新型城鎮(zhèn)化建設(shè)成為今年重點(diǎn)投資方向之一。未來(lái)主要城市群、都市圈的發(fā)展將改變中國(guó)現(xiàn)有城市格局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)、人口、資金等要素不斷向中心城市集聚。日前， “RICS中國(guó)峰會(huì)2021創(chuàng)新格局下的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市服務(wù)”大會(huì)在上海舉辦，并輸出以上觀點(diǎn)。

城市群發(fā)展帶動(dòng)新老基建和新興投資空間

由皇家特許測(cè)量師學(xué)會(huì)（RICS）主辦的 “RICS中國(guó)峰會(huì)2021-創(chuàng)新格局下的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與城市服務(wù)”近日在上海舉辦。旨在推進(jìn)聯(lián)合國(guó)2030可持續(xù)發(fā)展議程和新城市議程，聚焦中國(guó)城市的創(chuàng)新與發(fā)展，結(jié)合相關(guān)領(lǐng)域的市場(chǎng)金融政策，把脈最新城市動(dòng)蕩，探討新型城鎮(zhèn)化對(duì)新老基建和新興投資空間的帶動(dòng)作用，探索中國(guó)建筑行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)策略，拓寬城市多元化發(fā)展路徑。

記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，RICS中國(guó)峰會(huì)指出，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)成為今年重點(diǎn)投資方向之一。未來(lái)主要城市群、都市圈的發(fā)展將改變中國(guó)現(xiàn)有城市格局，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)、人口、資金等要素不斷向中心城市集聚。而根據(jù)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)進(jìn)程，未來(lái)基礎(chǔ)設(shè)施和房地產(chǎn)行業(yè)投資開(kāi)發(fā)的結(jié)構(gòu)性發(fā)展?jié)撃?，就在城市群和都市圈的建設(shè)。這一聚集性的擴(kuò)張發(fā)展，最終會(huì)形成內(nèi)核、內(nèi)圈以及外圈的“1小時(shí)通勤圈”。 對(duì)于資本來(lái)說(shuō)，新的風(fēng)口或已經(jīng)出現(xiàn)。

會(huì)上，上海市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理委員會(huì)總工程師劉千偉表示，面對(duì)新時(shí)代的新挑戰(zhàn)，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)將成為擴(kuò)大內(nèi)需和推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展的強(qiáng)大引擎。上海市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第14個(gè)五年規(guī)劃中提出，上海要深入推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略，以新型城鎮(zhèn)化帶隊(duì)投資和消費(fèi)的需求，以城市群、都市圈為依托，促進(jìn)大中小城市和小城鎮(zhèn)的聯(lián)動(dòng)協(xié)調(diào)特色化發(fā)展。

從工程建設(shè)企業(yè)的角度出發(fā)，中信建設(shè)有限責(zé)任公司黨委委員、常務(wù)副總經(jīng)理?xiàng)罱◤?qiáng)從新發(fā)展格局下基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域發(fā)展要求，暢通資本循環(huán)面臨的困難和建議以及建筑企業(yè)如何實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展這三個(gè)方面分享了心得體會(huì)。

楊建強(qiáng)認(rèn)為，對(duì)于建設(shè)企業(yè)來(lái)說(shuō)，在“十四五”新的發(fā)展階段，哪里存在新的機(jī)遇，行業(yè)新的增長(zhǎng)點(diǎn)就在哪里。目前來(lái)看，新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和新基建是大家熱議的兩個(gè)焦點(diǎn)。未來(lái)一段時(shí)間推進(jìn)以人為核心的新型城鎮(zhèn)化將成為拓展投資空間的重要手段。

在奧雅納董事、城市創(chuàng)新中心總經(jīng)理張祺看來(lái)，現(xiàn)在大數(shù)據(jù)、新基建都非常熱，這種新科技、新創(chuàng)新使得城市和業(yè)態(tài)也發(fā)生了翻天覆地的變化，這體現(xiàn)為群體化、融合性、顛覆性。

“新基建帶來(lái)的一個(gè)變化是跨界。”張祺指出，傳統(tǒng)的生產(chǎn)資料，生產(chǎn)要素的改變，傳統(tǒng)的資源分享和傳播方式改變帶來(lái)了互聯(lián)網(wǎng)的跨界融合。此外，場(chǎng)景驅(qū)動(dòng)是新經(jīng)濟(jì)新技術(shù)經(jīng)常會(huì)面對(duì)的問(wèn)題，新業(yè)態(tài)的創(chuàng)新會(huì)產(chǎn)生不一樣的場(chǎng)景。未來(lái)，城市業(yè)態(tài)一定會(huì)更智慧高效。

拓寬房地產(chǎn)多元化發(fā)展的新賽道

“建筑業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度高，就業(yè)容量大，是很多產(chǎn)業(yè)賴以發(fā)展的基礎(chǔ)性行業(yè)。而隨著移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的大潮洶涌而來(lái)，平臺(tái)經(jīng)濟(jì)、共享經(jīng)濟(jì)興起，跨界與融合已成為大勢(shì)所趨。建筑業(yè)中龍頭企業(yè)集成度越來(lái)越高、建筑業(yè)分化越來(lái)越快，產(chǎn)業(yè)整合和跨界將不斷加速，產(chǎn)業(yè)鏈競(jìng)爭(zhēng)將取代企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，聯(lián)合發(fā)展的時(shí)代已經(jīng)到來(lái)。”多個(gè)與會(huì)人士認(rèn)為。

而與建筑業(yè)亟待轉(zhuǎn)型的現(xiàn)狀類(lèi)似，當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)也面臨多重困難，原有發(fā)展模式受到極大挑戰(zhàn)，轉(zhuǎn)型壓力巨大。不過(guò)，政府大力支持信息基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和技術(shù)研發(fā)，為房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)提供了良好的外部環(huán)境。同時(shí)，綠色技術(shù)和大數(shù)據(jù)正打造城市生活和健康環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，而房地產(chǎn)創(chuàng)新也在幫助塑造全球基礎(chǔ)設(shè)施投資、物流和交通；人口結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變、不斷變化的移民模式以及城市化正在推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)優(yōu)化宜居性和實(shí)現(xiàn)包容性增長(zhǎng)。

“資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)這件事情，一定是房產(chǎn)公司一個(gè)重要的發(fā)展方向。純靠產(chǎn)銷(xiāo)這個(gè)模式是很難走得長(zhǎng)、走得遠(yuǎn)的。”上海城投控股股份有限公司總裁張辰表示，單就上海這個(gè)城市來(lái)說(shuō)，更多還是需要去打造一些優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目，需要通過(guò)高的品質(zhì)確立自己的品牌，來(lái)吸引甚至是創(chuàng)造一些消費(fèi)需求，這可能才是未來(lái)整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向。

北京大成（上海）律師事務(wù)所高級(jí)合伙人吳晨堯則從財(cái)控角度看房地產(chǎn)企業(yè)融資及風(fēng)險(xiǎn)防控，其直言，“房地產(chǎn)的底層邏輯就是金融邏輯”，而“融投管退”更符合目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)的現(xiàn)狀。

萬(wàn)物梁行執(zhí)行董事、大中華區(qū)金融業(yè)務(wù)板塊總經(jīng)理張大維指出，房地產(chǎn)行業(yè)從土地紅利到開(kāi)發(fā)紅利到經(jīng)營(yíng)紅利是一個(gè)跨越，而地產(chǎn)商做經(jīng)營(yíng)、做資管，細(xì)化資管最終的目的，就是為消費(fèi)者服務(wù)。

“從企業(yè)來(lái)講，多元化從一定的維度上其實(shí)也幫助企業(yè)能夠跨越經(jīng)濟(jì)周期、抵御風(fēng)險(xiǎn)。”中海商業(yè)發(fā)展有限公司副總經(jīng)理唐安琪解釋說(shuō)，因?yàn)榇媪繒r(shí)代的資產(chǎn)基本要求是有現(xiàn)金流，能夠?yàn)槠髽I(yè)長(zhǎng)期發(fā)展提供更多可能。從房企角度來(lái)看，拿地做規(guī)模擴(kuò)張，多元化能力不可或缺；從現(xiàn)實(shí)層面來(lái)講，“’多元化’是我們打造重點(diǎn)關(guān)注和重點(diǎn)發(fā)展的方向。”其表示。

身處變革的時(shí)代，對(duì)于房企而言，產(chǎn)品能力、運(yùn)營(yíng)能力、投資能力非常重要。越秀房托董事會(huì)主席、執(zhí)行董事及行政總裁林德良認(rèn)為，資產(chǎn)管理覆蓋3個(gè)維度：經(jīng)營(yíng)提升、資產(chǎn)提升、財(cái)務(wù)提升，目的在于對(duì)分子（收益）、分母（資產(chǎn)）負(fù)責(zé)，實(shí)現(xiàn)較高的凈資產(chǎn)回報(bào)率。

林德良直言：“房地產(chǎn)發(fā)展到今天，已經(jīng)不再是簡(jiǎn)單的房地產(chǎn)，而是需要與新基建技術(shù)結(jié)合，相信‘精準(zhǔn)應(yīng)用’的領(lǐng)域會(huì)走到新的發(fā)展階段，未來(lái)怎么用好5G，用好物聯(lián)網(wǎng)，用好A人工智能、B區(qū)塊鏈、C云端技術(shù)、D數(shù)據(jù)，這是資產(chǎn)價(jià)值之外新的增長(zhǎng)點(diǎn)。”