隨著融資政策持續(xù)收緊，房企融資利率走高，不少人感嘆：“當房企的業(yè)主不如當債主！”
王禹（化名）是一名商票中介，負責對接供應商與資金方，從中賺取傭金。商票指由金融公司或企業(yè)開出的短期票據(jù)，委托由銀行以外承兌的付款人，在指定日期無條件支付確定金額給收款人或持票人。
“在房地產領域，商票可以理解為房企向供應商打的欠條。供應商在承兌期限前需要現(xiàn)金時可以轉讓商票，但需要貼息。”7月4日，王禹告訴時代周報記者，現(xiàn)在市場上資金緊張，部分房企的商票折價35%-37%。這意味著，一張100萬元的商票，中介只需要花63萬-65萬元就可以買到。
王禹表示，承兌時間最長為一年，兌現(xiàn)周期較短。如果順利，投資年化回報可觀。但今年多家房企商票兌付延期或無法兌付，買商票要做好虧掉本金的準備。有的商票流入市場時已接近兌付期限，屆時能否要回本息各憑本事。
房地產金融高壓下，當前房企融資已十分困難。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，上半年房企融資規(guī)模為5480億元，較去年同期收縮超千億元；境內票券平均票面利率5.07%，同比上升79個基點。據(jù)克而瑞研究中心不完全統(tǒng)計，2021年上半年100家典型房企融資額同比下降34%，是2018年以來最低水平。
“能發(fā)債已經(jīng)不錯了”
由于發(fā)債條件限制較少且可以提前贖回，美元債一度是房企融資的首選渠道，也是融資環(huán)境冷熱的重要衡量標準。
7月3日，中型房企財務總監(jiān)姜杰（化名）對時代周報記者表示，今年多家規(guī)模房企債務爆雷，導致市場信心不足，美元債市場持續(xù)降溫。
“某頭部房企是境外資本的心頭好，但5月也出現(xiàn)發(fā)不出債的情況。”姜杰說道。
近期，姜杰所在的房企發(fā)行了一筆利率超過12%的美元債。
“能發(fā)債已經(jīng)不錯了。”姜杰告訴時代周報記者，房企關注的不是利率高低，而是能否成功發(fā)行。
如姜杰所言，當前正值房企美元債寒冬。今年上半年，境外債市場持續(xù)低迷，發(fā)債規(guī)模收縮明顯，票面利率呈不穩(wěn)定波動。貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，境外融資規(guī)模同比下降29%。
房企境內融資同樣受限，整體呈現(xiàn)規(guī)?？s減、成本走高的局面。
根據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2021年上半年，房企境內外債券融資累計約5480億元，同比下降16%，規(guī)模累計增速連續(xù)兩年下降，融資規(guī)模較2019年、2020年同期分別收縮1296億元與1026億元。境內債券融資方面，上半年，房企債券平均票面利率5.07%，較2020年同期上升79個基點。
在融資環(huán)境持續(xù)收緊狀態(tài)下，房企融資兩級分化。時代周報記者梳理發(fā)現(xiàn)，有央企國企資質背書且規(guī)模在行業(yè)前十的企業(yè)更受資本青睞，如中海、越秀、萬科等房企發(fā)行了多筆利率不到3%的債，而部分信用評級低且杠桿較高的企業(yè)發(fā)債利率超過10%。
日前，華泰證券發(fā)布研報指出，房企債權類融資監(jiān)管趨嚴，不同債務負擔的房企融資能力和償債能力有所分化。長期來看，房企信用資質分化是趨勢，房企自身稟賦如股東背景、土儲質量、拿地能力和融資能力將成為房企分化的關鍵。股東背景優(yōu)、經(jīng)營能力強、財務安全度高的房企信用風險較為可控，且競爭優(yōu)勢有望持續(xù)。
積極開辟新融資渠道
目前，房企融資正遭多面夾攻。一方面，房地產融資政策監(jiān)管持續(xù)加強，監(jiān)管部門擬將“三道紅線”試點房企的商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，要求房企將商票數(shù)據(jù)隨“三道紅線”監(jiān)測數(shù)據(jù)每月上報；另一方面，房貸集中度管理成效初顯，房貸辦理周期拉長，房企回籠資金難度增加。
傳統(tǒng)“拿錢”渠道全面受限，房企不得不開辟其它融資渠道，分拆旗下商業(yè)和物業(yè)板塊上市已成行業(yè)主流。
6月28日，越秀地產旗下物業(yè)公司越秀服務登陸港股市場；7月2日，中駿集團旗下中駿商管物業(yè)公司成功于香港聯(lián)交所主板正式掛牌上市；融信中國旗下物業(yè)板塊融信服務已完成全球發(fā)售，預計7月16日上市。
今年以來，已上市物企共達45家，遞表排隊等待上市物企達24家。中指研究院預計，到2021年年末，物管板塊上市公司總數(shù)量有望超70家，較2019年年底增長超150%。
對急需資金的房企而言，分拆旗下商業(yè)和物業(yè)板塊上市是比劃算的買賣，不僅可為企業(yè)開辟新融資渠道及降低融資成本，減輕母公司的負債壓力；商業(yè)和物業(yè)板塊收入穩(wěn)定，也能為房企帶來充足的現(xiàn)金流，減輕銷售端的壓力。
相比于地產板塊，商業(yè)和物業(yè)板塊能獲得更高的估值，更受資本市場青睞，融資通道也更順暢。時代周報記者統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，港交所上市物管企業(yè)的平均動態(tài)市盈率超過30倍，而內房股平均動態(tài)市盈率低于10倍。
與此同時，公募REITs落地，房企融資難題或迎來破局。
6月21日，首批9只公募REITs上市交易，標志著國內公募REITs試點正式落地。上市首日，9只產品全線飄紅，漲幅最大的蛇口產園錄得14.72%漲幅。
7月5日，一名房產地產分析師對時代周報記者表示，公募REITs為房企提升存量資產流動性提供了可能，房企能盤活資產后減少資金投入。另一方面，公募REITs市場認可度高，資金進入積極性也更高。未來公募REITs將成為房企融資突破的新方向，與REITs相關的概念股或迎來爆發(fā)。
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