又到半年大考“曬分”時(shí)刻。

又到半年大考“曬分”時(shí)刻。上半年，內(nèi)卷、百?gòu)?qiáng)房企暴雷、“兩集中”供地等關(guān)鍵詞不斷沖擊著地產(chǎn)人敏感的神經(jīng)。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，2021年上半年，百?gòu)?qiáng)房企實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售操盤(pán)金額61499.1億元，同比增長(zhǎng)36.7%。另?yè)?jù)中指研究院統(tǒng)計(jì)，上半年百?gòu)?qiáng)房企權(quán)益銷(xiāo)售額5萬(wàn)億元，市場(chǎng)份額為56.6%。

之所以拿上述兩個(gè)統(tǒng)計(jì)口徑的數(shù)據(jù)作比較，是因?yàn)樾袠I(yè)發(fā)展邏輯發(fā)生了變化。正如貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩所言，在上一個(gè)“規(guī)模為王”的發(fā)展周期中，房企更看重銷(xiāo)售操盤(pán)金額（含有權(quán)益和非權(quán)益銷(xiāo)售金額）。如今，更多房企和資本市場(chǎng)更看重權(quán)益銷(xiāo)售金額，關(guān)系實(shí)際的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和可回款的現(xiàn)金流。

而搶收現(xiàn)金恰恰是上半年房企的第一要?jiǎng)?wù)。在銷(xiāo)售端，把錢(qián)及時(shí)收回來(lái)保證糧草供應(yīng)才是安全之道；在融資端，多數(shù)開(kāi)發(fā)商都在調(diào)整負(fù)債結(jié)構(gòu)，比如增加長(zhǎng)債比重縮減融資規(guī)模等；在投資端，多元化取地能力愈發(fā)重要，收并購(gòu)更加理性。

總體而言，在“三道紅線”融資新規(guī)釋放近一年之際，金融資源的配置（即資金配置）已開(kāi)始扭轉(zhuǎn)，掐住了部分房企的命脈，過(guò)去靠融資驅(qū)動(dòng)發(fā)展的模式開(kāi)始乏力。行業(yè)洗牌加速，大魚(yú)吃大魚(yú)時(shí)有發(fā)生，多年求穩(wěn)的慢魚(yú)正在捕捉近幾年盲目跑馬圈地的快魚(yú)，在充滿不確定性的市場(chǎng)中，房企座次表將會(huì)重新“調(diào)座位”。

九成房企銷(xiāo)售目標(biāo)完成率超40%

上半年，百?gòu)?qiáng)房企銷(xiāo)售操盤(pán)金額近37%的同比增速并不慢，部分城市樓市熱度不減，讓一些原本準(zhǔn)備賣(mài)上一兩年的樓盤(pán)實(shí)現(xiàn)了半年清盤(pán)，當(dāng)然，這也與房企急著收回現(xiàn)金、力爭(zhēng)負(fù)債降檔的訴求有關(guān)。

一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)商推盤(pán)節(jié)點(diǎn)為“三七分”，即上半年入市全年30%的貨量，按照一般60%的去化率計(jì)算，大約完成全年銷(xiāo)售目標(biāo)的30%。但由于這兩年房地產(chǎn)貸款額度在下半年會(huì)更緊張，在融資受限、調(diào)控從緊的情況下，很多房企將營(yíng)銷(xiāo)節(jié)點(diǎn)前置，對(duì)上半年業(yè)績(jī)要求更嚴(yán)格。

從年初房企制定的銷(xiāo)售目標(biāo)來(lái)看，據(jù)《證券日?qǐng)?bào)》記者觀察，主要分為兩個(gè)陣營(yíng)，一是以龍頭房企為代表的第一梯隊(duì)，相對(duì)趨于保守，由于規(guī)?；鶖?shù)較高且擴(kuò)張動(dòng)能承壓，設(shè)置的銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率一般在10%-20%之間；二是千億元量級(jí)上下的中型房企，仍有快速擴(kuò)規(guī)模訴求，部分企業(yè)的銷(xiāo)售目標(biāo)增長(zhǎng)率高于20%。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，在提出銷(xiāo)售目標(biāo)的房企中，目前有九成企業(yè)的目標(biāo)完成率在40%以上，其中25家房企高于50%，業(yè)績(jī)完成度較高。同時(shí)，有7家房企目標(biāo)完成率不及40%，下半年去化壓力較大。

如果要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)上半年的表現(xiàn)打分，“良好”是共識(shí)。一是在資金集中需求的壓力下，房企加快銷(xiāo)售回款，多渠道營(yíng)銷(xiāo)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售業(yè)績(jī)的釋放；二是在銷(xiāo)售、土地、融資等層面表現(xiàn)較為積極，在“三穩(wěn)”政策指導(dǎo)下，尋求新發(fā)展模式；三是多數(shù)房企財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)有明顯改善，成功實(shí)現(xiàn)“降檔”，為行業(yè)長(zhǎng)期健康穩(wěn)定發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

房企排位調(diào)整

“穩(wěn)”是上半年房地產(chǎn)行業(yè)的整體性特征，但壓力仍在。

“上半年房企的主要壓力是償債。”同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，尤其是過(guò)去依靠高負(fù)債驅(qū)動(dòng)快發(fā)展的中小房企，一下子進(jìn)入緊繃狀態(tài)。

潘浩對(duì)此表示認(rèn)同，他表示，根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，房企上半年到期債券規(guī)模約6990億元，疊加“三道紅線”影響，償債壓力達(dá)到歷史極值。

償債壓力攀至峰值，但有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)空間卻被壓縮。從地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速預(yù)判來(lái)看，廣發(fā)證券發(fā)展研究中心認(rèn)為，2021年增速上限樂(lè)觀預(yù)期為7.2%，中性預(yù)期為5.7%，悲觀預(yù)期為4%。縱向?qū)Ρ葋?lái)看，2013年至2018年，地產(chǎn)行業(yè)有息負(fù)債規(guī)模增速為25.3%，2019年至2020年為5.5%。

不難看出，“三道紅線”帶來(lái)的是整個(gè)地產(chǎn)行業(yè)杠桿率的快速下行，提高行業(yè)資金使用效率，淘汰落后企業(yè)，降低系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。與此同時(shí)，行業(yè)排位面臨洗牌。正如某權(quán)威人士在一次內(nèi)部分享會(huì)上所言，各檔企業(yè)在金融資源分配方面發(fā)生了扭轉(zhuǎn)，從“金字塔”變?yōu)?ldquo;倒金字塔”。

舉例來(lái)看，2011年到2020年，“紅檔”房企負(fù)債規(guī)模復(fù)合增速最高達(dá)到28%，2021年“三道紅線”全面實(shí)施后，按照規(guī)定，“紅檔”企業(yè)有息負(fù)債規(guī)模反而要下降。相較之下，“綠檔”房企新增有息負(fù)債規(guī)模相比過(guò)去卻幾乎沒(méi)變。

一升一降之間，影響著房企在規(guī)模座次表上的位置。靠高杠桿高負(fù)債驅(qū)動(dòng)高周轉(zhuǎn)迅猛擴(kuò)張的房企，忙著通過(guò)縮減拿地、打折賣(mài)房、減少融資、引入戰(zhàn)投、轉(zhuǎn)讓資產(chǎn)等方式降低負(fù)債；而多年求穩(wěn)的“綠檔”房企，則迎來(lái)發(fā)展紅利。

有業(yè)內(nèi)人士直言，房企30強(qiáng)席位重新調(diào)整，有的被直接踢出這一陣營(yíng)，有的在其中上下起伏。總之，想保住自己的座次不是易事，上位更是艱難。而對(duì)于那些具備真正實(shí)力的頭部房企而言，當(dāng)下的環(huán)境不但給了其大魚(yú)吞大魚(yú)、以低成本獲得優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的機(jī)會(huì)，也會(huì)助其拓展業(yè)務(wù)能力圈，培育第二增長(zhǎng)曲線。

“優(yōu)等生”培育第二增長(zhǎng)曲線

在“房住不炒”背景下，房企該如何找到成為“優(yōu)等生”的路徑？

“未來(lái)能實(shí)現(xiàn)有質(zhì)量的增長(zhǎng)，才能算得上是優(yōu)等生，需要改變過(guò)去‘為了規(guī)模而規(guī)模，忽視利潤(rùn)、管理、運(yùn)營(yíng)能力建設(shè)’的發(fā)展邏輯。”肖云祥向《證券日?qǐng)?bào)》記者直言，當(dāng)前的市場(chǎng)環(huán)境較過(guò)去更加嚴(yán)苛，房企的經(jīng)營(yíng)思維需要發(fā)生根本性變化，在“管理紅利時(shí)代”，需要更聚焦效率的提升、成本的控制及能力的打造。

在中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究副總監(jiān)劉水看來(lái)，優(yōu)等生需要在多方面具備超強(qiáng)能力。一是適度的規(guī)模擴(kuò)張速度；二是優(yōu)質(zhì)的風(fēng)險(xiǎn)防控能力和穩(wěn)健的財(cái)務(wù)策略；三是優(yōu)秀的產(chǎn)品打造能力；四是靈活有效的營(yíng)銷(xiāo)管理能力；五是突出的科技創(chuàng)新和應(yīng)用能力。前提是轉(zhuǎn)變經(jīng)營(yíng)思維，從重?cái)?shù)量到重質(zhì)量，從重規(guī)模到重精細(xì)經(jīng)營(yíng)，從產(chǎn)品思維向運(yùn)營(yíng)管理思維轉(zhuǎn)變。

“相對(duì)于傳統(tǒng)房企‘一次性買(mǎi)賣(mài)’的模式，未來(lái)多數(shù)房企商業(yè)模式的底層邏輯將發(fā)生轉(zhuǎn)變，需要強(qiáng)化永續(xù)經(jīng)營(yíng)能力，來(lái)對(duì)抗流動(dòng)性危機(jī)和行業(yè)的不確定風(fēng)險(xiǎn)。”在潘浩看來(lái)，未來(lái)房企發(fā)展的新動(dòng)能，是發(fā)現(xiàn)和培育適合自身的第二增長(zhǎng)曲線，如何培育需要因企而異。

具體到業(yè)務(wù)層面，對(duì)房地產(chǎn)這個(gè)傳統(tǒng)行業(yè)來(lái)說(shuō)，發(fā)展新動(dòng)能雖不易，但亦有可為。在劉水看來(lái)，在綠色建筑方面，依據(jù)相關(guān)政策法規(guī)標(biāo)準(zhǔn)等，提升房企綠色科技水平、產(chǎn)品打造能力和融資能力。在輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)方面，探索輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)發(fā)展模式和邊界，提升輸出水平。在產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新層面，進(jìn)行多元合作、融資創(chuàng)新、聚焦產(chǎn)業(yè)集群。

總而言之，2021年上半年，房地產(chǎn)行業(yè)開(kāi)啟了艱難模式。未來(lái)10年，房企之間不僅僅是住宅規(guī)模之爭(zhēng)，而是進(jìn)入多元戰(zhàn)略差異化競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代。