近日來，部分城市銀行房貸業(yè)務(wù)收緊，牽動著購房者的心。
在杭州，多位銀行個貸經(jīng)理表示房貸額度緊張，放款周期普遍延長至三、四個月。熱點二線城市中，南京、鄭州、重慶等地出現(xiàn)銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象。而在廣州，多家銀行表示，目前仍在正常受理貸款申請、放款，并不存在停貸。
重重迷霧背后，樓市“貸款”普遍變難了嗎？真實情況到底如何？
6月30日，貝殼研究院發(fā)布《2021年上半年市場報告》顯示，此輪市場變動背后，實則因一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行主動調(diào)整信貸投放速度，導(dǎo)致二季度部分城市出現(xiàn)額度緊張的情況。
“二季度以來部分城市信貸額度緊張，原因是房地產(chǎn)貸款集中度管理下，金融信貸額度分配與房地產(chǎn)市場熱度之間出現(xiàn)時間錯配，短期會影響市場交易節(jié)奏，但不會影響交易需求。”貝殼研究院首席市場分析師許小樂認(rèn)為。
報告表示，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)，市場交易規(guī)模將保持量增價穩(wěn)的增長勢頭。“預(yù)計下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房交易規(guī)模比去年增長超過10%，市場規(guī)模超過25萬億。”
市場高溫帶動信貸擴(kuò)張
今年以來，我國房地產(chǎn)市場熱度較高，新房二手房交易量均保持快速增長。
貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，2021年上半年重點50城二手房整體成交量同比增長約六成，較去年下半年增長12%。其中，超過60%的城市期內(nèi)二手房成交量實現(xiàn)增長，多為重點二線城市及長三角區(qū)域較發(fā)達(dá)的三線城市。
新房市場增速同樣可觀。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-5月全國商品住宅銷售面積、銷售額分別為5.97億㎡、6.46萬億元，同比分別增長39.0%、56.5%，相比2019年同期分別增長22.6%、43.4%，絕對規(guī)模達(dá)到2016年以來歷史同期最高。
值得注意的是，樓市向好直接傳導(dǎo)至銀行放貸側(cè)。央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，一季度居民部門新增中長期貸款達(dá)到1.98萬億，規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。
房貸數(shù)據(jù)高增后，由于一季度使用了較大額度的信貸資源，到了半年考核時期，部分銀行主動調(diào)整信貸投放速度，導(dǎo)致二季度部分城市出現(xiàn)了額度緊張的情況，市場端出現(xiàn)房貸利率提升、放款周期拉長等情況。
6月份，貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點，平均放款周期延長至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17、15個基點，加息幅度超過一季度。
與此同時，部分銀行出現(xiàn)放款速度減慢情況。熱點二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。
再看被傳房貸收緊的廣州，多家當(dāng)?shù)劂y行表示，目前仍在正常受理貸款申請、放款，并不存在停貸。中國銀行廣東分行對媒體回應(yīng)稱，目前一、二手房貸業(yè)務(wù)并未暫停，網(wǎng)上關(guān)于該行暫停房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)報道均為不實消息。
“這一輪房貸利率上漲和貸款緊縮本身不代表房地產(chǎn)市場調(diào)控。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉稱，部分地區(qū)小銀行無法放貸的個案被放大了，其實房產(chǎn)信貸本來就不是小銀行的主營業(yè)務(wù)，大行的情況更具代表意義。
在張大偉看來，上半年樓市行情甚佳，交易量同比大幅上漲，在此之下貸款額度緊張實屬正常。每年6月、12月是銀行年中、年尾的清算和考核節(jié)點，貸款通常都會收緊，進(jìn)入會三季度陸續(xù)恢復(fù)，以實現(xiàn)對階段性額度緊縮的拉平。
“房貸其實沒有收緊，居民戶中長期貸款增加了34%，漲幅放在歷史都算高的。但部分地區(qū)成交額上漲了50%以上，所以信貸更加不夠用了。過了上半年考核期后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)。”他說。
房地產(chǎn)貸款總量有保障
年初，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度正式實施，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款余額占比及個人住房貸款余額占比不得高于人民銀行、銀保監(jiān)會設(shè)定的相應(yīng)上限，超過的銀行限期進(jìn)行壓降，目的是防止房地產(chǎn)占用過多的社會信貸資源。
在此政策之下，今年銀行對房地產(chǎn)貸款采取了精準(zhǔn)額度控制。
盡管此次信貸收緊，系信貸額度分配與樓市熱度出現(xiàn)時間錯配，但在房地產(chǎn)貸款集中管理制度下，全年信貸規(guī)?？偭渴欠駮湛s?樓市需求是否會受影響？
實際上，根據(jù)過去經(jīng)驗，信貸擴(kuò)張是支持房地產(chǎn)市場需求的最關(guān)鍵因素，信貸的可獲得性（首付比）以及信貸的成本（貸款利率）調(diào)整對市場走勢具有決定性作用。而判斷未來短期市場的走勢，主要觀察下一階段金融環(huán)境的變化。
6月25日，央行召開2021年第二季度例會，會議強(qiáng)調(diào)，穩(wěn)健的貨幣政策要靈活精準(zhǔn)、合理適度，把握好政策時度效，保持流動性合理充裕，保持貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速同名義經(jīng)濟(jì)增速基本匹配，保持宏觀杠桿率基本穩(wěn)定，維護(hù)經(jīng)濟(jì)大局總體平穩(wěn)，增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展韌性。
“貨幣政策整體穩(wěn)健下，房地產(chǎn)貸款總量不會失速下滑。”貝殼研究院認(rèn)為，房地產(chǎn)貸款集中度管理主要是控制銀行的涉房貸款比例，不會導(dǎo)致整體房貸額度縮減。只要居民貸款總額擴(kuò)張，居民新增中長期貸款的總額就可保持增長。
實際上，今年1-5月，居民部門新增信貸規(guī)模達(dá)到3.7萬億，比2019年增長24%，其中居民部門新增中長期貸款2.9萬億，較2019年增長29%左右。這表明，目前銀行的信貸投放總量，并未受到少數(shù)銀行壓降比例的影響。
“如果考慮信貸規(guī)模與名義經(jīng)濟(jì)增長速度相匹配，預(yù)計今年居民部門新增中長期貸款增長6%-8%，大概有6.4-6.5萬億左右的額度，去掉上半年3萬億左右的已使用額度，下半年還將有超過3萬億左右的信貸額度。”該研究院稱。即使今年居民部門新增中長期貸款額度與去年持平，下半年也有2.8萬億-3萬億的居民新增中長期貸款。細(xì)水長流下，信貸規(guī)?？偭坑斜Ｕ?。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅同樣指出，近期二手房限貸背后是短暫的、時點性的供需失衡，商業(yè)銀行貸款額度不存在消耗殆盡，進(jìn)入到停貸的狀態(tài)。“現(xiàn)在大家可能過寬松的信貸狀態(tài)的日子過得太久了，覺得正常就應(yīng)該審批貸款之后一個月左右放貸，其實以前3-6個月才放貸的情況也經(jīng)常出現(xiàn)。”
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