7月5日，澎湃新聞（www.thepaper.cn）從國際評級機構(gòu)惠譽發(fā)布的報告中獲悉，隨著2019年下半年以來中國內(nèi)地的房地產(chǎn)市場信貸環(huán)境收緊，中國的開發(fā)商可能會尋求提高銷售周轉(zhuǎn)率，以作為提供開發(fā)資金的重要途徑。

惠譽稱，2021年的前5個月，被視為內(nèi)部資金的房企銷售回款在總開發(fā)資金中的占比自2011年的36%攀升至55%。相比之下，國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，貸款、債券、信托和股票等外部資金所占比例則從64%下降至45%。

報告中寫道，繼2016年末中國政府高層定調(diào)“房住不炒”之后，2019年下半年，過熱的房地產(chǎn)開發(fā)市場開始去杠桿，以防范系統(tǒng)性風(fēng)險。此外，監(jiān)管部門還在2020年8月出臺了“三道紅線”政策，想通過設(shè)定三條債務(wù)比率上限來嚴格控制開發(fā)商的高杠桿。

“三道紅線”具體內(nèi)容包括：剔除預(yù)收款的資產(chǎn)負債率不得大于70%，凈負債率不得大于100%，以及現(xiàn)金短債比不得小于1倍等三大財務(wù)監(jiān)管指標。 

惠譽預(yù)計，未來幾年信貸環(huán)境將持續(xù)緊縮。對房地產(chǎn)行業(yè)的貸款、信托和債券發(fā)行規(guī)模的增速在2021年前5個月降至歷史新低。

在難以獲得外部融資的情況下，惠譽認為，房企（尤其是那些再融資壓力加劇的企業(yè)）或會尋求提高周轉(zhuǎn)率來為新項目融資。低周轉(zhuǎn)的房企往往信用狀況較差，反之亦然。周轉(zhuǎn)率是多種因素共同作用的結(jié)果，包括產(chǎn)品類型、管理策略和地域集中度等。

澎湃新聞從消息人士處獲悉，未來監(jiān)管層或許將不僅限于從已有的“三道紅線”來監(jiān)測開發(fā)商的財務(wù)狀況，還將把開發(fā)商的商票數(shù)據(jù)納入監(jiān)控范圍，并每月上報。

另一家國際評級機構(gòu)標普在6月29日的一份報告中稱，在選取了100家在中國境內(nèi)上市或者發(fā)債的開發(fā)商作為樣本進行分析后發(fā)現(xiàn)，行業(yè)整體杠桿改善情況有限，且多數(shù)房企更傾向于使用增加少數(shù)股東權(quán)益或者將房地產(chǎn)開發(fā)項目移至表外等方式改善并表范圍內(nèi)的財務(wù)杠桿。

標普稱，從“三道紅線”的核心指標變化上看，行業(yè)整體降杠桿情況并不樂觀。100家樣本企業(yè)中62家企業(yè)的凈負債率有所下降，扣除預(yù)收后資產(chǎn)負債率下降的有53家，現(xiàn)金短期債務(wù)比提升的只有49家。標普認為，這主要是由于凈負債率指標的分子和分母均可以通過增加銷售回款、出售項目股權(quán)、調(diào)整少數(shù)股東權(quán)益占比等多種方式進行調(diào)節(jié)，而扣除預(yù)收后的資產(chǎn)負債率與企業(yè)銷售能力和市場情況相關(guān)性較高，現(xiàn)金短期債務(wù)比關(guān)乎企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)且受多種因素影響，較難直接進行調(diào)節(jié)。

標普在報告中寫道，“若房企融資環(huán)境持續(xù)偏緊，流動性風(fēng)險或?qū)⒊蔀橐l(fā)房企信用事件的重要觸發(fā)因素。 我們認為，流動性壓力較大的房企同時也面臨經(jīng)營和再融資壓力。100家樣本房企中，16%的企業(yè)2020年末現(xiàn)金短期債務(wù)較2019年下降且小于1倍，表明這些企業(yè)的流動性壓力逐步加大并且流動性風(fēng)險較高。”