開(kāi)發(fā)商資金斷裂、審批手續(xù)不全、違規(guī)擅改規(guī)劃……近年來(lái)，由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中出現(xiàn)各種問(wèn)題，導(dǎo)致一些購(gòu)房者有房無(wú)證，飽受群眾詬病。

自2020年4月以來(lái)，湖南將久拖不決的房地產(chǎn)辦證歷史遺留問(wèn)題作為整治重點(diǎn)，在全省范圍內(nèi)開(kāi)展清理工作，將開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房者責(zé)任剝離，為治療這一“通病”找到一劑藥方。80萬(wàn)戶(hù)購(gòu)房者辦證問(wèn)題被提上日程，截至目前，超過(guò)七成購(gòu)房者取得房產(chǎn)證。

多類(lèi)情形導(dǎo)致“辦證難”

今年59歲的姚先生是邵陽(yáng)市寶慶皇府小區(qū)居民。早在2007年，他就購(gòu)買(mǎi)了小區(qū)一套117平方米的商品房，并在2013年交清全部房款。起初，開(kāi)發(fā)商承諾兩三年內(nèi)交房，然而由于開(kāi)發(fā)商資金斷裂，這一樓盤(pán)幾成爛尾樓，交房更是遙遙無(wú)期。

期間，姚先生和多名購(gòu)房者每年都多次反映情況，但樓盤(pán)何時(shí)啟動(dòng)再建遲遲沒(méi)有下文。2020年，邵陽(yáng)市引進(jìn)另一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)接盤(pán)，姚先生才在今年1月拿到鑰匙，并開(kāi)始辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證。

姚先生的遭遇在湖南省乃至全國(guó)具有一定普遍性。購(gòu)房是多數(shù)家庭一筆不小的開(kāi)支，而房產(chǎn)證是這筆資產(chǎn)的有效證明，除了證明房產(chǎn)的所有權(quán)關(guān)系外，還可用于子女落戶(hù)上學(xué)、轉(zhuǎn)售出租、抵押貸款等方面。

長(zhǎng)沙開(kāi)福區(qū)的左岸春天小區(qū)，此前有500多套房屋未能辦證。一位余姓業(yè)主說(shuō)，2018年，他家小孩上一年級(jí)，因?yàn)楫?dāng)時(shí)沒(méi)辦房產(chǎn)證，只能在幾公里外的一所流動(dòng)人口子女學(xué)校就讀。去年五六月辦證之后，他終于能將小孩轉(zhuǎn)到小區(qū)附近的小學(xué)。

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)證辦證難主要包括四類(lèi)情形：非法占用和買(mǎi)賣(mài)土地、擅自改變土地性質(zhì)等違法用地問(wèn)題；違反規(guī)劃建設(shè)、無(wú)證施工導(dǎo)致無(wú)法竣工驗(yàn)收等違規(guī)建設(shè)問(wèn)題；開(kāi)發(fā)企業(yè)破產(chǎn)、開(kāi)發(fā)商找不到人、不配合辦證等開(kāi)發(fā)建設(shè)主體問(wèn)題；土地使用權(quán)、在建工程被開(kāi)發(fā)企業(yè)抵押或被司法查封等涉抵涉訴問(wèn)題。

邵陽(yáng)市自然資源和規(guī)劃局一位副局長(zhǎng)說(shuō)，部分樓盤(pán)在完工之后由于相關(guān)手續(xù)不全或超規(guī)劃建設(shè)，即便是商品房交付購(gòu)房者也無(wú)法辦理房產(chǎn)證，而開(kāi)發(fā)商資金斷裂導(dǎo)致?tīng)€尾更是“硬骨頭”，群眾對(duì)此反映強(qiáng)烈。

據(jù)湖南省自然資源廳介紹，針對(duì)房產(chǎn)證辦證難現(xiàn)象，湖南建立信訪(fǎng)聯(lián)動(dòng)機(jī)制，各地對(duì)轄區(qū)內(nèi)問(wèn)題樓盤(pán)全面摸底排查，共計(jì)摸排出問(wèn)題項(xiàng)目2308個(gè)，涉及房屋1.4萬(wàn)棟，購(gòu)房人83.4萬(wàn)余戶(hù)。

“靶向治療”分類(lèi)處置

自2020年4月起，湖南在全省部署開(kāi)展集中化解房地產(chǎn)辦證信訪(fǎng)突出問(wèn)題專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)，省市縣組建工作專(zhuān)班，從自然資源、住建、稅務(wù)、信訪(fǎng)等部門(mén)共計(jì)抽調(diào)上千人集中辦公，向房產(chǎn)證“老大難”開(kāi)刀。

在專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)中，湖南省及各地市州按照“定領(lǐng)導(dǎo)、定方案、定專(zhuān)人、定職責(zé)、定時(shí)限”原則，全面落實(shí)縣級(jí)“領(lǐng)導(dǎo)包案”，黨政主要領(lǐng)導(dǎo)帶頭包辦重大疑難復(fù)雜問(wèn)題。同時(shí)，與辦理房產(chǎn)證有關(guān)的各部門(mén)抽調(diào)人員形成合力攻堅(jiān)機(jī)制，打通部門(mén)之間的堵點(diǎn)，避免相互推諉，集中高效推動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)。

據(jù)湖南省自然資源廳介紹，由于涉證問(wèn)題復(fù)雜，化解工作中將辦證問(wèn)題按照“缺資金、缺證照、缺主體、有官司”等不同情況，梳理為涉及土地、規(guī)劃、稅費(fèi)、竣工驗(yàn)收、涉抵涉訴等八類(lèi)問(wèn)題，并分類(lèi)明確處置指導(dǎo)意見(jiàn)，收集了一批具有典型性、指引性的處置案例，分期刊發(fā)為地方提供指導(dǎo)。

基本做法是，對(duì)缺證照的，將手續(xù)精簡(jiǎn)為規(guī)劃核實(shí)證明、土地權(quán)屬證明和竣工驗(yàn)收證明等核心要件；對(duì)缺主體的，將承繼單位或轄區(qū)政府授權(quán)單位作為辦證主體，允許適當(dāng)擴(kuò)建商鋪、住宅引進(jìn)新投資者接手爛尾樓；對(duì)缺資金的，采取先辦證、后追繳等辦法；對(duì)有官司的，與法院建立府院聯(lián)動(dòng)機(jī)制等。

購(gòu)房者是房產(chǎn)證辦證難的最大受害者，往往也是“無(wú)過(guò)錯(cuò)人”。長(zhǎng)沙市自然資源和規(guī)劃局干部張瑜告訴記者，在辦證過(guò)程中，很多時(shí)候需要采取“容缺辦理”，即在依法依規(guī)的前提下，優(yōu)先解決作為善意第三者的購(gòu)房人的辦證問(wèn)題，下一步再去“追繳、追訴、追責(zé)”。

在長(zhǎng)沙、邵陽(yáng)等地，主管部門(mén)在確認(rèn)項(xiàng)目“來(lái)源合法、安全合格、權(quán)屬清晰”的前提下，將開(kāi)發(fā)企業(yè)與購(gòu)房人的責(zé)任相剝離，實(shí)行購(gòu)房人辦證與追繳項(xiàng)目建設(shè)單位稅費(fèi)、追究相關(guān)責(zé)任相分離，對(duì)購(gòu)房人無(wú)過(guò)錯(cuò)的遺留問(wèn)題按照先易后難的順序進(jìn)行辦理。

在辦證流程上，湖南各地將正常辦理首次登記所要求的建設(shè)工程規(guī)劃許可證、施工許可證、規(guī)劃竣工驗(yàn)收合格證、國(guó)有土地使用證、已繳稅費(fèi)證明等10余項(xiàng)資料，簡(jiǎn)化為規(guī)劃意見(jiàn)、土地情況、房屋安全、購(gòu)房戶(hù)個(gè)人稅費(fèi)等4個(gè)核心要件，開(kāi)辟綠色通道，設(shè)立專(zhuān)門(mén)窗口，簡(jiǎn)化辦理流程，提高辦證效率。

解決“老大難”要有“新作為”

湖南多地一些久拖不決的房地產(chǎn)辦證難題在專(zhuān)項(xiàng)行動(dòng)中得以解決。截至今年5月底，湖南省用一年時(shí)間累計(jì)化解1821個(gè)問(wèn)題項(xiàng)目，化解率達(dá)75.43%，共計(jì)為60.6萬(wàn)多購(gòu)房戶(hù)解決辦證難題，發(fā)放不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證47萬(wàn)本，同時(shí)追繳出讓金、稅費(fèi)和非稅收入共計(jì)約15.21億元。

湖南不少參與化解辦證難題的干部認(rèn)為，除了創(chuàng)新工作方式和業(yè)務(wù)流程之外，并沒(méi)有太多可依賴(lài)的新政策，但卻能化解存在數(shù)年甚至一二十年的難題，關(guān)鍵在于從上至下形成了在解決老難題中有“新?lián)?dāng)、新作為”的氛圍。

事實(shí)上，房地產(chǎn)證辦理難具有一定普遍性，其中暴露出城市建設(shè)過(guò)程管理不到位、執(zhí)法不嚴(yán)格等問(wèn)題，尤其是在部門(mén)改革和職能調(diào)整后，更需要查缺補(bǔ)漏，建立長(zhǎng)效機(jī)制，防止出現(xiàn)新問(wèn)題。

城市建設(shè)管理需要統(tǒng)籌各方力量，防止“各掃門(mén)前雪”。部分受訪(fǎng)干部反映，房產(chǎn)證辦證難題主要是因?yàn)橐恍潜P(pán)在開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中違規(guī)占用土地、違規(guī)施工、資金監(jiān)管不到位等。較為典型的是部分樓宇擅自加蓋，而執(zhí)法監(jiān)督不到位，致使問(wèn)題樓盤(pán)“木已成舟”。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在城市建設(shè)管理過(guò)程中，一方面要明確部門(mén)職責(zé)，形成管理合力，加大執(zhí)法監(jiān)管和事后追責(zé)力度；另一方面，要建立長(zhǎng)效機(jī)制，“治老病”的同時(shí)“防新病”。

2020年，湖南省自然資源廳、省住建廳等四部門(mén)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于開(kāi)展“交房即交證”改革試點(diǎn)的通知》，明確將在長(zhǎng)沙市、株洲市、湘潭市和郴州市四個(gè)地區(qū)全面開(kāi)展“交房即交證”試點(diǎn)工作，其他市州根據(jù)實(shí)際情況選擇有條件的1-2個(gè)縣市區(qū)開(kāi)展試點(diǎn)。自今年起，將在試點(diǎn)地區(qū)“交房即交證”工作評(píng)估基礎(chǔ)上，制定實(shí)施方案，組織在全省分批次推進(jìn)“交房即交證”改革，逐步形成長(zhǎng)效機(jī)制，從初始環(huán)節(jié)防止再出現(xiàn)辦證難題。