7月6日，澎湃新聞獲悉，北大光華REITs調(diào)研組近日發(fā)布一份《關(guān)于加快推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)的建議》的報(bào)告。報(bào)告指出，多地政府和企業(yè)提出保障性租賃住房與傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施特點(diǎn)相近，也有存量資產(chǎn)、有投資需求、有穩(wěn)定現(xiàn)金流等，又是民生之急需，希望能夠加快推動(dòng)保障性租賃住房REITs試點(diǎn)。

國(guó)家發(fā)展改革委7月2日發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）試點(diǎn)工作的通知》（簡(jiǎn)稱958號(hào)文）中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍拓展到清潔能源、保障性租賃住房等基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。同時(shí)，國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于加快發(fā)展保障性租賃住房的意見(jiàn)》，明確保障性租賃住房基礎(chǔ)制度和支持政策。

報(bào)告表示，發(fā)展保障性租賃住房REITs，盤活存量資產(chǎn)，帶動(dòng)增量投資，形成保障性租賃住房行業(yè)的資金鏈條閉環(huán)，實(shí)現(xiàn)投融資良性內(nèi)循環(huán)，可以走出一條解決大城市租賃住房供給的新路子。

同時(shí)，保障性租賃住房REITs作為權(quán)益型的成熟資產(chǎn)持有平臺(tái)，可為保障性租賃住房企業(yè)提供有效的退出渠道，從而使企業(yè)在不累積負(fù)債的同時(shí)，形成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)和退出的閉環(huán)，形成可持續(xù)發(fā)展的“開(kāi)發(fā)、運(yùn)營(yíng)、盤活”的新模式，提升租賃住房行業(yè)直接融資比例，降低租賃住房行業(yè)杠桿率和金融風(fēng)險(xiǎn)；還可以通過(guò)使用募集資金，收購(gòu)空置或低效利用的符合條件的存量資產(chǎn)，將其改建為保障性租賃住房。

解決大城市新市民、青年人等住房困難問(wèn)題的有效途徑

“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)綱要明確提出：“加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，有效盤活存量住房資源，有力有序擴(kuò)大城市租賃住房供給”。

根據(jù)報(bào)告，我國(guó)租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式已經(jīng)初步形成，目前，基礎(chǔ)設(shè)施REITs試首批試點(diǎn)項(xiàng)目已完成發(fā)行上市。項(xiàng)目既包括產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目，也包括特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類項(xiàng)目，總發(fā)行規(guī)模約314億元，回籠增量資本金170余億元。其中，重資產(chǎn)模式存在歷史形成的租賃住房資產(chǎn)難以盤活，人口流入多的大城市租賃住房投資壓力大，以及資產(chǎn)退出渠道匱乏抑制行業(yè)投資能力。

北大光華REITs調(diào)研組認(rèn)為，發(fā)展保障性租賃住房REITs，是解決大城市新市民、青年人等住房困難問(wèn)題的有效途徑，是促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的重要舉措，是改善住房租賃市場(chǎng)結(jié)構(gòu)和提升服務(wù)水平的現(xiàn)實(shí)需要。

我國(guó)租賃住房市場(chǎng)發(fā)展滯后，住房租賃人口占比約為11%，遠(yuǎn)低于發(fā)達(dá)國(guó)家30%水平。大城市房?jī)r(jià)高，城市中低收入群體買不起房，也租不好房，中等收入群體背負(fù)沉重的房貸支出。抽樣調(diào)查表明，2019年1.35億進(jìn)城農(nóng)民工中，購(gòu)買住房比例為19.5%，進(jìn)城10年以上的5200多萬(wàn)農(nóng)民工中，購(gòu)買商品房的占比為25.1%，享受共有產(chǎn)權(quán)住房和經(jīng)濟(jì)適用房的占比為16.7%，居住在政府提供的公租房的占比僅為1.2%。

我國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程仍處于快速發(fā)展階段。根據(jù)北京大學(xué)光華管理學(xué)院智庫(kù)平臺(tái)光華思想力預(yù)測(cè)，到2035年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為75%左右，還有近2億農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進(jìn)城。

從國(guó)際上看，REITs是租賃住房的重要持有主體。以美國(guó)為例，機(jī)構(gòu)持有租賃房屋數(shù)量的比重約50%，而REITs則是其中最重要的部分。

保障性租賃住房REITs的發(fā)展和壯大，有助于改善中國(guó)目前以個(gè)人供給為主的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)，促進(jìn)住房租賃市場(chǎng)向規(guī)?；?、機(jī)構(gòu)化和專業(yè)化發(fā)展。通過(guò)新建保障性租賃住房或改造現(xiàn)有房產(chǎn)，向租客提供需求適配的租賃住房，有利于解決目前住房租賃市場(chǎng)存在的供給結(jié)構(gòu)失衡問(wèn)題；同時(shí)通過(guò)提升租賃服務(wù)水平，穩(wěn)定租賃關(guān)系，規(guī)范租賃市場(chǎng)主體行為，保障租客權(quán)益，有利于解決租住品質(zhì)差、租金價(jià)格高、租期不穩(wěn)定等問(wèn)題。

北大光華REITs調(diào)研組調(diào)研發(fā)現(xiàn)，試點(diǎn)項(xiàng)目所在的企業(yè)普遍具有“五有”特點(diǎn)：“有存量資產(chǎn)盤活需求，有新增投資發(fā)展需求，有資產(chǎn)結(jié)構(gòu)優(yōu)化需求，有穩(wěn)定現(xiàn)金流，有改革創(chuàng)新團(tuán)隊(duì)”，對(duì)推動(dòng)基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)有較高的積極性和創(chuàng)造性。各地政府和企業(yè)對(duì)擴(kuò)大試點(diǎn)、以點(diǎn)帶面抱有更多的期待。

重資產(chǎn)模式下，政府“捧著金飯碗要飯”

總體上看，我國(guó)租賃住房行業(yè)的商業(yè)模式已經(jīng)初步形成。根據(jù)資產(chǎn)投入程度，一般可分為重資產(chǎn)、中資產(chǎn)和輕資產(chǎn)三種模式。

北大光華REITs調(diào)研組此次調(diào)研重點(diǎn)為重資產(chǎn)模式，既包括歷史上形成的以地方政府和國(guó)有企業(yè)為主持有經(jīng)營(yíng)的公租房、廉租房；也包括近年來(lái)推出的利用集體建設(shè)用地建設(shè)的保障性租賃住房和在專門用于租賃住房建設(shè)的國(guó)有用地（如上海的R4用地等）上建設(shè)的保障性租賃住房等。

重資產(chǎn)模式租賃住房項(xiàng)目，通常采取集中式管理，服務(wù)水平比較高，租賃關(guān)系也相對(duì)穩(wěn)定，有利于機(jī)構(gòu)化、專業(yè)化租賃企業(yè)的培育發(fā)展。但重資產(chǎn)類項(xiàng)目前期投資壓力大、回收期長(zhǎng)，政府和社會(huì)資本持續(xù)投資意愿和投資能力受到限制。

從調(diào)研結(jié)果看，北大光華REITs調(diào)研組總結(jié)出三個(gè)方面的問(wèn)題：歷史形成的租賃住房資產(chǎn)難以盤活，人口流入多的大城市租賃住房投資壓力大，以及資產(chǎn)退出渠道匱乏抑制行業(yè)投資能力。

調(diào)研組分別以重慶市、蘇州市的情況來(lái)說(shuō)明前兩個(gè)問(wèn)題。

以重慶為例，全市公租房（含廉租房）保有量56.4萬(wàn)套，已分配54萬(wàn)套，惠及約140萬(wàn)人；中心城區(qū)公租房保有量39.05萬(wàn)套，已分配37萬(wàn)套，惠及約97萬(wàn)人；僅中心城區(qū)公租房建設(shè)累計(jì)投入890億元，資金來(lái)源主要為中央補(bǔ)助資金、市級(jí)財(cái)政資金、銀行貸款等。截至2020年底，全部貸款余額僅為100億元，按賬面成本計(jì)算的項(xiàng)目?jī)糍Y產(chǎn)約790億元全部沉淀在項(xiàng)目上，難以利用現(xiàn)有手段盤活，事實(shí)上造成地方政府“捧著金飯碗要飯”。

以蘇州市為例，2020年全市流動(dòng)人口約352萬(wàn)人，其中絕大部分通過(guò)租房解決住房問(wèn)題，全市出租房源約171萬(wàn)套，租賃住房供不應(yīng)求。未來(lái)3年內(nèi)，蘇州市還須通過(guò)建設(shè)人才住房、單位宿舍等多種方式，籌集保障性租賃住房10萬(wàn)套。在住房?jī)r(jià)格絕對(duì)水平更高、流動(dòng)人口占比更高的上海，租賃人群近880萬(wàn)，存在1.9億平方米的巨大租賃住房供需錯(cuò)配和缺口，“十四五”期間計(jì)劃新增租賃住房40萬(wàn)套，財(cái)政資金和社會(huì)資本投資壓力大。

此外，重資產(chǎn)模式租賃住房融資手段相對(duì)豐富，但主要集中在債務(wù)性融資，包括銀行貸款、各類債券、保險(xiǎn)債權(quán)計(jì)劃、ABS等產(chǎn)品。中國(guó)建設(shè)銀行以“長(zhǎng)租即長(zhǎng)住、長(zhǎng)住即安家”的新理念，實(shí)施“住房租賃戰(zhàn)略”，綜合運(yùn)用金融、科技、信用等優(yōu)勢(shì)，創(chuàng)新租賃住房金融服務(wù)，推動(dòng)成立租房產(chǎn)業(yè)聯(lián)盟、構(gòu)建長(zhǎng)租市場(chǎng)機(jī)制，促進(jìn)了租賃住房行業(yè)的投融資發(fā)展。但整體而言，由于缺乏權(quán)益性資金的前端投資和存量資產(chǎn)后端退出渠道，租賃住房行業(yè)的自我投融資能力受到抑制。

應(yīng)隔離租賃住房資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金混同使用

調(diào)研組援引研究機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)表示，2017-2019年我國(guó)租賃住房總面積分別為64.12億、67.33億和70.7億平方米，2020年中國(guó)的住房租賃市場(chǎng)服務(wù)人口數(shù)量已突破2億。其中，提供集中式管理服務(wù)的公租房、廉租房以及近年來(lái)發(fā)展的各類重資產(chǎn)保障性租賃住房，都可以通過(guò)REITs盤活融資。近兩年來(lái)，共有18單租賃住房類REITs產(chǎn)品發(fā)行成功，發(fā)行規(guī)模合計(jì)215.56億元，發(fā)行利率一般在4.5%-5%。經(jīng)過(guò)市場(chǎng)詢價(jià)，首批基礎(chǔ)設(shè)施REITs中產(chǎn)權(quán)類項(xiàng)目的投資者要求收益率在4%-5%之間。

以北京某集體建設(shè)用地租賃住房項(xiàng)目為例，項(xiàng)目總建筑面積30萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)總投入43.63億元，以村集體持有租賃住房發(fā)行REITs，收益率保守可達(dá)4.8%；以廣州公租房進(jìn)行測(cè)算，標(biāo)準(zhǔn)租金平均約23元/平方米/月，以投資成本5000元/平方米計(jì)，租金收益率約5.5%。

“上述數(shù)據(jù)顯示，符合條件的租賃住房項(xiàng)目收益率滿足發(fā)行REITs的基本財(cái)務(wù)條件。”調(diào)研組說(shuō)。6月18日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議確定加快發(fā)展保障性租賃住房的政策，明確租賃企業(yè)向個(gè)人出租住房減按1.5%繳納增值稅，企事業(yè)單位等向個(gè)人、規(guī)模化租賃企業(yè)出租住房，減按4%征收房產(chǎn)稅。初步測(cè)算，上述稅收政策將至少增加REITs產(chǎn)品一個(gè)百分點(diǎn)的收益率。

基于此，北大光華REITs調(diào)研組提出：可將保障性租賃住房資產(chǎn)納入基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)范圍，優(yōu)先選擇直轄市和人口凈流入的大城市、各類符合條件的保障性租賃住房資產(chǎn)開(kāi)展試點(diǎn)，并防范募集資金流入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域。

調(diào)研組認(rèn)為，這有利于保障性租賃住房資產(chǎn)與房地產(chǎn)切割，防止市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控政策誤讀和輿論炒作。而租賃住房需求主要集中在直轄市和人口凈流入的大城市，我國(guó)重點(diǎn)10城的租賃市場(chǎng)規(guī)模合計(jì)約占全國(guó)市場(chǎng)規(guī)模的50%。

對(duì)于重資產(chǎn)模式租賃住房，調(diào)研組建議建立土地多元供應(yīng)制度。一是繼續(xù)擴(kuò)大前述劃撥土地及其他保障性租賃住房項(xiàng)目用地供應(yīng)，相關(guān)土地供應(yīng)計(jì)劃單列。二是因地制宜，允許企事業(yè)單位利用自有閑置用地建設(shè)租賃住房，供應(yīng)本單位職工及周邊符合條件的保障對(duì)象。三是改變過(guò)去部分保障性住房用地過(guò)于偏僻、交通不便的情況，重視職住平衡需求，確保租賃住房供給與實(shí)際需求相匹配。

同時(shí)建立健全相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和制度，加強(qiáng)部門協(xié)同，提高REITs重組環(huán)節(jié)政府審批效率的同時(shí)，徹底隔離租賃住房資金與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金混同使用，確保發(fā)行租賃住房REITs的回籠資金主要投入租賃住房建設(shè)運(yùn)營(yíng)。