進(jìn)入7月，房企紛紛公布“年中考”成績(jī)單。雖然絕大多數(shù)上市房企上半年的銷(xiāo)售額都在增長(zhǎng)，但股價(jià)卻依然“跌跌不休”。據(jù)樂(lè)居財(cái)經(jīng)研究院統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，170家上市房企總市值縮水約3400億元，跌幅約8.7%。其中118家市值下跌，占比69.4%。僅50家上漲，2家持平。

投資者重估地產(chǎn)股價(jià)值，是因?yàn)榉孔硬缓觅u(mài)嗎？數(shù)據(jù)卻不是這樣，據(jù)貝殼研究院，今年上半年，全國(guó)重點(diǎn)50座城市的新房交易量創(chuàng)2016年以來(lái)同期最高。和2020年同期比，很多房企增長(zhǎng)率都有三四成。

為何“多收了三五斗”，而資本市場(chǎng)仍不看好？

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，投資的安全性是第一位的。誠(chéng)然，房地產(chǎn)銷(xiāo)售仍在增長(zhǎng)，但負(fù)債增長(zhǎng)得更快，利潤(rùn)下降得也快，而后兩者對(duì)于能否收回投資是具有決定意義的。上半年，市值跌幅超過(guò)三成的房企正是償債出問(wèn)題的企業(yè)，如泰禾（-33.95%）、藍(lán)光（-36.29%）、華夏幸福（-59.47%）。也就是說(shuō)，在資本市場(chǎng)上，投資者既看木桶的長(zhǎng)板，也不允許上市公司有太明顯的短板。

對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，規(guī)模已不重要，安全才最關(guān)鍵。因此，我們可以看到，長(zhǎng)期徘徊在銷(xiāo)售榜第十名左右的龍湖（前5月銷(xiāo)售額約1118.3億元），其市值約為中國(guó)恒大（上半年銷(xiāo)售額3567.9億元）的兩倍。

龍湖被投資者看好，并不是因?yàn)橛惺裁撮L(zhǎng)處，而是因?yàn)閹谉o(wú)短處。增速穩(wěn)（多年銷(xiāo)售額增速10%左右，屬于中等生），負(fù)債率低（凈負(fù)債率僅46%），盈利穩(wěn)（核心稅收利潤(rùn)率14.7%），更重要的是現(xiàn)金流充裕（現(xiàn)金短債比超過(guò)4倍）。一個(gè)安全又能持續(xù)增長(zhǎng)的企業(yè)，就是資本市場(chǎng)上備受青睞的企業(yè)。

毋庸諱言，地產(chǎn)股走低與行業(yè)進(jìn)入低速增長(zhǎng)，整體負(fù)債率偏高，利潤(rùn)率下降有關(guān)。而若想規(guī)避這些不利因素，最好的辦法就是跨界出圈。而成功出圈的房企，也會(huì)得到資本的青睞。

同樣是前述房企市值榜，增幅最高的上市公司名為奧園美谷，增幅為189.47%，市值為171.86億元（6月30日）。奧園美谷是頭部房企中國(guó)奧園的子公司，后者是一家千億（銷(xiāo)售規(guī)模）房企，但其市值也僅一百多億元。奧園美谷的主要收入仍是房地產(chǎn)，但近期跨界聚焦醫(yī)美，于是股價(jià)一路飆升。

一個(gè)共識(shí)是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)或許已是夕陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，但與居住相關(guān)的細(xì)分行業(yè)卻正在成為朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)。物業(yè)管理就是其中之一，其行業(yè)估值遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)銷(xiāo)售主業(yè)。最典型的例子就是碧桂園服務(wù)的市值一度超過(guò)其母公司碧桂園。除了物業(yè)，商業(yè)、租賃（包括長(zhǎng)租公寓）、房產(chǎn)中介、家裝等，都已成為房企布置的新領(lǐng)域。以龍湖為例，已形成所謂的六大“主航道”。也就是說(shuō)，其把相關(guān)細(xì)分行業(yè)視為與主業(yè)（住宅開(kāi)發(fā)）同等重要的行業(yè)。這也是其市值節(jié)節(jié)高升的內(nèi)在邏輯——房子的增量也許不多了，但存量卻越來(lái)越大，基于居住相關(guān)的服務(wù)和消費(fèi)也會(huì)越來(lái)越多。