又到年中盤(pán)點(diǎn)時(shí)，在開(kāi)發(fā)商加速推盤(pán)及上半年信貸有所擴(kuò)張的情況下，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢(shì)。

貝殼研究院6月30日發(fā)布的《2021年上半年市場(chǎng)報(bào)告》顯示，今年上半年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體保持快速增長(zhǎng)，二手房市場(chǎng)交易量比去年下半年增長(zhǎng)12%，新房交易額則創(chuàng)下2016年以來(lái)同期最高，重點(diǎn)二線城市及城市圈內(nèi)二、三線城市增長(zhǎng)速度較快。

“2021年中國(guó)樓市上半年行情甚佳，交易量同比大幅上漲，南方有些城市甚至翻倍。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日?qǐng)?bào)》記者如是表示。

樓市熱傳導(dǎo)至信貸端擴(kuò)張

二手房交易量在今年前6個(gè)月畫(huà)出“上揚(yáng)曲線”。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年上半年重點(diǎn)50城二手房整體成交量同比增長(zhǎng)約六成，較去年下半年增長(zhǎng)12%。與去年下半年相比，重點(diǎn)50城中超過(guò)60%的城市上半年二手房成交量實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，城市多為重點(diǎn)二線城市及長(zhǎng)三角區(qū)域較發(fā)達(dá)的三線城市。其中福州、紹興、合肥、蘇州等成交量增速在40%以上，長(zhǎng)沙、重慶、泉州、常州等17個(gè)城市增速在20%-40%之間。

另一方面，新房市場(chǎng)規(guī)模增長(zhǎng)速度超過(guò)二手房。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-5月全國(guó)商品住宅銷售面積、銷售額分別為5.97億平方米、6.46萬(wàn)億元，同比分別增長(zhǎng)39.0%、56.5%，相比2019年同期分別增長(zhǎng)22.6%、43.4%，絕對(duì)規(guī)模達(dá)到2016年以來(lái)歷史同期最高。

一、二手市場(chǎng)交易熱度的上揚(yáng)，直接傳導(dǎo)至銀行放貸端有所變化。

貝殼研究院報(bào)告顯示，今年一季度，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度較高，核心城市入學(xué)需求比往年更為強(qiáng)烈，二手房交易增長(zhǎng)較快，也帶動(dòng)信貸擴(kuò)張。央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，一季度住戶部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款達(dá)到1.98萬(wàn)億元，規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。

不過(guò)，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)的72城主流首套房貸利率顯示，6月份為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個(gè)、4個(gè)基點(diǎn)；6月份72個(gè)重點(diǎn)城市平均放款周期延長(zhǎng)至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計(jì)上漲17、15個(gè)基點(diǎn)，加息幅度超過(guò)一季度。合肥、杭州、成都等前期市場(chǎng)較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個(gè)人按揭貸款?？傮w而言，信貸額度管控，局部市場(chǎng)出現(xiàn)退燒。

在張大偉看來(lái)，以往年經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，每年6月、12月是銀行年中、年尾的清算和考核節(jié)點(diǎn)，貸款通常都會(huì)收緊，進(jìn)入三季度陸續(xù)恢復(fù)，以實(shí)現(xiàn)對(duì)階段性額度緊縮的拉平。

未影響實(shí)際交易需求

事實(shí)上，部分銀行已經(jīng)出現(xiàn)放款速度減慢情況。在杭州，有多位銀行個(gè)貸經(jīng)理表示房貸額度緊張，放款周期普遍延長(zhǎng)至3個(gè)月-4個(gè)月。熱點(diǎn)二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。

對(duì)此，貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，二季度以來(lái)部分城市信貸額度緊張，原因是房地產(chǎn)貸款集中度管理下，金融信貸額度分配與房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度之間出現(xiàn)時(shí)間的錯(cuò)配，這會(huì)在短期影響市場(chǎng)交易節(jié)奏，但不會(huì)影響交易需求。

另有廣州多家地區(qū)銀行表示，目前仍在正常受理貸款申請(qǐng)、放款，并不存在停貸。近日，中國(guó)銀行廣東分行對(duì)媒體回應(yīng)稱，目前一、二手房貸業(yè)務(wù)并未暫停，網(wǎng)上關(guān)于該行暫停房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)報(bào)道均為不實(shí)消息。

張大偉稱，這一輪房貸利率上漲和貸款緊縮本身不代表房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。“部分地區(qū)小銀行無(wú)法放貸的個(gè)案被放大了，其實(shí)房產(chǎn)信貸本來(lái)就不是小銀行的主營(yíng)業(yè)務(wù)，大行的情況更具代表意義。整體來(lái)看，很多地區(qū)的大行也只是放款周期拉長(zhǎng)，真正影響比預(yù)期小。”

全年交易規(guī)?；虺?5萬(wàn)億元

貝殼研究院報(bào)告指出，貨幣政策整體穩(wěn)健下，房地產(chǎn)貸款總量不會(huì)失速下滑。今年1月-5月，居民部門(mén)新增信貸規(guī)模達(dá)到3.7萬(wàn)億元，比2019年增長(zhǎng)24%，新增居民中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)29%左右，表明截至目前銀行的信貸投放并未受到少數(shù)銀行壓降比例的影響。

2020年全年居民部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款約6萬(wàn)億元。貝殼研究院認(rèn)為，如果考慮信貸規(guī)模與名義經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度相匹配，預(yù)計(jì)今年居民部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款增長(zhǎng)6%-8%，大概有6.4萬(wàn)億元-6.5萬(wàn)億元的額度，去掉上半年3萬(wàn)億元左右的已使用額度，下半年還將有超過(guò)3萬(wàn)億元左右的信貸額度。即使今年居民部門(mén)新增中長(zhǎng)期貸款額度與去年持平，下半年也有2.8萬(wàn)億元-3萬(wàn)億元的居民新增中長(zhǎng)期貸款。細(xì)水長(zhǎng)流下的信貸規(guī)?？偭坑斜Ｕ稀?/div>