái)展示的均為參考價(jià)格，各銀行也執(zhí)行相關(guān)政策，購房者只能以參考價(jià)來貸款，由于業(yè)主的掛牌價(jià)格、實(shí)際成交價(jià)與參考價(jià)之間仍普遍存在距離，導(dǎo)致購房首付比例均有所增加，杠桿率自然也有所下降。

那么，二手房參考價(jià)的威力到底如何？以深圳市場為例，今年上半年深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)30505套(含自助)，同比下滑48%。此外，6月深圳二手房過戶2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌75%。除了成交量大幅下降，記者在深圳羅湖、福田和南山多地調(diào)查時(shí)發(fā)現(xiàn)，主動(dòng)降價(jià)的二手房業(yè)主越來越多，愿意按照參考價(jià)賣房的業(yè)主也越來越多。福田八卦嶺片區(qū)堪稱深圳學(xué)區(qū)房“魔幻”表現(xiàn)的代表，記者在當(dāng)?shù)夭稍L時(shí)，資深房產(chǎn)中介黃經(jīng)理正在向客戶推銷一套鵬益花園兩房單位，業(yè)主按參考價(jià)出售。“由于在建的荔園小學(xué)東校區(qū)，八卦嶺的房價(jià)最瘋狂的時(shí)候曾經(jīng)在一年多時(shí)間內(nèi)翻倍，但我發(fā)現(xiàn)今年前來咨詢的購房者理性多了，主動(dòng)降價(jià)的房源也在增多。”

樂有家研究中心最新發(fā)布的報(bào)告顯示，據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，“2·8參考價(jià)”新政出臺(tái)后，從4月份開始市場上的掛牌房源逐月增多，還紛紛開始下調(diào)報(bào)價(jià)，下調(diào)報(bào)價(jià)房源占比從41%上漲至55%，回到年初，這個(gè)占比還不到20%。此外，由于二手房首付成本的上升，銀行資格審核門檻趨嚴(yán)，導(dǎo)致貸款客戶的占比降低，收益預(yù)期大幅減少，投資客占比也在趨減。2021年上半年購買二手房的客戶，68%為剛需客，21%為改善客。

與去年的火爆行情相比，參考價(jià)的出現(xiàn)讓深圳二手房市場“量價(jià)拐點(diǎn)”初現(xiàn)。與此同時(shí)，“深圳十四五規(guī)劃”當(dāng)中關(guān)于住房的計(jì)劃也正迅速落地。

近日，深圳市住房和建設(shè)局發(fā)布《深圳市住房發(fā)展2021年度實(shí)施計(jì)劃》，深圳市規(guī)劃和自然資源局一口氣放出多項(xiàng)大招，以保障居住供地。除了公布2021年度第二輪公開掛牌集中出讓的22宗居住用地信息，新發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加大居住用地供應(yīng)的若干措施》中更提出“原批準(zhǔn)土地用途為商業(yè)的，可申請(qǐng)將部分或全部商業(yè)建筑面積調(diào)整為居住用途，其中商品住房面積按所調(diào)整商業(yè)建筑面積的30%確定，其余住宅建筑面積作為出售的公共住房”?？梢?，深圳也開始推動(dòng)“商改居”政策。嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，深圳推出的措施實(shí)際上都從土地供應(yīng)量的角度出發(fā)，能夠在很大程度上使得居住用地的供應(yīng)得到保障。尤其是一些商業(yè)辦公用地，既面臨調(diào)整用地屬性，也面臨增加開發(fā)強(qiáng)度等機(jī)會(huì)，對(duì)于后續(xù)增加住房供應(yīng)等有積極的作用。

有分析人士表示，未來二手房成交量價(jià)持續(xù)火熱的城市及一二手房價(jià)倒掛嚴(yán)重城市，將迎來“二手房參考價(jià)時(shí)代”，特別是效仿深圳和成都模式，把二手房參考價(jià)與銀行貸款掛鉤，進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。