本次土拍的一次性報價規(guī)則，打破了原有“價高者得”的規(guī)律。
6月25日，上海首批集中供地全部結束，合計成交56宗住宅用地，共291公頃住宅用地，占上海市2021年度住宅用地供應計劃的40%。其中30幅涉及商品住宅的地塊，成交總金額約772.77億元。
本次土拍合計攬金857億元，整體溢價率為4.90%。
總的來看，本次土拍，中建、金地、碧桂園各競得3宗地塊，成為最大贏家。其中，金地耗資68.54億元布局松江車墩地塊，以及嘉定的馬陸地塊、南門地塊；碧桂園則落子嘉定南翔地塊、寶山新江灣地塊和閔行華漕地塊，總成交金額95.13億元。此外，保利、光明和中建二局也各競得兩塊地。
一次性報價規(guī)則打破“價高者得”
本次土拍的一次性報價規(guī)則，打破了原有“價高者得”的規(guī)律。
上海此次土拍規(guī)則基于房地聯(lián)動機制，設置地塊起始價、中止價和最高報價。最高報價一般限定為起始價的1.1倍（即溢價率最高為10%），報價低于中止價時，為價高者得；若高于終止價，進入一次性書面報價環(huán)節(jié)。一次性書面報價不得超過最高報價，并以最接近一次性書面報價平均價的為土地確定競得者。
雖然不低于20%的保證金和將1.1倍于地塊起拍價的金額打入監(jiān)管賬戶的要求讓中小規(guī)模房企捉襟見肘，但招標過程中“每受讓一塊土地減15分”的打分機制，也為頭部房企多拿地增加了難度。
另外，“同一申請人的規(guī)定”也讓一家房企無法以多個馬甲的方式增大拿地概率。
本次集中供地的56宗地中，有27宗地（都為純住宅用地與綜合用地）涉及限地價、一次性報價的競拍規(guī)則。
其他29宗地則為價高者得，分別是25宗安置房與租賃房用地，以及4宗城中村改造項目地塊。
國企央企仍占優(yōu)勢
從最終拿地結果來看，24家房企瓜分31宗涉住宅地塊，大規(guī)模品牌房企還是占了優(yōu)勢。
金地、碧桂園、中建在此次土拍中各拿下三宗地塊，并列拿地數(shù)量第一。
從房企規(guī)?？?，保利、碧桂園、招商與金地等9家一線品牌房企成功取地，拿地金額合計為484億元，占總成交金額的56.5%，規(guī)模房企對上海房地產市場仍有較高熱情。
從成交結構看，新城區(qū)承擔此批次土地供應主力。供地最多的區(qū)域是浦東新區(qū)(11宗)、奉賢(8宗)，依序是松江(7宗)、寶山(7宗)、閔行(6宗)、青浦(4宗)。不難看出此次集中供地旨在提高外郊環(huán)區(qū)域的供應，遵循上海的城市發(fā)展規(guī)劃以及緩解住房剛性需求。
從區(qū)域來看，可以發(fā)現(xiàn)此次政策創(chuàng)新性拍地規(guī)則對部分城區(qū)的效果明顯，如楊浦區(qū)溢價率從2020年28.87%顯著下滑至此次供地的9.21%，樓面價也從2020年77670元/平方米回落至此次供地的64040元/平方米。
房企盈利空間仍存
除了明顯帶有特殊出讓條件的地塊，剩余成交的地塊中房地比多數(shù)在2.0以上，后期存在一定的利潤空間，但整體低于近期蘇州集中供地成交的地塊、高于寧波集中供地成交的地塊，其中次主城區(qū)的靜安、楊浦地塊，未來銷售壓力不大；另外部分帶有嚴格產業(yè)出讓條件的地塊將更加考驗企業(yè)能力。
億翰智庫研究總監(jiān)于小雨告訴記者，上海首輪集中供地采取的土拍政策具有特殊性，或成為全國土拍“模板”。
本次集中供地共計四大政策相輔相成控制土地市場熱度，除了高自有資金監(jiān)管外，實施“房價、地價”聯(lián)動機制（除限價外，分別設定地塊起始價、中止價及一次書面報價），“鎖死”地價、穩(wěn)房價，同時也可保障企業(yè)一定的利潤空間；且采取招掛復合制度，使用打分制確定入圍者和扣分制（企業(yè)拿地數(shù)越多將扣分越多，倒逼房企不要大規(guī)模拿地）；多重措施控“馬甲、圍標”亂象。整體符合國家政策邏輯“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預期”，或將成為其他城市土拍政策模板。
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