在調(diào)控政策疊加影響下，此前“高燒”的深圳樓市已逐步回歸理性。機(jī)構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，盡管6月單月深圳新房住宅成交量環(huán)比小幅回升，但從整個上半年來看，新房住宅共網(wǎng)簽26140套，同比上漲56%，環(huán)比卻下滑9%；二手房方面降溫更為顯著，2021年上半年，深圳二手住宅共網(wǎng)簽28442套，同比下滑35%，環(huán)比更是下滑了45%。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，隨著土地供應(yīng)的加大，以及調(diào)控政策的進(jìn)一步強(qiáng)化，深圳樓市成交量很難提升上來，預(yù)計今年將一直處于“橫盤”狀態(tài)，甚至不排除向明年傳遞。
6月新房住宅成交量低位小幅回升
在當(dāng)前的深圳新房市場上，全民“打新”“搶房”的風(fēng)氣正逐漸消失。
從實時市場情況來看，來自中原的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年6月份，深圳共有7個住宅項目獲批，11個住宅項目開盤。住宅批售面積29.3萬平方米，環(huán)比上升8.1%；推售38.3萬平方米，環(huán)比上升112.1%。
成交量方面，6月份，深圳新房住宅成交2866套，環(huán)比上升7.1%；成交面積為28.1萬平方米，環(huán)比上升5.8%。
“由于6月是房企沖刺年中業(yè)績的關(guān)鍵期，項目推盤和促銷活動力度均較大，因此帶動成交量低位回升。”諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠分析稱。
從深圳各區(qū)域成交情況來看，6月份，寶安、龍華、南山、龍崗、坪山五個區(qū)成交面積出現(xiàn)上升，其余六個區(qū)成交面積下滑。其中，坪山區(qū)成交量增長最為顯著，環(huán)比增長83.8%，主要為5月入市的金尊府、佳華領(lǐng)悅集中網(wǎng)簽。而光明區(qū)下滑最為明顯，成交面積下滑81.3%，主要是由于近三月該區(qū)無新增住宅供應(yīng)。
值得一提的是，深房中協(xié)(“深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會”的簡稱，下同)根據(jù)深圳市住建局房地產(chǎn)信息平臺公示的商品房成交(完成產(chǎn)權(quán)過戶)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2021年1-6月，深圳全市新房住宅共計成交26410套，較去年同期1-6月份新房住宅16727套成交量，同比上漲57.8%。從月度看，2021年上半年新房住宅成交量主要“貢獻(xiàn)點”在于1月份，延續(xù)了2020年下半年新房市場的熱度。
事實上，新房市場的成交與供應(yīng)情況也息息相關(guān)，隨著2020年下半年新房供應(yīng)的集中釋放，2021年以來尤其是從二季度開始，深圳新房住宅供應(yīng)已出現(xiàn)間斷性的回落；同時，由于“2·8”指導(dǎo)價新政對于二手房市場的影響，開始部分傳導(dǎo)至新房市場，綜合導(dǎo)致了2020年上半年深圳新房市場熱度相比去年有所下降。
深圳中原董事總經(jīng)理鄭叔倫指出，從實時市場情況來看，當(dāng)前市場上對房價短期內(nèi)無上漲預(yù)期，置業(yè)者購房節(jié)奏放慢，選房較為理性。由于新房住宅市場首付比例低于大部分二手住宅房源，因此置業(yè)者的置業(yè)偏好向新房傾斜，其對新房住宅市場理性和熱情并存。
“隨著新房住宅供應(yīng)回升，預(yù)計近期新房市場過戶套數(shù)會隨之上升。”鄭叔倫稱。
二手住宅回歸理性，網(wǎng)簽量“五連跌”
相比新房市場，二手房市場受制于“2·8”指導(dǎo)價新政以及信貸收緊影響，降溫更為明顯。
“我去年4月在福田區(qū)買下一套二手房，小兩居，當(dāng)時計劃住幾年，再換套三居室，現(xiàn)在換房首付太高，沒個八九百萬，別想換了。所以我索性不關(guān)注市場了，先住著吧。”深圳當(dāng)?shù)匾粯I(yè)主如是說。
這只是深圳購房者逐步回歸理性的一個縮影。反饋至數(shù)據(jù)層面，來自樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，6月份，深圳二手住宅市場網(wǎng)簽3216套，環(huán)比下跌14%，已呈現(xiàn)“五連跌”態(tài)勢；市場過戶2575套，環(huán)比下跌14%，同比下跌75%。
從各區(qū)來看，過戶量普降，均未能過千。過戶量最高的為龍崗區(qū)，過戶720套，環(huán)比下跌11%；福田、羅湖、寶安、南山四區(qū)的過戶量也分別環(huán)比下跌10%、13%、17%、25%。
在業(yè)內(nèi)看來，深圳二手房月成交量5000套為“榮枯線”，3000套為“冰點線”。實際上，自二手房指導(dǎo)價新政出臺以來，深圳二手房網(wǎng)簽量已連續(xù)4個月跌破5000套。
而從今年上半年整體數(shù)據(jù)來看，深圳二手住宅共網(wǎng)簽28442套，同比下滑35%，環(huán)比降幅更是達(dá)到45%。
市場趨冷，也逐步反饋至二手住宅成交均價上。自“2·8”指導(dǎo)價新政出臺后，深圳二手住宅成交均價環(huán)比一改以往的上漲態(tài)勢，轉(zhuǎn)而出現(xiàn)下跌狀態(tài)。按月來分析，樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，3月份下滑幅度最大，4月份出現(xiàn)小幅反彈，最近的5、6月份漲幅再度出現(xiàn)下調(diào)。與此同時，價格同比也出現(xiàn)了較大變化，從1月份的37%漲幅，下調(diào)至6月份的8.9%。
除此之外，據(jù)樂有家門店數(shù)據(jù)監(jiān)控顯示，6月深圳在新增二手住宅在售房源、新增求購、二手帶看等方面均有小幅下滑。
而房源掛牌量方面，依然在不斷增多。據(jù)深房中協(xié)根據(jù)四大行(樂有家、Q房網(wǎng)、貝殼找房、中原地產(chǎn))公開掛盤出售數(shù)據(jù)統(tǒng)計，截至2021年6月30日，深圳全市掛盤出售房源約12.68萬套(存在重復(fù)房源)，比5月31日統(tǒng)計到的約12.03萬套在售房源持續(xù)上升5.4%。
對此，深房中協(xié)方面表示，二手房掛盤量的增加，一方面可以折射出部分業(yè)主心態(tài)的微妙變化，另一方面，掛盤量的增加與二手房網(wǎng)簽量的持續(xù)低迷，也預(yù)示著成交周期的拉長。在當(dāng)前調(diào)控持續(xù)發(fā)力的背景下，隨著放盤量的持續(xù)增加，成交周期或?qū)⒊掷m(xù)拉長，下半年或許會有更多“筍盤”(即低于市場價、性價比高的房源)冒出。
房產(chǎn)中介出現(xiàn)閉店，經(jīng)紀(jì)人休假
深圳樓市成交趨冷后，受到直接影響的便是房產(chǎn)中介。
新京報記者了解到，目前深圳房產(chǎn)中介門店變得冷清了，“市場低迷，肯定有影響。最近一段時間，有一些門店選擇關(guān)門節(jié)省成本，一些中介允許經(jīng)紀(jì)人去休假。不同經(jīng)紀(jì)公司戰(zhàn)略規(guī)劃不一樣，我們公司目前人員還算穩(wěn)定。”深圳當(dāng)?shù)匾患医?jīng)紀(jì)公司相關(guān)人員稱。
據(jù)深房中協(xié)統(tǒng)計，2021年1-6月份以來，深圳全市實名登記的從業(yè)人員雖然存在部分下滑現(xiàn)象，以6月30日時間節(jié)點有效實名登記從業(yè)人員數(shù)量為例，同比去年同期，僅小幅下滑11.8%，但總量仍處在平穩(wěn)的水平，并未出現(xiàn)所謂大面積“離職潮”，這一現(xiàn)象也與各機(jī)構(gòu)及時補(bǔ)充從業(yè)人員有關(guān)。
對此，深房中協(xié)指出，現(xiàn)階段從業(yè)人員規(guī)模總體平穩(wěn)，主要是由于新政實施還不到五個月，房地產(chǎn)中介行業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展，無論是在從業(yè)人員心態(tài)方面，還是各企業(yè)人才隊伍招錄與建設(shè)方面，都已積累了相對豐富的應(yīng)對經(jīng)驗，短期內(nèi)新政對于從業(yè)人員的沖擊尚可應(yīng)付。
但是，深房中協(xié)表示，若是現(xiàn)階段成交量低于“榮枯線”(即月均二手房網(wǎng)簽持續(xù)長時間低于5000套)的市場成為“新常態(tài)”，則從業(yè)人員規(guī)?；?qū)⒃谙掳肽瓿霈F(xiàn)較大幅度的波動。
業(yè)內(nèi)：調(diào)控效應(yīng)下，深圳樓市低迷或?qū)⒀永m(xù)
對于目前深圳樓市的整體表現(xiàn)，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，相比5月份，6月份深圳樓市的成交量又有所下降，主要原因在于，二手住房成交參考價格發(fā)布機(jī)制下，賣家掛牌意愿明顯減弱，不愿意掛牌或不愿意以參考價來掛牌，這導(dǎo)致成交受阻。此外，買家預(yù)期也開始不再積極。
“5月份二手房價格就已出現(xiàn)下降，在此背景下，銀行信貸整體收緊，利率上升，以及深圳市最近出臺的相關(guān)政策，對市場預(yù)期產(chǎn)生了較大沖擊。”李宇嘉稱。
諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師梁楠認(rèn)為，隨著調(diào)控政策效應(yīng)逐漸顯現(xiàn)，深圳二手房市場成交量已明顯下滑，預(yù)計接下來隨著二手房購房貸款管理趨嚴(yán)，二手房市場或?qū)⑦M(jìn)一步回落。
中國城市經(jīng)濟(jì)專家委員會副主任宋丁指出，深圳6月樓市之所以降溫明顯，除了受疫情影響，出行受阻進(jìn)而影響成交外，更重要的原因在于，去年以來，在嚴(yán)厲的政策調(diào)控下，深圳房地產(chǎn)市場被嚴(yán)格管控，“房價基本處在橫盤架構(gòu)，局部樓盤出現(xiàn)一些小幅下跌，但整體價格還沒有出現(xiàn)明顯大震蕩。不過，成交量持續(xù)萎縮，尤其是6月份表現(xiàn)特別明顯，反映出目前市場的低迷。”
“今年上半年，土地供應(yīng)明顯加大，比如在保障住房、租賃住房、人才安居房方面加大供應(yīng)規(guī)模，由此，供需關(guān)系上發(fā)生一個根本逆轉(zhuǎn)。”宋丁指出，隨著政府部門加大土地供應(yīng)，以及政策調(diào)控的進(jìn)一步強(qiáng)化，深圳樓市“橫盤”時代隨之出現(xiàn)，成交量很難提升上來，且時間上并非短期，預(yù)計今年將一直處于“橫盤”狀態(tài)，甚至不排除向明年傳遞。在此背景下，預(yù)計深圳局部地區(qū)將呈現(xiàn)微跌式發(fā)展態(tài)勢。
談及接下來市場走勢，在李宇嘉看來，主要取決于深圳二手房參考價的影響，“目前來看，二手房參考價不太可能退出，預(yù)計樓市還將進(jìn)一步下行，至少7月份還會保持目前走勢。”
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