作為資本市場(chǎng)“試水”的排頭兵，綠城服務(wù)的市值曾經(jīng)歷過(guò)高光時(shí)刻。只是，經(jīng)歷了5年的上市“沖浪”，綠城服務(wù)的營(yíng)收增速開(kāi)始走低。如今，綠城服務(wù)由“男帥”變“女將”引領(lǐng)，開(kāi)啟了一場(chǎng)5年500億營(yíng)收的“狂跑”。

面對(duì)營(yíng)收增速連年放緩、員工被催收物業(yè)費(fèi)等事件的接連發(fā)酵，綠城服務(wù)（2869.HK）正在進(jìn)行更大范圍的拯救與調(diào)整。

6月21日晚，綠城服務(wù)公告稱(chēng)，由于集團(tuán)高級(jí)管理層內(nèi)部分工及調(diào)整原因，行政總裁及首席財(cái)務(wù)官吳志華辭任，由金科麗接任。

兩位同為“老綠城人”，一位2003年加入，一位2006年加入，吳志華43歲，金科麗38歲。75后的吳志華擔(dān)任總裁3年即下馬，曾密集減持綠城服務(wù)股票，套現(xiàn)800萬(wàn)港元。如今，綠城服務(wù)由“男帥”變成“女將”引領(lǐng)。

對(duì)于高管調(diào)整，綠城服務(wù)給予騰訊房產(chǎn)的回復(fù)是：“此次變動(dòng)屬于計(jì)劃內(nèi)人事變動(dòng)，公司自上市后即實(shí)行輪值CEO制，吳志華總在職的三年出色的完成了他的任務(wù)，任期屆滿(mǎn)后根據(jù)董事會(huì)討論，一致確定由金科麗總擔(dān)任下一屆公司CEO及CFO，而吳總?cè)耘f擔(dān)任公司執(zhí)行董事，全權(quán)負(fù)責(zé)科技集團(tuán)業(yè)務(wù)開(kāi)展。”

然而，年初綠城中國(guó)(03900.HK)就已經(jīng)歷管理層“換血”，現(xiàn)在是綠城服務(wù)再度迎來(lái)執(zhí)行總裁更迭，是什么原因?qū)е戮G城高管變動(dòng)頻繁？

01、營(yíng)收增速連續(xù)4年下滑  利潤(rùn)高增長(zhǎng)中含“水分”

作為資本市場(chǎng)“試水”的排頭兵，綠城服務(wù)市值曾一度超過(guò)在管面積龍頭企業(yè)彩生活。只是，經(jīng)歷了5年的上市“沖浪”，綠城服務(wù)的營(yíng)收增速開(kāi)始走低，這在一定程度上成為此次高管變動(dòng)的“導(dǎo)火索”。

騰訊房產(chǎn)梳理發(fā)現(xiàn)，以營(yíng)業(yè)收入排名前五的物企為例，碧桂園服務(wù)2020年?duì)I收為156億元，同比增長(zhǎng)61.7%；恒大物業(yè)營(yíng)收105億元，增長(zhǎng)43.3%；雅生活服務(wù)營(yíng)收100億元，增長(zhǎng)95.5%；招商積余營(yíng)收約86億元，增長(zhǎng)42.1%。而營(yíng)收位列第三位的綠城物業(yè)，2020年?duì)I收為101.05億元，同比增速在同梯隊(duì)中墊底，僅為17.8%。

據(jù)了解，這也是綠城服務(wù)自2016年上市以來(lái)，營(yíng)收增速首次跌破20%，此前2017-2019年綠城服務(wù)的營(yíng)收增速分別為38.1%、30.5%、27.8%。

在業(yè)績(jī)會(huì)上，綠城服務(wù)董事會(huì)副主席楊掌法曾表示：“五年內(nèi)，綠城服務(wù)整體營(yíng)業(yè)收入保底增長(zhǎng)五倍。”彼時(shí)，2020年綠城服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入剛過(guò)百億，與營(yíng)收第一位的碧桂園服務(wù)相差近55億元。

為了保證營(yíng)收增速，綠城服務(wù)給予了一線員工催繳物業(yè)費(fèi)的壓力。今年5月，有網(wǎng)友爆料稱(chēng)，綠城服務(wù)管理層瘋狂壓迫員工催繳物業(yè)費(fèi)，“去年每季度完成指標(biāo)25%，今年每季度要30%，目的很明顯，在其它方向收益提升不了的時(shí)候，只有靠物業(yè)費(fèi)和接新項(xiàng)目，來(lái)粉飾財(cái)務(wù)報(bào)表，拉伸股價(jià)，實(shí)現(xiàn)股東套現(xiàn)?，F(xiàn)在是，綠城服務(wù)在瘋狂擴(kuò)充項(xiàng)目。不管小區(qū)樓盤(pán)好不好，都愿意接。”

對(duì)此，綠城服務(wù)對(duì)騰訊房產(chǎn)稱(chēng)：“收繳率是保證項(xiàng)目收入的一個(gè)重要指標(biāo)，應(yīng)收賬款的正當(dāng)回收也是一件合理的事情。雖然在項(xiàng)目層面我們有明確的KPI，但我們的收繳過(guò)程也有綠城文化的貫徹：即通過(guò)與業(yè)主匯報(bào)工作、解決業(yè)主對(duì)物業(yè)的建議與意見(jiàn)等形式保持良好的溝通并且完成物業(yè)費(fèi)的收繳。”

有業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，國(guó)內(nèi)的物管合同期限一般是兩至三年，在此期間內(nèi)一般不能提價(jià)，隨著人力成本的上漲，到第三年往往已經(jīng)比較難僅依靠物管費(fèi)盈利。到期后與業(yè)委會(huì)續(xù)簽合同就會(huì)涉及到能否提價(jià)的問(wèn)題，綠城歷史上都會(huì)要求提價(jià)，如果業(yè)委會(huì)拒絕大概率會(huì)選擇主動(dòng)退出。

很多物業(yè)公司會(huì)通過(guò)開(kāi)展增值服務(wù)來(lái)變向提高部分業(yè)主的收費(fèi)是現(xiàn)階段穿越盈虧平衡期的策略，但這對(duì)物管公司在業(yè)主心目中的口碑以及小區(qū)業(yè)主對(duì)服務(wù)內(nèi)容的需求度有較大影響。

雖然營(yíng)收增速不盡如人意，但是反常的是，綠城服務(wù)2020年的凈利潤(rùn)同比增長(zhǎng)了56.8%為7.41億元。

然而，如此高增的凈利潤(rùn)，并沒(méi)有讓綠城服務(wù)擺脫“低凈利率”的現(xiàn)狀：2020年，綠城服務(wù)凈利率只有7.33%。據(jù)公告顯示，綠城服務(wù)2020年的“其他收入”錄得約1.38億元，同比2019年增長(zhǎng)了250.94%，來(lái)自政府的補(bǔ)助是該等“其他收入”的主要來(lái)源。整體來(lái)看，綠城服務(wù)高增長(zhǎng)的利潤(rùn)“水分”較大。

公開(kāi)資料顯示，2020年綠城服務(wù)就因受新冠疫情的影響而獲得4500.3萬(wàn)的相關(guān)政府補(bǔ)助收入，及3820.8萬(wàn)元的增值稅退稅。

對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士表示，優(yōu)秀的物管公司有競(jìng)爭(zhēng)壁壘、在業(yè)務(wù)的廣度與深度上都有很大的擴(kuò)展空間、行業(yè)本身的蛋糕很大且產(chǎn)業(yè)鏈簡(jiǎn)單，物管公司享有比較充分的價(jià)值分配權(quán)利，所以能夠孕育出長(zhǎng)期回報(bào)具有良好吸引力的公司。但如果既不能提價(jià)也不能開(kāi)展有效的增服務(wù)，那么項(xiàng)目的盈利水平會(huì)在3年以后出現(xiàn)一定程度的下滑。

針對(duì)提升凈利潤(rùn)率，綠城服務(wù)對(duì)騰訊房產(chǎn)稱(chēng)，公司不會(huì)用降低服務(wù)品質(zhì)的方式得到利潤(rùn)率的提升，過(guò)去公司出于戰(zhàn)略考量，在園區(qū)生活服務(wù)上做了一定的投入與孵化，這會(huì)影響短期利潤(rùn)率，未來(lái)伴隨著科技化的應(yīng)用以及經(jīng)營(yíng)層面的降本增效以及園區(qū)生活服務(wù)的商業(yè)模式成熟，公司整體利潤(rùn)率將會(huì)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。

02、外拓投資攻城略地  服務(wù)糾紛“吊車(chē)尾”

2016年7月，綠城服務(wù)實(shí)現(xiàn)港交所上市，定位為中高端市場(chǎng)的物業(yè)服務(wù)供應(yīng)商。

上市后，綠城服務(wù)對(duì)規(guī)模的渴求與日俱增。在今年業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，管理層曾提出2021年要完成新拓展面積1.5億平方米以上的目標(biāo)。

要知道，截至2020年末，綠城服務(wù)的在管面積為2.51億平方米，其中第三方占比已達(dá) 82.5%。一年時(shí)間要完成儲(chǔ)備面積增長(zhǎng)50%以上的目標(biāo)，其壓力可想而知，只能加持續(xù)加大外拓規(guī)模。

管理層稱(chēng)，2020年，綠城服務(wù)一共新增達(dá)成了成都城投、中交城投等19家公司的合作，而這些客戶(hù)的合作過(guò)程當(dāng)中，已經(jīng)為綠城服務(wù)在2020年落地了900萬(wàn)方的項(xiàng)目。

另?yè)?jù)騰訊房產(chǎn)查詢(xún)發(fā)現(xiàn)，綠城服務(wù)自今年開(kāi)始密集增加對(duì)外投資企業(yè)。其中，1月9日新增寧波南商綠城物業(yè)服務(wù)有限公司，投資比例為100%；今年3月，新增投資浙江綠城云享科技服務(wù)有限公司，投資比例100%；今年4月，新增對(duì)外投資上海綠城云谷物業(yè)有限公司，投資比例為40%；今年6月23日，新增新疆淶遠(yuǎn)綠城城市服務(wù)有限公司，投資比例為49%。

上市物企在資金充沛的支持下，跑馬圈地并購(gòu)中小物企，是做大管理規(guī)模的最快路徑，也是提升業(yè)績(jī)?cè)鏊俚?ldquo;不二法門(mén)”。

為實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)目標(biāo)，綠城服務(wù)進(jìn)行了一系列的并購(gòu)。去年7月，綠城服務(wù)完成收購(gòu)中奧到家集團(tuán)權(quán)益。此前中奧到家已經(jīng)公告稱(chēng)，將和綠城服務(wù)分別投資150萬(wàn)元和350萬(wàn)元成立合資公司，此后，綠城服務(wù)將優(yōu)先選用中奧到家作為自己家的服務(wù)商。這也是綠城服務(wù)首次采用合作入股的方式，開(kāi)啟輕資產(chǎn)模式擴(kuò)張。

據(jù)了解，自2016年上市后，綠城服務(wù)在過(guò)去幾年時(shí)間加大了非住宅市場(chǎng)的拓展力度，特別是2018年成立產(chǎn)業(yè)服務(wù)公司，深耕產(chǎn)業(yè)園、開(kāi)發(fā)區(qū)，目前，已與多地政企伙伴達(dá)成緊密戰(zhàn)略合作。

2020年4月，綠城服務(wù)還斥資6720.4萬(wàn)澳元收購(gòu)MAG56%的股權(quán)，擴(kuò)充了綠城服務(wù)的教育業(yè)務(wù)品牌，與原有的“奇妙園”形成差異化、互補(bǔ)性的并行發(fā)展模式。

截至2020年底，綠城服務(wù)合計(jì)合約管理面積為5.35億平方米，合約在管比高達(dá)2.13，居物業(yè)板塊第二位。

有投資者曾在業(yè)績(jī)會(huì)上擔(dān)心綠城服務(wù)的管理半徑是否能夠跟得上拓展節(jié)奏，對(duì)此，綠城回復(fù)騰訊房產(chǎn)稱(chēng)，公司管理團(tuán)隊(duì)很成熟，且對(duì)外拓端項(xiàng)目的選擇有嚴(yán)格的KPI，KPI指標(biāo)不僅包含了面積，也包含了飽和物業(yè)費(fèi)營(yíng)收。過(guò)去幾年新拓展物業(yè)費(fèi)均價(jià)均高于在管物業(yè)費(fèi)均價(jià)，在保證規(guī)模增長(zhǎng)的同時(shí)，確保拓得的都是優(yōu)質(zhì)且符合我們目標(biāo)市場(chǎng)的項(xiàng)目，便于后續(xù)高品質(zhì)及精細(xì)化的運(yùn)營(yíng)管理。

但是，攻城略地之下，綠城服務(wù)也面臨了極大的挑戰(zhàn)。企查查數(shù)據(jù)顯示，目前綠城服務(wù)的自身風(fēng)險(xiǎn)達(dá)到1481條，而關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)則高達(dá)12847條，入列被執(zhí)行人8次。其中，綠城服務(wù)的自身風(fēng)險(xiǎn)多與物業(yè)服務(wù)合同糾紛、侵權(quán)責(zé)任糾紛、勞動(dòng)爭(zhēng)議案、財(cái)產(chǎn)損害賠償?shù)榷喾N糾紛密切相關(guān)。

03、綠城體系高管頻動(dòng)  中交入駐“后遺癥”顯現(xiàn)

公開(kāi)資料顯示，綠城物業(yè)服務(wù)集團(tuán)有限公司成立于1995年3月，最早隸屬于綠城控股集團(tuán)，起先是綠城中國(guó)的一個(gè)業(yè)務(wù)部門(mén)。

近年來(lái)，綠城中國(guó)經(jīng)歷人事“大換血”的經(jīng)歷。2019年，張亞?wèn)|就曾“主刀” 綠城中國(guó)組織架構(gòu)大調(diào)整。而去年底今年年初，張亞?wèn)|辭任行政總裁、執(zhí)行董事郭佳峰接任的變換讓綠城高管陣型再現(xiàn)震蕩。

加之綠城服務(wù)高管調(diào)整，業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，這些變動(dòng)實(shí)為中交入駐“后遺癥”。

自2014年、2015年兩次收購(gòu)綠城中國(guó)股權(quán)以來(lái)，龐雜的中交系地產(chǎn)曾很長(zhǎng)一段時(shí)間都一直在進(jìn)行復(fù)雜的整合重組工作，這在一定程度上對(duì)綠城體系公司產(chǎn)生直接影響。

此外，綠城服務(wù)對(duì)于規(guī)模及發(fā)展的渴望也與綠城中國(guó)市場(chǎng)化發(fā)展密不可分。綠城中國(guó)近年來(lái)是以變化換發(fā)展，突擊規(guī)模，擴(kuò)圍發(fā)展，2021年綠城中國(guó)想要實(shí)現(xiàn)3000億元的銷(xiāo)售目標(biāo)的斗志也進(jìn)一步延展到綠城服務(wù)中。

6月18日，綠城中國(guó)在杭州舉辦的股東周年大會(huì)。針對(duì)如何樹(shù)立品牌、保證品質(zhì)，行政總裁郭佳峰曾公開(kāi)表示：產(chǎn)品很大的品牌品質(zhì)問(wèn)題出在物業(yè)。綠城的愿景就是生活服務(wù)商，搭建生活服務(wù)平臺(tái)，不僅僅包括基礎(chǔ)物業(yè)，而是要做一個(gè)更大的服務(wù)公司。未來(lái)不僅營(yíng)造物業(yè)，還要管后期運(yùn)營(yíng)。

綠城管理集團(tuán)已經(jīng)開(kāi)始嘗試生活服務(wù)平臺(tái)的起步工作，但這不僅沒(méi)有輸送服務(wù)集團(tuán)利益的想法，反而提了很多嚴(yán)厲的要求。據(jù)其透露，到年底新的物業(yè)形式和構(gòu)架將會(huì)呈現(xiàn)出來(lái)。

僅僅幾天后，綠城服務(wù)高管換帥公告流于紙面，可見(jiàn)綠城管理層對(duì)于物業(yè)板塊的重視。

吳志華的接任者金科麗今年38歲，2006年加入綠城集團(tuán)，2018年3月起擔(dān)任公司首席運(yùn)營(yíng)官， 負(fù)責(zé)管理集團(tuán)有關(guān)整體運(yùn)營(yíng)的管理工作及行政與人力資源管理。金科麗2006年加入集團(tuán)，曾在綠城物業(yè)擔(dān)任董事長(zhǎng)秘書(shū)兼總經(jīng)辦主任、行政總監(jiān)、助理總裁、副總裁、總裁等職務(wù)。

與之相比的是，吳志華2015年擔(dān)任綠城服務(wù)執(zhí)行董事，2018年3月起擔(dān)任行政總裁職務(wù)，同年8月兼任首席財(cái)務(wù)官，負(fù)責(zé)集團(tuán)整體業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)及日常管理、就重大運(yùn)營(yíng)事宜作出決策、參與董事會(huì)決策及執(zhí)行董事會(huì)決議案。吳志華與金科麗兩人的經(jīng)歷有其相似性。

綠城服務(wù)對(duì)騰訊房產(chǎn)稱(chēng)，金科麗擁有逾十年的物業(yè)管理及運(yùn)營(yíng)方面的經(jīng)驗(yàn)，畢業(yè)后就入職于綠城服務(wù)，充分了解公司的整體運(yùn)營(yíng)架構(gòu)及模式。物業(yè)是公司的基石業(yè)務(wù)，五年五倍的營(yíng)收中也占最大比重，而金科麗不僅擔(dān)任物業(yè)集團(tuán)的董事兼總裁，也將全權(quán)負(fù)責(zé)集團(tuán)整體的戰(zhàn)略規(guī)劃、財(cái)務(wù)、投資、投關(guān)等事宜。

80后女總裁上任，據(jù)此前透露，新的物業(yè)形式還將呈現(xiàn)。在萬(wàn)科物業(yè)強(qiáng)調(diào)“萬(wàn)物云”、恒大物業(yè)主張“微物云”的時(shí)下，去物業(yè)化專(zhuān)注平臺(tái)化屬性似乎成為頭部物業(yè)企業(yè)選用流行的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于想要拓展邊際的綠城服務(wù)，又將迎來(lái)怎樣的際遇？