7月9日，上海也加入二手房調(diào)控大軍，即日起將實(shí)施二手房源價格核驗(yàn)，整頓掛牌價格虛高，有關(guān)部門將以市場真實(shí)價格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價格核驗(yàn)的房源將不得對外發(fā)布。在上海出臺該新規(guī)的同一日，東莞市住建局今日發(fā)布文件，對新房售價申報進(jìn)行了詳細(xì)規(guī)定；廣州南沙也有取消人才購房政策的消息傳出。
而前一天，西安正式出臺了二手房指導(dǎo)價新政；成都也公布了二手房指導(dǎo)價第二批住宅小區(qū)。各地密集升級調(diào)控措施，讓市場對于下半年樓市調(diào)控放松的期望落空。
“當(dāng)前政策的調(diào)控思路非常清晰，調(diào)控定力非常足，從新房到二手房，從住宅市場到土地市場，從購房者到房企到地方政府，哪里有漏洞補(bǔ)哪里，不斷完善優(yōu)化政策，”在億翰智庫研究總監(jiān)于小雨看來，“疫情期間都未放開調(diào)控，當(dāng)前更無此必要。事實(shí)上，因?yàn)橐ＷC流動性，刺激消費(fèi)，還要防范房地產(chǎn)這個‘灰犀牛’，未來的導(dǎo)向肯定是管住，防止錢流入房地產(chǎn)。”
對于今日央行的降準(zhǔn)，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士也保持著冷靜的態(tài)度，當(dāng)前房地產(chǎn)金融監(jiān)管仍在持續(xù)強(qiáng)化，“三道紅線”加“兩條紅線”，以及《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》等，已明確要加強(qiáng)資金流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的監(jiān)管，本次降準(zhǔn)對房地產(chǎn)市場談不上利好。
上海二手房源價格核驗(yàn)
7月9日上午10點(diǎn)，上海市房管局召開上海市規(guī)范二手住房房源掛牌管理會議，在已實(shí)施房源掛牌核驗(yàn)的基礎(chǔ)上，增加價格信息的核驗(yàn)。上海相關(guān)交易管理部門將以市場真實(shí)價格為依據(jù)，對每套房源進(jìn)行核驗(yàn)，沒有通過價格核驗(yàn)的房源不得對外發(fā)布。
記者從某鏈家門店處了解到，其已于9日下午從公司處接到了該通知，“但具體細(xì)則還沒下來”。
值得一提的是，與多數(shù)城市給出明確價格不同的是，上海此次并未直接給出二手房的價格。有知情人士透露，有關(guān)部門會有一個評估系統(tǒng)對二手房價格進(jìn)行審核，價格落在該范圍內(nèi)即可通過，范圍之外則無法通過。
該價格并不會直接對外披露，“合理價格是多少，只有試了才知道”。在某資深業(yè)內(nèi)人士看來，現(xiàn)在有存在房源價格虛高的現(xiàn)象，明顯偏離正常市場價格，這樣會干擾市場正常價格，拉高平均價，同時會影響市場預(yù)期。
事實(shí)上，上海對二手房市場的管控從2020年時就已開始逐步推進(jìn)。2020年12月，上海二手房交易過程中新增房源核驗(yàn)環(huán)節(jié)；今年3月政策緩沖期結(jié)束，中介機(jī)構(gòu)下架大量二手房源，對虛假房源進(jìn)行整頓。
疊加“滬十條”、新房集中入市等各項(xiàng)措施，上海二手房市場2020年下半年以來的熱鬧狀態(tài)出現(xiàn)緩解。
上海中原地產(chǎn)提供的數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入二季度后，市場情緒有所企穩(wěn)，成交量穩(wěn)定在2.5萬套左右；6月份的成交略有增加，達(dá)到2.8萬套。較1月份4.4萬套、3月份的3.9萬套有所下降。
中指院上海分院高級分析師劉航提出，本次新增的價格核驗(yàn)則是對前期政策的補(bǔ)充升級，精準(zhǔn)打擊部分二手房掛牌虛高、誤導(dǎo)房價預(yù)期的現(xiàn)象。未來有望改善二手房市場存在的投機(jī)炒作行為，引導(dǎo)二手住房理性交易，穩(wěn)定市場預(yù)期，促進(jìn)上海房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。
各地調(diào)控加碼
今年以來，各地政府因城施策，房地產(chǎn)市場的調(diào)控新規(guī)層出不窮。據(jù)中指院不完全統(tǒng)計，2021 年上半年月均出臺房地產(chǎn)緊縮政策明顯超過去兩年月均水平，30余熱點(diǎn)城市出臺調(diào)控新政，累計調(diào)控次數(shù)超百次，調(diào)控更加頻繁，調(diào)控手段更加全面。
從年初起，上海就相繼對假離婚、贈與房產(chǎn)、增值稅免征年限“2升5”等進(jìn)行規(guī)定，并祭出積分搖號新規(guī)，持續(xù)對市場進(jìn)行降溫。在近期落下帷幕的首批集中供地中，上海實(shí)行了房地聯(lián)動機(jī)制，在出讓文件中直接對地塊未來新房價格進(jìn)行了規(guī)定，穩(wěn)定了市場預(yù)期。
7月9日，東莞也出臺了新建商品房售價申報新規(guī)，針對下一年度首次銷售的新建商品住房項(xiàng)目的申報價格，將參照同區(qū)域、同地段當(dāng)前同類型項(xiàng)目的申報價格及網(wǎng)簽價格，結(jié)合房價調(diào)控目標(biāo)審核確定。
不只是針對新房領(lǐng)域，今年頗有風(fēng)向標(biāo)作用的，還有對二手房市場的調(diào)控。今年2月初，深圳率先落地，發(fā)布了全市3595個小區(qū)二手房成交指導(dǎo)價；5月中旬，寧波公布了9個熱點(diǎn)學(xué)區(qū)、112個小區(qū)指導(dǎo)價；5月下旬，成都也公布了第一批住宅小區(qū)的二手房指導(dǎo)價細(xì)則。7月8日，西安也發(fā)布了《關(guān)于建立二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制的通知》，正式出臺了二手房指導(dǎo)價新政。
隨著二手房調(diào)控新規(guī)的發(fā)布，各地市場熱度出現(xiàn)不同程度降溫。
在針對熱點(diǎn)學(xué)區(qū)二手房進(jìn)行指導(dǎo)價的寧波，有當(dāng)?shù)厥袌鋈耸肯蛴浾弑硎?，主要?個學(xué)區(qū)價格回調(diào)或成交為零了；而普通二手房現(xiàn)在的行情也較為慘淡，比去年已成交價還要高的成交概率幾乎為零。
在最早推出二手房指導(dǎo)價的深圳，已連續(xù)3個月成交量低于5000套，6月則跌破3000套，二手住宅過戶套數(shù)為2575套，環(huán)比下滑15%，同比減少76%。上半年二手住宅共成交28442套，同比下跌35.4%。
調(diào)控收緊預(yù)期難改
目前，還有更多城市熱度仍保持在高位。
以熱點(diǎn)城市杭州為例，中指院數(shù)據(jù)顯示，2021上半年，杭州市區(qū)（含富陽、臨安）新房成交104696套，為近5年來同比新高；杭州市區(qū)（含富陽不含臨安）二手房成交55344套，為4年來同比新高。
在高成交量的推動下，杭州各大銀行房貸利率連續(xù)上調(diào)，房貸額度也頻頻告急，杭州部分銀行對二套房、二手房停貸的消息不時傳出。
在杭州當(dāng)?shù)厥袌鋈耸靠磥?，若市場溫度不退，未來可能會帶來更多的調(diào)控政策，例如提高首付、增加社保年限等，“達(dá)不到門檻的買不了，市場熱度自然而然會下降”。
在今年上半年經(jīng)歷了兩度調(diào)控升級的廣州，市場的活躍度仍不低。克而瑞統(tǒng)計顯示，2021年上半年，廣州一手住宅成交面積為634.95萬平方米，同比增79.65%；另據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，今年上半年，二手房成交7.8萬套，創(chuàng)歷史同期新高。
對于已有所降溫的上海市場，上海中原地產(chǎn)市場分析師盧文曦認(rèn)為，在調(diào)連續(xù)高密度推出調(diào)控政策下，二季度樓市溫度的確控制住了，但是從成交量來看，仍比正常水平高出20%左右，因此房價還是有上漲壓力。“樓市調(diào)控神經(jīng)不會松，只要市場有違規(guī)舉動，調(diào)控舉措會很快落地。”
不只是一二線城市，中指院預(yù)計，今年下半年，調(diào)控升級加碼的城市或?qū)⒗^續(xù)向熱點(diǎn)三四線城市蔓延，各城市或參考借鑒一二線城市有效的調(diào)控政策，不斷細(xì)化和完善當(dāng)?shù)卣{(diào)控“工具箱”。
值得一提的是，今日央行宣布降準(zhǔn)，這一通常對于房地產(chǎn)市場來說是利好的消息，在58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波看來，此次對于房地產(chǎn)行業(yè)難言利好，在調(diào)控側(cè)沒有明顯放松的背景下，房企的融資難度降低空間依然有限。今年上半年房貸整體通過金融機(jī)構(gòu)融資的規(guī)模已經(jīng)減小，同時從“三道紅線” “兩條紅線”的金融供給兩側(cè)的調(diào)控來看，目前沒有絲毫放松的跡象。
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