政策的威力正在顯現(xiàn)。

自三道紅線和貸款集中度政策出臺(tái)后，房企融資供需兩端持續(xù)收緊。

據(jù)克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2021年上半年100家典型房企的融資額為6090億元，同比下降34%，環(huán)比下降29%，是2018年以來(lái)的最低水平。與此同時(shí)，企業(yè)融資情況不容樂觀，僅有36%的房企融資規(guī)模有所增加，規(guī)模減少的房企中有約30%企業(yè)同比降幅超過(guò)50%。

部分房企借勢(shì)擴(kuò)張

在各種政策持續(xù)收緊下，房企融資規(guī)模大幅下降，房貸集中度管理成效初顯，銀行業(yè)房地產(chǎn)貸款同比增速創(chuàng)歷史新低。從政策調(diào)控的穩(wěn)定性、連續(xù)性來(lái)看，下半年融資環(huán)境將維持收緊態(tài)勢(shì)。

一個(gè)值得關(guān)注的點(diǎn)是，中型房企融資規(guī)模下降最為明顯，直接攔腰一刀。

具體來(lái)看，四大規(guī)模梯隊(duì)房企融資量均同比下降。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，TOP31-50的房企上半年同比減少53.50%至922億元，TOP11-30規(guī)模的房企融資規(guī)模下降幅度為23.48%，降幅最小。

對(duì)此，一家TOP15房企的財(cái)務(wù)總告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者，房企融資規(guī)模下降主要有三個(gè)原因，一是去年末人行對(duì)商業(yè)銀行雙限（對(duì)公、按揭）造成今年貸款和按揭規(guī)模收縮，融資體量下降；二是地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)事件頻發(fā)，有限資源更加集中頭部房企，國(guó)央企議價(jià)能力提升，平均成本下降；三是今年上半年城投債發(fā)行同比去年下降40%，市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，也造成資金成本下行。

上述財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人告訴記者，有息負(fù)債的下降會(huì)直接體現(xiàn)在融資規(guī)模上。

TOP30~50房企融資規(guī)模減少一半主要是因?yàn)榻蹈軛U的需要，由于這類企業(yè)在踩線之后停止擴(kuò)張，降負(fù)債抓回款就成了他們的唯一選擇。

整個(gè)行業(yè)面臨三道紅線的監(jiān)管，排名靠前的房企面只要沒踩紅線，面對(duì)壓降有息負(fù)債的壓力不大，就不會(huì)對(duì)融資造成太多的影響。如果財(cái)務(wù)相對(duì)穩(wěn)健，負(fù)債情況不會(huì)出現(xiàn)大規(guī)模下降。

相比之下，頭部存量比較多的，就不加杠桿了，把存貨做起來(lái)。

而排在TOP10~30的房企，有加杠桿空間的，可能會(huì)多拿一些地，而必須降杠桿的一些企業(yè)，今年拿地就會(huì)少一點(diǎn)，以此來(lái)控制負(fù)債規(guī)模。

在此背景下，房企會(huì)根據(jù)自身的資產(chǎn)負(fù)債表來(lái)調(diào)整策略。目前，房企普遍采取兩條經(jīng)營(yíng)策略，一個(gè)是以降杠桿為主，另一個(gè)是原先杠桿不高，在綠檔內(nèi)的企業(yè)則借機(jī)沖一把規(guī)模，借勢(shì)擴(kuò)張。

最典型的是招商蛇口，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年上半年末，招商蛇口新增貨值1890億元，拿地金額同比增長(zhǎng)近95%。

融資成本持續(xù)下降

克而瑞數(shù)據(jù)顯示，截至2021年6月，100家典型房企新增債券類融資成本為5.59%，較2020年下降0.48個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本達(dá)6.86%，下降0.97個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本4.40%，較2020年下降0.03個(gè)百分點(diǎn)。

上半年融資成本下降的原因是，如招商蛇口、保利等融資成本相對(duì)較低的龍頭企業(yè)發(fā)債量較多，其中境外融資成本下降1.66個(gè)百分點(diǎn)；同時(shí)TOP31-50房企中遠(yuǎn)洋、越秀發(fā)行了數(shù)額較大的境外債，使得該梯隊(duì)房企境外融資成本下降0.73個(gè)百分點(diǎn)。

為何融資規(guī)模下降，房企融資成本反而降低了？上述財(cái)務(wù)總告訴記者，從資金角度來(lái)說(shuō)，與銀行合作深入的房企，在有息負(fù)債控制的情況下，反而會(huì)導(dǎo)致融資成本降低，因?yàn)榉科筚Y金需求量并不大，原先可能有10%~20%左右的資金增量需求，但在三道紅線的管控之下，房企獲得增量資金的空間有限。

“假設(shè)今年A房企的有息負(fù)債規(guī)模是1000億元，在不增加規(guī)模的前提下，一分錢增量的開發(fā)貸都沒有，意味著房企需要開發(fā)貸的缺口很小，這就導(dǎo)致銀行要和頭部房企合作，就必須主動(dòng)降利率，誰(shuí)的利息少，就和誰(shuí)家合作。”

國(guó)企央企優(yōu)勢(shì)明顯

從企業(yè)性質(zhì)來(lái)看，6月民營(yíng)企業(yè)的融資規(guī)模較5月相比變化不大，但國(guó)有企業(yè)的融資規(guī)模大幅回升，主要由地方國(guó)有企業(yè)債券發(fā)行增加所致。6月國(guó)企融資規(guī)模達(dá)452.4億元，較5月環(huán)比大幅上升123.1%，占本月總?cè)谫Y規(guī)模由5月59.6%上升到78.9%。同時(shí)，國(guó)企的比重進(jìn)一步提升。地方國(guó)企方面，6月地方國(guó)企信用債融資規(guī)模上升至334.7億元，占總?cè)谫Y規(guī)模的比例由40.3%上升至58.3%，其中主要是地方性房企發(fā)行增加。

在6月的新聞通氣會(huì)上，銀保監(jiān)會(huì)發(fā)言人表示，上半年以來(lái)，房地產(chǎn)融資已經(jīng)呈現(xiàn)出“五個(gè)持續(xù)下降”的特點(diǎn)，房地產(chǎn)貸款增速、房地產(chǎn)貸款集中度、房地產(chǎn)信托規(guī)模、理財(cái)產(chǎn)品投向房地產(chǎn)非標(biāo)資產(chǎn)的規(guī)模、通過(guò)特定目的載體投向房地產(chǎn)領(lǐng)域資金規(guī)模均出現(xiàn)持續(xù)下降的趨勢(shì)，資金過(guò)度流入房地產(chǎn)市場(chǎng)問(wèn)題得到改善。

總體而言，監(jiān)管當(dāng)局對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的融資依然保持警惕和收緊態(tài)度，對(duì)房企來(lái)說(shuō)，加快銷售回款，改善企業(yè)內(nèi)部經(jīng)營(yíng)管理，提高資金的使用效率，依然是接下來(lái)的核心主題。