本報記者 王麗新
又到年中盤點時，在開發(fā)商加速推盤及上半年信貸有所擴(kuò)張的情況下，房地產(chǎn)市場整體呈現(xiàn)上揚(yáng)態(tài)勢。
貝殼研究院6月30日發(fā)布的《2021年上半年市場報告》顯示，今年上半年，中國房地產(chǎn)市場整體保持快速增長，二手房市場交易量比去年下半年增長12%，新房交易額則創(chuàng)下2016年以來同期最高，重點二線城市及城市圈內(nèi)二、三線城市增長速度較快。
“2021年中國樓市上半年行情甚佳，交易量同比大幅上漲，南方有些城市甚至翻倍。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉向《證券日報》記者如是表示。
樓市熱傳導(dǎo)至信貸端擴(kuò)張
二手房交易量在今年前6個月畫出“上揚(yáng)曲線”。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)，2021年上半年重點50城二手房整體成交量同比增長約六成，較去年下半年增長12%。與去年下半年相比，重點50城中超過60%的城市上半年二手房成交量實現(xiàn)增長，城市多為重點二線城市及長三角區(qū)域較發(fā)達(dá)的三線城市。其中福州、紹興、合肥、蘇州等成交量增速在40%以上，長沙、重慶、泉州、常州等17個城市增速在20%-40%之間。
另一方面，新房市場規(guī)模增長速度超過二手房。國家統(tǒng)計局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年1-5月全國商品住宅銷售面積、銷售額分別為5.97億平方米、6.46萬億元，同比分別增長39.0%、56.5%，相比2019年同期分別增長22.6%、43.4%，絕對規(guī)模達(dá)到2016年以來歷史同期最高。
一、二手市場交易熱度的上揚(yáng)，直接傳導(dǎo)至銀行放貸端有所變化。
貝殼研究院報告顯示，今年一季度，房地產(chǎn)市場熱度較高，核心城市入學(xué)需求比往年更為強(qiáng)烈，二手房交易增長較快，也帶動信貸擴(kuò)張。央行公布的金融數(shù)據(jù)顯示，一季度住戶部門新增中長期貸款達(dá)到1.98萬億元，規(guī)模創(chuàng)近10年同期歷史新高。
不過，據(jù)貝殼研究院監(jiān)測的72城主流首套房貸利率顯示，6月份為5.52%，二套利率為5.77%，比5月分別上浮5個、4個基點；6月份72個重點城市平均放款周期延長至50天。分季度看，二季度首套、二套房貸利率分別累計上漲17、15個基點，加息幅度超過一季度。合肥、杭州、成都等前期市場較熱的城市，上半年信貸額度投放較多，為迎接半年考核，部分銀行階段性減少或暫停發(fā)放個人按揭貸款。總體而言，信貸額度管控，局部市場出現(xiàn)退燒。
在張大偉看來，以往年經(jīng)驗來看，每年6月、12月是銀行年中、年尾的清算和考核節(jié)點，貸款通常都會收緊，進(jìn)入三季度陸續(xù)恢復(fù)，以實現(xiàn)對階段性額度緊縮的拉平。
未影響實際交易需求
事實上，部分銀行已經(jīng)出現(xiàn)放款速度減慢情況。在杭州，有多位銀行個貸經(jīng)理表示房貸額度緊張，放款周期普遍延長至3個月-4個月。熱點二線城市中，南京、鄭州、重慶、武漢、杭州、合肥等城市出現(xiàn)了銀行房貸業(yè)務(wù)收緊的現(xiàn)象：部分銀行暫停了二手房貸款業(yè)務(wù)，甚至有銀行暫停受理新房房貸業(yè)務(wù)。
對此，貝殼研究院首席市場分析師許小樂向《證券日報》記者表示，二季度以來部分城市信貸額度緊張，原因是房地產(chǎn)貸款集中度管理下，金融信貸額度分配與房地產(chǎn)市場熱度之間出現(xiàn)時間的錯配，這會在短期影響市場交易節(jié)奏，但不會影響交易需求。
另有廣州多家地區(qū)銀行表示，目前仍在正常受理貸款申請、放款，并不存在停貸。近日，中國銀行廣東分行對媒體回應(yīng)稱，目前一、二手房貸業(yè)務(wù)并未暫停，網(wǎng)上關(guān)于該行暫停房貸業(yè)務(wù)的相關(guān)報道均為不實消息。
張大偉稱，這一輪房貸利率上漲和貸款緊縮本身不代表房地產(chǎn)市場調(diào)控。“部分地區(qū)小銀行無法放貸的個案被放大了，其實房產(chǎn)信貸本來就不是小銀行的主營業(yè)務(wù)，大行的情況更具代表意義。整體來看，很多地區(qū)的大行也只是放款周期拉長，真正影響比預(yù)期小。”
全年交易規(guī)?；虺?5萬億元
貝殼研究院報告指出，貨幣政策整體穩(wěn)健下，房地產(chǎn)貸款總量不會失速下滑。今年1月-5月，居民部門新增信貸規(guī)模達(dá)到3.7萬億元，比2019年增長24%，新增居民中長期貸款增長29%左右，表明截至目前銀行的信貸投放并未受到少數(shù)銀行壓降比例的影響。
2020年全年居民部門新增中長期貸款約6萬億元。貝殼研究院認(rèn)為，如果考慮信貸規(guī)模與名義經(jīng)濟(jì)增長速度相匹配，預(yù)計今年居民部門新增中長期貸款增長6%-8%，大概有6.4萬億元-6.5萬億元的額度，去掉上半年3萬億元左右的已使用額度，下半年還將有超過3萬億元左右的信貸額度。即使今年居民部門新增中長期貸款額度與去年持平，下半年也有2.8萬億元-3萬億元的居民新增中長期貸款。細(xì)水長流下的信貸規(guī)?？偭坑斜Ｕ?。
過了上半年考核節(jié)點后，下半年銀行信貸投放額度及放款周期將逐步恢復(fù)常態(tài)，市場交易規(guī)模將保持量增價穩(wěn)的增長勢頭。“預(yù)計下半年二手房市場交易量增速放緩，全年新房、二手房交易規(guī)模比去年增長超過10%，市場規(guī)模超過25萬億元。”許小樂稱。
（編輯 孫倩）
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