5月，試點(diǎn)城市首批集中供地開始放量。新供地模式下，土地市場有何變化，未來如何演繹？29日，開源證券趙偉團(tuán)隊(duì)發(fā)布報(bào)告稱，集中供地進(jìn)一步加大房企資金壓力，加劇土地市場分化。
報(bào)告稱，5月試點(diǎn)城市供地放量下，全國土地成交面積增速卻加速下滑。5月，11個(gè)試點(diǎn)城市完成首批供地，成交建筑面積環(huán)比增長26.5%。與試點(diǎn)城市形成反差的是，全國土地購置面積兩年復(fù)合增速-17.0%，較4月下滑15.1個(gè)百分點(diǎn)。中指300城數(shù)據(jù)也顯示，5月土地成交面積兩年復(fù)合增速-13.5%，較4月下滑8.7個(gè)百分點(diǎn)。
報(bào)告指出，全國土地成交疲弱的主要拖累因素，是三線城市土地市場不景氣。5月，從300城數(shù)據(jù)來看，一二線城市土地成交面積兩年復(fù)合增速，分別為93.6%和3.1%，成交面積規(guī)模均已超過歷史80%分位數(shù)。相比于一二線城市，三線城市土地5月成交面積兩年復(fù)合增速為-27.1%，成交面積規(guī)模僅為歷史同期42.9%分位數(shù)水平。
集中供地期，三線城市土地成交為何走弱？報(bào)告稱，三線城市土地需求較弱非供給和銷售導(dǎo)致，深層原因是房企布局收縮。前5月三線城市土地供應(yīng)充足、銷售增速平穩(wěn)指向非供給和銷售拖累。三線城市土地需求不佳與房企行為有關(guān)。頭部房企對三線城市布局占比降至26.6%，是近五年最低水平。房企布局收縮源于融資趨緊。2020年上市房企籌資性現(xiàn)金流大幅下降。
趙偉團(tuán)隊(duì)還在報(bào)告中指出，集中供地進(jìn)一步加大房企資金壓力，加劇土地市場分化。集中供地后，試點(diǎn)城市土地供應(yīng)改為一年三次。與過去土地平滑出讓節(jié)奏相比，房企競拍需籌集更多資金應(yīng)對保證金和出讓金。以5月為例，試點(diǎn)城市土地出讓金同比大幅增加2463.8億。集中供地后房企在高能級城市土地市場操作空間收窄，布局進(jìn)一步收縮。
談及土地市場、新開工將如何演繹，報(bào)告介紹，融資政策持續(xù)收緊，且下半年仍有兩次集中供地，房企資金壓力不輕。2020年以來，三條紅線、貸款集中度考核、供應(yīng)鏈ABS發(fā)行管理等監(jiān)管政策，持續(xù)圍堵房企融資渠道。特別是，下半年仍有兩次集中供地，預(yù)計(jì)試點(diǎn)城市供地高峰在8月和11月。11月集中供地土地出讓金同比增速或超5月，導(dǎo)致房企資金承壓。
報(bào)告還指出，土地成交下半年仍將趨弱，或拖累新開工面積增速。三線城市土地成交面積在全國占比接近70%。房企布局收縮和集中供地?cái)D出需求影響下，三線城市土地市場需求將繼續(xù)承壓，僅靠試點(diǎn)城市土地供應(yīng)放量難以對沖。土地成交是新開工的前端，兩者增速聯(lián)系密切。土地成交增速趨弱下，新開工面積或?qū)⒗^續(xù)保持低增長。
原標(biāo)題：開源證券：集中供地加大房企資金壓力，加劇土地市場分化
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